服务需求

一、项目基本情况

1.服务面积：本项目服务：主楼总高7层西附楼2层、东附楼1层，包含会议室 、指挥大厅、食堂、办公室、公共活动区域、活动室等建筑面积为6000㎡；院内前后停车场面积4300㎡；及招标方临时交办的办公用房清扫等。

2.服务事项：本项目物业管理实行社会化管理，包括保洁服务，食堂餐饮服务，保安服务，后勤维修服务，楼内外绿化养护服务，办公楼给排水、供电系统的日常运行管理等工作（不含消防系统维护及维保）以及招标方交办的临时性工作。

3.履约期限：项目服务期限为三年。

4.履约地点：大石桥市军民街八一里。

5.付款方式：财政拨付（一个季度一结）。

二、人员岗位配置及任职条件（18人）

1.物业项目经理（1人）

任职条件：年龄50周岁及以下，本科及以上学历，持资格证上岗，作风硬朗，组织协调能力强，男女不限，经招标方考核同意后方可录用。

2.保洁人员（3人）

要求：女，年龄为20-50周岁，具有较强的沟通能力和工作责任心，身体健康，保密意识强。保洁人员每年进行一次体检，身体健康状况良好，无传染病及其他疾病，五官端正、动作利落；具有较强的服务意识，职业素养佳。经招标方考核同意后方可录用。

3.万能工（1人）

任职条件：男，年龄50周岁以下，大专及以上学历，具有良好的工程专业知识，工程维修相关岗位3年以上工作经验，熟悉水电暖等各类设备运行维护，具有高空作业能力，具有独立排除一般楼内维修故障的能力，持相应资格证上岗。

4.餐饮服务人员（9人）

（1）厨师长1人

任职条件：男性，年龄55周岁以下，有5年以上主厨经验，男性，人品端正，熟练掌握烹饪技术，具有成本核算、采购管理经验，独立制定菜谱，熟知食品安全及添加剂管理知识，持有人力资源部门颁发的中式烹调师中级以上职业资格证书，经招标方考核同意后方可录用。

（2）厨师1人：

任职条件：男性，年龄55周岁以下，5年及以上烹饪经验，男性，人品端正，技术娴熟，能够满足餐饮服务需求，持有人力资源部门颁发的中式烹调师中级以上职业资格证书，经招标方考核同意后方可录用。

（3）面点师2人：

任职条件：年龄50周岁以下，有面点工作经验，技术全面，熟练掌握多种中式面点制作技术，具有人力资源部门颁发的中式面点师中级以上职业资格证书，经招标方考核同意后方可录用。

（4）粗加工洗消（兼服务员）5人

任职条件：女性，年龄50周岁以下，身体健康，责任心强，能吃苦耐劳，有餐饮服务和保洁经验，能胜任相关工作，工作熟练。

5.安保人员（4人）

岗位工作内容：

年龄55周岁以下，负责办公区域外来人员、车辆进出管制及秩序维护、来访人员接待、快递收发、周边异常事件监管、负责岗位职责范围内的各项工作及招标方交办的临时性工作。

负责对消防监控室、消防控制设备的监视，记录消防监控室内消防设备的运行情况；负责对火灾报警控制器等消防监控设备每日进行检查；当建筑消防设备出现异常时，及时通知并协助维修人员进行维修；熟练掌握消防设备的性能及操作规程。

保安员条件要求：

（1）具有中华人民共和国国籍；

（2）拥护中华人民共和国宪法，拥护中国共产党的领导和社会主义制度；

（3）具有正常履行职责的身体条件和心理素质；

（4）未受过刑事处罚或治安管理处罚；

（5）没有个人不良信用记录。

（6）持有公安机关颁发的保安员证，至少同时2人持有消防设施操作员证。

三、项目运营总体要求

★1.投标方需要具有效期内《食品经营许可证》。

2.物业服务企业应当制定安全、保密制度，与招标方签订保密协议。行业人员的选聘要求历史清白，无违法犯罪记录。日常管理中要加强保密教育，所有入职人员需要签订保密承诺书，在日常具体工作也应有相应的措施。

