湖南师大附中星城实验青石学校：物业管理服务项目采购需求公开

一、功能及要求：

一、项目名称：物业管理服务项目

二、预算金额：764835.7元/年

三、项目概况及说明

湖南师大附中星城实验青石学校位于长沙市望城区丁字湾街道双桂路，学校办学规模96个班，现有班级62个，现有在校学生2824余人，现已经建设投入使用为小学部。初中部（一期）扩建项目即将完工。学校总占地面积约：118714.48m²，绿化面积约41775.63m²，总建筑面积68,579.59m²平方米，其中主要包括：

（1）2#教学楼9142.87㎡、6#教研综合楼9642.36㎡（即将投入使用）；

（2）3#食堂10937.59㎡；

（3）5#艺术楼7984.8㎡；

（4）4#教师周转房14118.78㎡；

（5）架空活动空间4874.88㎡、看台1118.37㎡（即将投入使用）；

（6）1#小学门卫72.68㎡、10#中学门卫62.75㎡（即将投入使用）；

（7）垃圾站40㎡（即将投入使用）、地下室10584.51㎡（地下车库1个（180个车位））；

（8）室外篮球场6个、200米田径场1个、400米田径场1个（即将投入使用）；

（9）全校范围内的道路、下水道、化粪池（化油池）、建筑物四周排水沟、绿化带卫生及压缩式垃圾站的物业管理（含配电间、水泵房、消防控制室、消防泵房等区域及设施设备）。

符合国家相关标准及行业标准。

无

本项目服务期限两年，从签订合同之日起算时间，合同一年一签。

实施地点：湖南师大附中星城实验青石学校

一、项目服务岗位及人员要求

（一）项目服务岗位：物业人员配备不少于17人，其中物业经理1人、物业助理1人、保洁员9人（含1名保洁班长）、绿化人员2人、房屋及公共设施维护服务3人、保健员1人。

（二）人员要求：

1.年龄原则上在20-55岁之间，须提供健康证明，在相应岗位有2-3年以上工作经验者优先；具备良好的道德修养和理论修养、德才兼备，熟练掌握物业管理服务各项技能；能吃苦耐劳，为人和善，身体健康，无违法违纪记录。

2.所有工作人员统一着装，必须持有体检达标检测报告、无犯罪记录证明上岗。特殊岗位需持证上岗【投标时须提供以下人员相关证明资料：维修人员3人中至少有2人需持有应急管理部门颁发的高压电工证或低压电工证（其中至少1人持高压电工作业证）；保健员须持有执业医师资格或执业护士资格或公共卫生执业资格之一，或持有教育行政部门认可的学校卫生保健人员培训合格证书】。供应商须对各岗位人员进行岗前培训，并做好岗前培训的相关记录，提供各专项服务岗前培训实施方案及相关证明材料。班组长以上管理人员具备相互轮岗处理日常事务能力，尤其具备当机立断指挥处置突发事件能力；所有人员能服从采购人统一领导和临时调配，保证采购人物业管理服务的有序高效运作。

3.供应商需依据本项目所需岗位、人数提交拟派人员详细表格（表格内容包含名字、身份证号码、执业证书情况），并按要求提供物业经理、物业助理、保洁班长、保健员、维修人员在投标单位近三个月（2026年8月-10月）内任意一个月社保缴纳凭证。

二、服务期限、服务范围、服务内容及要求

（一）物业管理服务期限：本项目服务期限两年，从签订合同之日起算时间，合同一年一签。第一年合同期满后，采购人根据以下条件决定是否续签第二年合同：

1.续签条件（须同时满足）：

（1）第一年度月度考核平均得分达到370分（含）以上（预评估平均分作为启动续签的初步依据，以期满后年度平均分为准）；

（2）年度内未发生因成交供应商管理责任导致的重大安全责任事故或重大有效投诉；

（3）第二年度的财政预算资金已落实到位；

（4）成交供应商在合同期内无根本性违约行为。

2.不续签的情形（满足其一）：

（1）第一年度月度考核平均得分低于370分；

（2）发生因成交供应商管理责任导致的重大安全责任事故；

（3）成交供应商明确表示放弃续签；

（4）因财政预算调整、政策变动等客观原因导致第二年合同无法履行的。

3. 续签程序：

（1）预评估（期满前90日）：采购人依据第一年合同期内已完成的月度考核得分（即第1至第9月，共9个月）计算预评估平均分，作为是否启动续签程序的初步依据。预评估平均分达到370分（含）以上的，采购人启动续签程序；低于370分的，采购人可决定不续签并书面告知成交供应商。

（2）续签通知（期满前60日）：采购人书面通知成交供应商是否续签。成交供应商收到通知后5个工作日内书面确认。

（3）平台操作（期满前30日）：双方确认续签意向后，采购人在财政采购平台完成续签操作及合同备案。

（4）最终确认：第一年合同期满后，采购人将第10至12月考核得分纳入计算，形成第一年度完整月度考核平均分。若完整年度平均分低于370分，即使已发出续签通知，采购人有权撤销续签决定，已签订的续签合同自撤销通知送达之日起解除，双方按实际服务月份结算，采购人不承担违约责任；若完整年度平均分达到370分（含）以上，续签合同继续履行。

（二）服务范围：

对下述物业范围提供物业管理服务：

1.对校园内及校园周边区域（校园红线外5米内）的保洁服务（不含教室、办公室、教师宿舍室内卫生保洁服务，不含食堂操作间及已启用的就餐区的卫生保洁服务）；

2.对校园内建筑、设施设备、弱电系统（含多媒体信息设备）进行维修维护服务（含配电间、水泵房、消防泵房、消防控制室、垃圾站等区域维修维护服务）；

3.对校园内及校园周边（校园红线外5米内）的绿化进行维护养护服务；

4.对校园内保健室、校内突发情况的处置、校园内的消毒等服务；

5.对校园内垃圾的分类及清运；

6.配合学校组织的各类大型活动的场地布置、会议接待等服务；

7.教材的搬运和发放（含校内图书的分类、搬运、整理等）、校内零散搬运等服务；

8.学校保管室（仓库）物资出入库管理服务；

9.学校交办的其他临时性任务。

（三）服务内容及要求：

1.校园内及校门口卫生保洁要求：

1.1卫生保洁要求

1.1.1保洁内容：服务范围内的公共建筑物、地面设施、外墙、建筑物周边、护栏、道路广场、校门口、标识标牌、绿化带卫生工作，垃圾站设备保洁及维护维修工作（不包含办公室内、教室内及教师宿舍室内的卫生保洁）。

1.1.1服务标准：

1.1.1.1屋面平顶无堆积杂物，墙壁无灰尘蛛网，大理石地面定期清洗，保证没有污渍；灯具、天花板上不得有蜘蛛网出现；

1.1.1.2门窗保证清洁明亮，无水渍、无污渍；

1.1.1.3楼梯扶手、公共区域休息座椅、标识标牌要求每天进行擦洗，不得有污渍和灰尘；

1.1.1.4公共地面每天打扫，地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘；楼道、走廊地面，每天要用“大地拖”全面清洁，加强随时保洁；