3.物业服务企业要定期对服务人员进行安全与应急方面的安全知识培训和实战演练，熟悉安全应急预案，对消防、救护、通信故障等隐患能够做到及时发现及时汇报及时处理。

4.所有工作人员必须持有效健康证上岗，关键部位保洁人员、餐厅工作人员每半年进行一次传染性疾病排查。

5.由于物业服务企业人员违反相关安全规定造成一般性后果，物业服务企业无条件按价赔偿。造成严重后果的，除赔偿损失外追究相关责任人员的刑事责任。

6.招标方主管部门定期对物业服务企业服务满意度进行调查，满意度不达标将责令整改，整改无效、屡教不改将终止合作。

7.招标方有权要求物业服务企业对不满足岗位条件、无法胜任本职工作或违反工作纪律且屡教不改的员工予以更换，更换期不超过5个工作日，期间不得影响正常的物业服务工作。

8.中标方需在合同签订后三日内按合同规定组织人员到岗服务。上岗前需按照招标文件中要求，提供相关岗位的证明材料。若中标方提供材料与招标文件不相符，招标方有权终止合同。

9.中标方未经招标方同意，不得将任何外单位人员带入办公场所。

10.中标方需积极配合招标方临时交办的会务、接待等临时性工作。

四、各分项服务内容及服务标准

（一）项目经理服务范围

岗位工作要求：

（1）对物业现场负有领导责任；负责投标方与招标方的沟通协调；负责物业服务人员的监督管理、工作安排、专业培训。

（2）做好物业服务人员的日常管理，组织人员认真学习并贯彻执行各项规章制度，提高组织纪律性。

（3）带领相关工作人员完成机关派发的任务，提高服务质量。

（4）以身作则，提高物业服务人员的法制观念和服务能力。

（5）讲究工作方法，搞好队内团结，做好服务人员的思想政治工作和岗位管理工作。

（6）认真做好工作记录，及时向招标方汇报工作，征求意见。

（7）教育、监督服务人员按规定爱护和正确使用装备器材。

（8）教育、监督服务人员严格遵守保密纪律和安全规定，防止事故发生。

（9）完成招标方交办的其他工作。

（二）保洁服务范围

1.岗位工作要求：

（1）区域分为四部分：①大厅、各会议室②走廊、楼梯、开水间、卫生间③楼内外地面、台阶等④招标方办公区域、接待区、休息区等公共区域清洁工作。

（2）保洁人员每天8：30前应清扫完毕（节假日全面清扫除外），每周进行一次彻底清扫，重大节假日、活动日前视情况进行大清扫。

（3）清扫时要求室内桌椅横竖成行，桌面、门、窗台、窗棱、暖气无灰尘，物品摆放整齐有序，地面无痰迹、烟头、纸屑等杂物，烟蒂盒内不得积存多于两个烟头，卫生间早中晚各喷洒消毒水一次，墙面不能留有痕迹。