1.1.1.5根据办公室的要求，做好会议前的准备工作，布置好各会议室；会议室会前会后要进行专门的打扫，要保持干净整洁；

1.1.1.6道路、广场、田径场保证没有垃圾和杂物，及时清除污迹；房屋及公共部位无乱贴、乱画、无乱放杂物的现象；

1.1.1.7学校采光井保证无污垢，无杂物。

1.1.1.8遇大型活动，大型接待，大型考试等重大活动开展时，成交供应商需无条件配合甲方搞好保洁工作；

1.1.1.9建筑物四周排水沟的定期清理、校园垃圾站必须每天清理一次；

1.1.1.10室内风扇、灯、空调每期统一清洁一次；外墙（成交供应商能力范围内的）、外窗玻璃每年清洁一次。

1.2公共卫生区域的保洁

1.2.1保洁要求：专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。所需的保洁工用具（含垃圾袋）及清洁剂由成交供应商负责，垃圾容器及公共卫生间消耗品（纸巾、洗手液）由采购人负责。卫生间如遇严重堵塞，应及时进行疏通；化粪池、化油池每年不少于2次的清理，所产生的费用由成交供应商承担。确因排污（水）管网破裂、变形、脱节等原因需要进行大型修缮的，由成交供应商联合学校后勤部门现场核查，确定维修方案，所产生的费用由采购人承担。

1.3公共区域的垃圾箱保洁

1.3.1成交供应商根据情况配置公共区域垃圾箱（桶），费用由采购人承担。

1.3.2保洁要求：定期清洗，保持干净，无污渍。

1.4垃圾收集及外运要求（含零散建筑垃圾，绿化垃圾，医疗垃圾等其他垃圾；不含食堂产生的厨余垃圾和餐厨垃圾）

1.4.1要求做到及时清扫、收集；垃圾日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中托运处理。

1.4.2要求按垃圾分类要求做好垃圾分类处置及清运。

2.绿化养护要求

2.1服务内容：校园内及校园周边（校园红线外5米内）的树木、花草、绿地、盆栽绿植等的日常维护、修整、管理和施肥，病虫害（含小范围内白蚁）防治。

2.2服务标准：

2.2.1有绿化管理措施，花草树木生长正常，定期进行病虫害（含小范围内白蚁）防治，无黄土裸露，修剪及时，无枯枝死枝及病虫害（含小范围内白蚁）现象；

2.2.2定期进行苗木修剪、及时清除杂草，绿地管理和养护措施落实，无破坏、踩踏及随意占用现象，保证绿化完好率98％，草坪纯度95％；

2.2.3室内外花木摆放及养护（不含教师办公室内及教室内）。

2.2.4采购人提供绿化所需水、电、农药、肥料等（成交供应商根据实际需求用量，以书面形式向采购人提出申请）；绿化维护养护所需工用具、汽柴油等由成交供应商负责。

2.2.5虽用水用电由采购人提供，成交供应商应本着节约原则使用，采购人有权对异常用量进行核查。因成交供应商管理不善造成的水电浪费，相应费用由成交供应商承担。

3.设施设备维护维修、水电维修

3.1给排水系统设备运行维护

3.1.1服务内容：给排水系统的设备、设施，如管道、管件、阀门、水嘴、洁具、排水管、室内外排水管及其附属构筑物、引水管道等正常运行使用，进行日常养护维修。

3.1.2服务标准：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。防止跑、冒、滴、漏，零星维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。

3.2供电系统设备管理维护

3.2.1服务内容：对物业管理范围的高低压供电系统、电气照明系统、宿舍热水系统、电梯、空调系统、监控系统等设备进行日常管理和养护，高压配电系统巡视发现问题及时上报处理、确保正常运行使用，校内所有空调每年清洁2次（每年4月和11月）。

3.2.2服务标准：做到安全、合理、节约用电；维修人员必须持证上岗；建立运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100%；加强日常维护检修，全校的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。各楼栋避雷系统每年遥测一次。

3.3消防系统设备管理维护

3.3.1服务内容：每月检查一次，做好记录，及时报修。

3.3.2服务标准：定期对消防系统和设施进行巡视、维护，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活；定期开展消防培训，提高人防技能。

3.4房屋本体及附属建筑物、构筑物的维护

3.4.1服务内容：负责所有设施和附属建筑物的维修，养护和管理。包括路灯、门锁、办公座椅柜、道路、室内外上下水管道、水箱、排污管理、沟渠、池、井等。如遇房屋本体及附属建筑物、构筑物需要专业技术人员维修，成交供应商应及时上报采购人另行安排处理。