（4）根据季节特点，不定期做好除“四害”工作。

（5）冬季应及时做好除雪工作。

（6）工作时，保洁人员对自己分担的区域必须定时巡视，随时保持清洁。

（7）各楼层小型垃圾桶内的垃圾不得多于三分之二，保洁人员同时负责清理办公室的垃圾桶并及时将垃圾清运到楼外的垃圾点。

（8）保洁人员应注意个人卫生，并保持服装整洁。

（9）保洁人员应严格要求自己，服从领导安排，不怕脏，不怕累，互相支持，互相帮助，齐心协力完成本职工作。

（10）保洁人员上班时间不得做与本职工作无关的事，未经允许不得进入各办公室、监控室、设备维修室等场所。

（11）根据需求完成招标方安排的相关事宜。

2.保洁标准：

(1)楼内公共区域日常保洁标准

(2) 楼外公共区域日常保洁标准

3.规章制度：

（1）保洁服务员每天必须按保洁标准规定打扫。

（2）禁止在单位洗涤工作服以外的个人衣物。

（3）保洁人员在按规定完成保洁工作外，要坚持巡查，发现问题及时清扫。

（4）严禁在室内使用明火点燃如纸屑、报纸等垃圾避免造成火灾。

（5）卫生间垃圾桶要及时清理。

（6）保洁区域内的消防设施要保持无灰尘，办公指示牌摆放规范、干净无尘。

（7）在责任区内发现的各类问题要在最快的时间内解决如自己不能解决的要及时向保洁主管报告，或与招标方报告。

（8）保持良好的工作形象，上班时间内着装与个人卫生要保持干净、整洁、整齐。禁止在楼内嬉笑打闹和大声喧哗。工作时间内禁止在一起拉家常、闲谈、聚堆做与工作无关的事。

（9）早上班后、晚下班前要对会议室进行检查，防止物品丢失和人为破坏；关闭电源和水源避免出现事故灾害。

（10）双方抽查结果记录备案，对检查时发现违反《每月考核细则》的问题，扣款将从招标方付给的中标方的费用中扣除，双方盖章、签字。

（三）食堂服务

1.基本情况：

食堂平日就餐约560人次/天（早餐就餐人数约260人，午餐就餐人数约300人），食堂配备的厨具、炊具、餐具、洗消等设备完善。

2.食堂服务事项范围：

（1）负责提供工作人员周一至周五早餐、中餐及特殊情况的晚餐服务

（2）负责食堂食品卫生安全，负责食材质量检验、检查。

（3）负责厨房餐具用具的清洗消毒服务管理及食堂用餐区内外环境卫生的清洁保障工作；食堂加工设备及其它设施卫生清洁与管理。

（4）做好成本核算，做到日清、周结、月核算；配合招标方物品验收、原材料的配料、菜品的出品服务及管理。

（5）负责所使用各种设备设施的规范操作，承担安全责任，做到爱护设备，安全使用。

（6）严格遵守招标方各项规章制度，服从招标方管理人员监督管理，以及招标方交办的其他工作任务。

（7）负责相关保障性服务，如：夏季暑天提供防暑降温饮品服务、节日代加工食品等；能够圆满完成招标方安排的其他临时性工作。

3.食堂管理标准：

（1）按招标方标准提供1个月（4周）菜谱，做到营养搭配、菜品丰富，荤素搭配合理，每周菜品不重样。菜肴体现出色、香、味、形的同时要融不同菜系的变化、主副食花样要丰富，做到营养均衡，有益健康，适合大众口味；

（2）对厨房、餐厅均有严格的卫生管理制度和食品安全保障制度；

（3）厨具、餐具均符合国家相关卫生标准，确保绝不发生因食品、卫生等导致用餐人员身体不良反应事件；

（4）制作菜肴要保证质量统一、口味统一，定期让就餐者品尝到特色菜肴；

（5）食品加工制作时对投料数量、制作质量、完成标准要有相应的规定要求及流程；

（6）认真贯彻执行《中华人民共和国食品安全法》，保证各类食品卫生、安全；

（7）杜绝浪费，严把原材料进货的质量关，对购入的食品和原料应逐项检查，核对品种、数量无误方可入库。不足量、不合格、发霉、变质、腐烂的食品和原料，一律不准入库；

（8）加强食品安全管理，食品加工器具应做到生、熟、冷、热分开，不得混用并分别保管；食品要做到生、熟、半成品、成品分开摆放。厨房清洁用品应与调味品、菜品分开放置。做好灭蚊蝇、灭蟑螂、灭鼠消杀工作；

（9）米面油必须使用保质期内的国家品牌产品，不得使用地沟油，陈化粮及过保质期食品；

（10）加强食堂卫生管理，做到门窗明亮，墙面无污渍、无蛛网、无蚊蝇、无烟尘、地面、餐桌台面、工作台面干净、无杂物、无积水、无污垢；炊具干净、整洁、无污点，定期消毒；餐具每餐使用完毕应清洁消毒；

（11）不得食用剩饭剩菜，食堂垃圾应分类收集，环保处理，日产日清；

（12）食堂人员应遵守劳动纪律，服务主动热情，文明礼貌，工作时间严禁吸烟、饮酒；

（13）食堂人员工作期间应穿工作服，戴工作帽，保持仪表整洁。讲究个人卫生，勤洗衣服，勤剪指甲，勤洗澡，勤理发，操作前必须洗手。患有流行、传染疾病史应立即报告，暂停接触食物的工作直到疾病痊愈为止；

（14）按规定做好工作人员每年进行一次体检，确认身体健康，并持有健康合格证方可上岗（上岗前核验相关证明材料），年体检率100%；

（15）加强食堂安全管理，未经许可，非工作人员不得进入厨房使用炊事用具；要严格遵守操作规程，防止事故发生。食堂工作人员下班前，要关好门窗，检查各类电源开关、设备等，注意防火、防盗，时刻警惕和严防不安全事故发生；

（16）做好食品安全应急预案，发生食品安全事故要及时按应急预案处理；

4.责任要求：

（1）食堂管理人员、厨师、面点师、服务员等专业人员上岗必须提供与招标文件中相符合的资质证书。若中标方提供材料与招标文件不相符，招标方有权终止合同。（上岗前核验相关证明材料）。