3.4.2服务标准：房屋管理制度完善，实施有效的日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

3.5房屋门窗维修要求

3.5.1服务内容：门窗框松动、开户不灵活、脱榫、开焊、小五金件缺损、窗纱、玻璃破损的修理。

3.5.2服务标准：确保门窗完好和正常使用，合格率100%。

3.6学习办公生活家具维修要求：

3.6.1服务内容：学习办公生活家具破损的修理。

3.6.2服务标准：及时维修到位，确保正常使用，确实维修不了的需统一放置在采购人指定的存放区域，待采购人做报废处置。

3.7房屋的公用部，公共场地的维修养护和涉及公用设备设施维修、更换、改造元器件的材料费用由采购人负责承担或由采购人另行安排处理。

3.8负责杂物、会议与活动的资料和道具的搬运任务及学校教材教辅资料运输和分发工作。

3.9完成学校临时调派的任务。

4.弱电维修维护管理

4.1服务内容：校园内监控系统、广播系统、网络系统及校内信息化/多媒体设施设备、信息化平台等其他弱电设备的日常巡检、故障诊断、简单故障处理等维修维护工作。

4.2服务标准

4.2.1定期巡检校园内的监控摄像头，确保校园内监控系统所有点位均能正常工作（定期指每周不少于3次；节假日、寒暑假不少于1次）；

4.2.2定期巡检校园广播系统，确保校园内广播系统所有点位均能正常工作（定期指每周不少于3次；节假日、寒暑假不少于1次）；

4.2.3定期巡检校园网络系统，确保校园网络畅通，设备正常联网工作（定期指每周不少于3次；节假日、寒暑假不少于1次）；

4.2.4校内信息化/多媒体设备故障处置及时，简单故障排除不过夜（超出物业技术能力的，成交供应商负责及时上报采购人并配合专业服务商），确保信息化/多媒体设备正常使用；

4.2.5大型活动、大型接待、大型会议前半天对相关弱电设备及弱电系统进行检修测试，确保正常使用；

4.2.6做好校内打印设备的墨粉更换、硒鼓清理等维修维护工作（文印室等第三方服务机构除外）；

4.2.7指导教职工解决简单的弱电故障；

4.2.8涉及专业弱电系统（如监控主机、网络核心设备、信息化平台等）的深度维修，由采购人另行安排专业服务商，成交供应商负责日常巡检、故障上报、配合专业服务商进行故障处理；

4.2.9做好学校交办的其他弱电管理和使用工作；

5.保健管理

5.1在学校的领导下，认真贯彻执行教育部颁发的《学校体育卫生工作暂行规定》，并按学校有关规章制度搞好学校的卫生保健工作。

5.2建立必要的卫生规章制度。定期向学校领导汇报保健工作。

5.3保健员是学校体育卫生工作小组成员，参加卫生工作大检查，督促搞好学校的环境卫生及个人卫生。

5.4贯彻“预防为主”的方针，配合学校对学生进行卫生保健常识、生理卫生及青春期卫生教育。

5.5对学校各项工作进行卫生监督，使学校的教育、教学工作能符合学生生活和心理发展的要求。

5.6抓好学校的防病、防疫工作，抓好学生的近视眼的防治工作。

5.7配合学校组织学生每年进行一次身体检查，建立健康卡片。协助学校做好各项体检工作。

5.8及时做好我校教职员工和学生临时或突发的一般病症的治疗和救护工作。

5.9协助体育教师做好学生体质健康测评工作。

5.10有学生在校期间保健室必须有保健老师值班，在岗保健老师必须穿着医生专用服装，服从学校统一管理，参与学校所有大型活动。

5.11保健室医药用品及医疗器材由采购人提供。

5.12医疗垃圾的处理由采购人与社区卫生系统对接后，由成交供应商统一上交处理。

5.13认真做好各类传染病防控工作，并建立防控制度及措施，积极配合学校贯彻与落实。负责季节性、流行性传染病的监测、预防和接种等工作；负责建立健全传染病防控制度，发现流行病、传染病要及时隔离、消毒等，防止在学校流行；协调各教学部门做好传染病防控的各项工作要求，流感期间必须做好室内消毒疫情上报等相关工作。