（2）对厨房、餐厅均有严格的卫生管理制度和食品安全保障制度；卫生质量合格率90％以上，无食品安全责任事故。

（3）做好食堂每日工作餐的供应保障工作，严格按照要求确保主副食的品种、数量质量；

（4）每月做好服务质量满意度测评，根据测评情况及时调整服务方案和落实改进措施，不断提高管理服务水平；过满意度测评就餐人员满意率达90％以上；

（5）在服务期间若发生食品安全等事件由责任人承担相应法律责任。

5.特殊说明：

（1）食堂厨具、设备更新由招标方采购。中标方需保障食堂易耗易损厨具每月容损率不超过总量的10%。

（2）食堂食材由招标方另行采购。

（3）菜品应定期调整更新，周期不应大于1个月。

（4）为保证食材的完整性和新鲜度，不允许采购预处理的食材，例如：肉类切块、切片、切丝等。

（5）食堂为投标方员工提供免费物业餐。与机关人员错峰就餐做到分时、分餐。

（四）工程运维项目

1.给排水设备运行维护：

（1）服务内容:

对办公楼室内外给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、及其附属构筑物等正常使用进行日常运行管理。

（2）服务标准:

①每日一次对给排水系统进行检查巡视，压力符合要求，仪表指示正确，保证给排水系统正常运行使用。

②防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门、机电设备等进行日常维护，每月检查、保养、维护、清洁一次。

③定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁，设备及机房环境整洁，无杂物、无灰尘，无鼠虫害发生。

④及时发现并解决故障，给排水系统发生故障时，维修人员在20分钟内到达现场抢修，一般事故的抢修做到不过夜；一年内无重大管理责任事故；根据情况制定事故应急处理方案，制定停水、爆管等应急处理程序，计划停水按规定提前通知。

2.供电设备管理维护：

（1）服务内容：

对供电系统低压电器设备、电线电缆、照明装置等设备正常运行使用进行日常管理。

（2）服务标准：

①对供电范围内的电器设备、仪器仪表定期巡视维护和重点检测，并做好记录；建立各项设备维修记录，做到安全、合理、节约用电。

②维修人员必须持证上岗，及时排除故障，一般故障排除时间不超过2小时。

③加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全；管理和维护好办公楼（区）灯光亮化的设施。

④制定突发事件应急处理程序和临时用电管理措施，明确停、送电审批权限。

3.特殊说明：

（1）工程运维管理服务中不含消防系统、空调系统。

（2）物业管理相关工具自行配备；物业物料采购、洗井、化粪池清掏疏通处理、疏通下水等费用，由招标方负责。

（3）房屋日常养护维修、给排水设备运行维护、供电设备管理维护、空调等项目在工程维修过程中所需材料、配件费用及专业维修费用，由招标方负责；投标方安排相关人员配合维修工作。

（五）绿化服务

1.楼内绿植

按照招标方需求进行楼内绿植的养护，保证绿植新鲜入眼，不得有枯叶烂枝。

2.楼外绿化

（1）根据土质特点对草坪、植物进行施肥、喷药、浇水、养护、修剪:当青草长到20厘米以上时就要进行除草，保证草坪整洁、生长均衡、美观;树木、植物的剪枝每年进行4次， 其他季节根据植物自身生长情况，适当进行修剪，保持形状，具有观赏性。

（2）负责院内植物的浇灌、养护及杂草清理工作，负责四害消杀及垃圾清运等工作。要根据土质特点对草坪、植物进行施肥、喷药、浇水、养护、修剪。当青草长到 20 厘米以上时就要进行除草，保证草坪整洁、生长均衡、美观。对院内内植物的修剪每月至少 1 次，保持要求形状，具有观赏性。

（3）室外保洁人员负责院内及车位卫生、台阶清洁、办公楼周边所有物品及设施的清洁、保洁、保养。

（六）会务服务

1.会议室清洁

每日将招标方楼内会议室及时清洁，清洁包括桌面擦拭、书桌垃圾清除、书桌擦拭、椅子擦拭、装饰物擦拭等，必须做到会议室一尘不染, 保证随时可以会议使用；每天将会议用所有杯子清洁，确认玻璃器皿清洁无污质，并使用消毒柜高温消毒，玻璃器皿的保养及擦拭，每天擦拭不锈钢会议用具；每天将当天使用过的小毛巾，抹布，擦杯布等布艺制品清洗消毒。

2.会议服务工作

（1）会场布置根据要求进行场地摆台，同时对所准备的物品进行检查如茶杯、笔、 纸、名签等，每样物品都需要按照标准摆放。

（2）把事先准备好的纸、笔、垫板、水、水杯、杯垫、茶叶等摆在正对客人的台面上，根据领导习惯，反复确认是否摆放正确；指示牌必须清晰明了，用词准确;名牌必须用掉线的方式摆成一排，沿上桌边对齐，每个座位的名牌位置必须保证完全相同；