5.14担任全校师生常见病、流行病的预防和指导，校运会或学生大型活动时的医疗保障服务。

5.15配合学校搞好卫生宣传、爱国卫生运动等中心工作，并做好保健室的环境卫生。

5.16做好因病缺勤的统计上报，复课证明查验等工作；

5.17每年对全体教职工开展不少于2次的AED急救培训；

5.18完成学校交给的其他工作。

三、采购人其他约定事项

（一）对成交供应商的违纪处罚：因成交供应商责任造成财产损失、丢失，成交供应商负责全额赔偿。

（二）对成交供应商安全防火的要求：严格管理工作人员，确保全年无一例安全失火事件，因成交供应商管理不善，或工作人员失误造成的损失全部由成交供应商承担。

（三）对成交供应商工作人员流动及必要的失业保险、医疗保险、保险和人员意外伤害、死亡保险办理及费用的要求：成交供应商须承诺对派出的所有工作人员支付不低于长沙市最低工资标准的工资并为他们缴纳相应的社会保险，如若没有给本项目工作人员购买社会保险，一经查实，将从月度承包费用予以扣除。工作人员涉及用工方面的劳务纠纷、福利纠纷和劳动事故均由成交供应商负责，与采购人无关。成交供应商在参与本项目的全部过程中，应负责其派出的所有工作人员的人身意外保险以及承担人身意外事故引发的责任、损失和所有费用。采购人不承担成交供应商工作人员因意外（包括但不限于：在驻场工作中发生的意外以及抵达驻场途中及返程中发生的意外）所致的任何责任。

（四）成交供应商无对外收费权。

（五）成交供应商根据自身的需要订报刊、杂志，手续自理。

（六）对成交供应商的其他要求：成交供应商应自行制定内部管理机制，包括跟采购人及周边单位(包括居委会、公安局等)的衔接，管理人员的配置，财务制度、内部奖惩措施等。并应制定严格的保密措施，防止泄密事故发生；所有工作必须有台账记录，完成学校交代的其他临时性任务。

（七）学校提供物业管理用房，员工餐饮自理，如需在校就餐按教师餐标缴费就餐。

（八）公用水电费的分担及收缴要求：公用水电费由采购人负责，但成交供应商所委派的物业人员住宿产生的生活用电、用水费用则按照学校财务管理相关规定承担相应水电费。

（九）因成交供应商管理造成的一切事故由成交供应商承担全部责任。

本项目由采购人自行组织验收。若项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收费用由成交供应商承担，验收报告作为申请付款的凭证之一。本项目采购人每月将对成交供应商进行考核，具体考核细则见《湖南师大附中星城实验青石学校物业管理考核评分表》（见附件）。

附件：

湖南师大附中星城实验青石学校物业管理服务质量

考核评分表

一、考核目的

为规范湖南师大附中星城实验青石学校物业管理服务项目（以下简称“本项目”）的履约管理，确保校园保洁、绿化、设施设备维修、弱电维护及保健服务达到采购需求规定的标准，依据本项目《采购需求》及相关合同条款，制定本细则。

二、考核对象及周期

（一）考核对象：本项目成交供应商。

（二）考核周期：每月考核一次，年度汇总。

三、考核分值与结果运用

（一）本项目月度考核总分 400分。

（二）月度考核得分≥390分：当月按合同款项全额发放。

（三）320分≤月度考核得分＜390分：每扣1分扣减当月合同金额的 0.5%。扣款计算公式：扣款金额 =（390 - 当月考核得分）× 当月合同金额 × 0.5%。扣款上限：单月扣款总额不超过当月合同金额的 20%。

（四）月度考核得分＜320分：属于服务质量严重不达标，采购人有权单方面终止合同。

（五）年度续签挂钩：第一年度月度考核平均得分需达到 370分（含）以上，方可满足采购需求四（一）规定的续签第二年合同的考核条件。

四、考核评分标准（总分400分）

考评采取扣分制，各项分值扣完为止。具体评分细则如下：

项目其他要求

（一）为确保本项目的稳定性与延续性，供应商需保证投入本项目的物业服务人员满足以下要求：

1.供应商投入的物业服务人员应专职服务于本项目，不得与已经成交项目中所投入的物业服务人员出现人员交叉的情况。在合同签订前，应将投入本项目的所有服务人员名单（涵盖姓名、职务、身份证号码、联系方式等相关信息）以及人员身份证、职称证书（若有）、无犯罪记录证明等相关证件提交给采购人查验。

2.在项目服务期内，供应商更换项目经理及持有特种作业操作证的关键岗位人员，须提前报采购人审批同意；其他岗位人员正常离职的，供应商应在7天内补充到位并告知采购人备案，替换人员资质不低于原人员，补充人员应同样遵守本条第一款关于专职服务的要求，不得从其他已成交项目调配正在履约的人员。

供应商必须严格遵守上述条款要求，合同签订前采购人对拟派人员的相应证书复印件及对应资料原件进行查验，若经核查发现证件及资料有虚假或提供的物业服务人员与实际情况不符，则视同虚假响应，后果需自行承担。（投标时需单独提供由法定代表人签字的承诺函，格式自拟。）

（二）实施地点：湖南师大附中星城实验青石学校

（三）结算方法：

1.付款人：湖南师大附中星城实验青石学校（通过国库集中支付）；

2.付款方式：签订合同后和成交供应商人员到位并经采购人考核后，开具正规税务发票按月支付（因财政资金拨付流程导致支付延迟的，采购人应提前书面告知供应商，双方协商确定合理延后期限，延后期间不计逾期利息；但采购人应在财政资金到位后5个工作日内向国库提交支付申请）。采购人每月对成交供应商进行考核（总分400分），月度考核得分大于等于390分的，每月按合同款项全额发放；月度考核得分在320分（含）至390分（不含）之间的，每扣1分扣减当月合同金额的0.5%（即扣款金额＝（390－当月考核得分）×当月合同金额×0.5%），单月扣款总额不超过当月合同金额的20%。月度考核得分小于320分的，属于服务质量严重不达标，采购人有权单方面终止合同。

（四）本项目采用费用包干方式建设（采购需求中明确由采购人负责的除外），成交供应商应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的各项费用，以及在服务实施过程中应缴纳的一切税费、管理费、保险费（含意外保险）、人工、财务、设备、材料、耗材等所有费用，在投标文件中提供项目用工成本测算明细表，在项目实施中出现任何遗漏，均由成交供应商免费提供，采购人不再支付任何费用。

（五）供应商应作出如下保证：在参与本项目投标期间，将严格按照招标文件的要求，对响应文件中所提供的全部证明材料进行事前核验，确保响应文件内的所有证明材料均真实、合法且有效，不存在任何伪造、变造、篡改或虚假陈述的现象，并承担材料真实性的全部法律责任。若后期经采购人核查，发现响应文件证明材料存在虚假、伪造等情况，将取消其成交资格，并依据《中华人民共和国政府采购法》及《中华人民共和国政府采购法实施条例》等法律法规的规定，追究其相关责任。（投标时须提供相应承诺函，格式自拟。）

（六）采购人将在发布中标(成交)结果公告前，对中标(成交)候选供应商的投标(响应)文件进行审查；在政府采购合同签订前，将对其他投标供应商的投标(响应)文件进行审查。审查内容包括但不限于:投标(响应)文件中的技术服务方案、商务条款是否满足采购文件要求，所提供证明材料的真实性、合法性，投标单位须积极配合采购人审查。（投标时须提供相应承诺函，格式自拟。）

（七）供应商在投标前，如需踏勘现场，踏勘相关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。

对于上述项目要求，供应商应在投标响应文件中进行回应，作出承诺及说明。