（3）会议中途有茶休或午休时应及时到会场内进行整理会场，整理调整好台型及椅子，需要更换及补充相应物品的要及时，同时通知保洁进行场地清理， 桌面上的物品重要资料员工不要随意去动；

（4）会后进入场地及时检查是否有客人忘记带走的物品，如果有应及时上交并做好登记；

（5）配合搬运物品及资料送到指定地点。

3.招标方委托的其它事项。

（七）安保服务

工作要求：

1.保安员由招标方、投标方双方实行双重领导。

2.因招标方工作需要加班时投标方人员应予以配合。

3.在符合国家法律法规前提下，队员应当遵守和执行包括《保安工作细则》在内的各项规章制度。

4.队员必须为人正直，作风正派，着装整洁，对工作有高度责任感，不玩忽职守。  

5.维持办公区域正常的工作秩序、治安秩序，消除隐患于萌芽状态，防患于未然。  

6.认真履行值班登记制度，值班中发生和处理的各种情况在登记薄上进行详细登记，交接班时移交清楚，责任明确。  

7.做好工作区域内的安全保卫工作,加强巡查，防止盗窃行为及火灾、漏电、漏水等事故的发生；

8.处理突发重大事件后要填写突发事件报告。

9.看护好室内外的设施设备，防止丢失和外来人员破坏。

10.对来访人员要有礼貌，填写登记单，与被访者进行联系，联系好后，来访人方可允许上楼。来访人离开后，保安人员需回收由被访者签字的登记单。

11.夜间保安进行不定时巡查，检查办公室门窗关闭情况及公共区域灯光关闭情况，有无安全隐患，并做好巡检登记，确保办公区域安全，夜间巡查不少于3次，发现问题及时上报。

12.保持其干净整洁，提前到岗签到，佩戴胸卡上岗。

13.完成招标方交办的其他工作。

（八）其他职责

1.遵守招标方的各项规章制度，维护招标方的合法权益和形象，不得借招标方的名义做虚假和不实宣传。

2.根据合同规定或招标方指示全面完成委托管理事项；不得将委托管理事项转给第三人，对需由其他专业公司承担的事项，必须经招标方同意后方可转委托。

3.保持同招标方管理职能部门的密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，充分尊重招标方的意见，接受招标方的建议、监督和指导。

4.项目经理部负责投诉、报修受理事务，及时处理投诉问题，并建立信息反馈制度。

5.严格审核录用本项目劳务人员，保证特殊岗位从业人员具有法律、法规和行业规章所要求的资质、等级、健康状况等证书；如调整管理人员及技术骨干，应事先与招标方协商，并将新进人员的情况书面向招标方通报，经招标方同意后实施。

6.建立从业人员考勤制度及岗前和在岗培训制度，对从业人员的工作质量、效率进行动态管理和监督。

7.负责对特殊岗位从业人员每年进行一次体检，并向招标方报告结果。

8.招标方委托管理的其它事项。

五、费用构成

1、招标方负责费用范围：

（1）各类设备设施的采购及中修、大修、更新、更换费用。

（2）各类设备设施年检、检测费用。

（3）特种设备、避雷系统、二次供水系统、维修、更换费用。

（4）公用能源（水、电、气、热力、通信等）费用。

2、投标方负责费用范围：

（1）物业服务人员费用：负责员工的工资、社会保险、商业补充保险（意外险）、管理费、税费,工资标准和社保标准需按照国家政策执行。

（2）易耗品费用：物业日常办公用品及耗材、卫生纸、洗手液、清洁剂、保洁工具用具等。

六、其他要求

1.投标方要明确职责，树立服务意识，工作中应加强与招标方的联系，认真做好办公楼的后勤保障工作。

2.招标方指派专人作为招标方代表与投标方进行日常联系，负责对应由投标方承担的工作进行汇总、安排、检查和奖惩。

3.投标方项目经理及各岗位负责人以上人员应保持通讯畅通，如有外出情况，向招标方代表通报，并指定临时负责人。

4.投标方在涉及办公楼重大维修改造项目时，向招标方代表提出书面申请，经研究批准后，方可实施。

5.招标方有权利对投标方工作问题进行督促和纠正，有权要求投标方更换招标方不满意的员工，投标方不得反对并应立即执行，投标方不得以此为由主张任何工作的延误、补偿。

6.招标方每月会同投标方对办公楼进行联合检查，并召开物业情况通报会。会议内容为总结本月内的工作情况，并对下一步工作进行安排布置。通报会由招标方相关人员及投标方总经理、项目经理及班长以上人员参加。

7.物业服务中不包括内容：

①二楼以上室外玻璃及外墙清洗；

②物业服务所需的器械、大型作业工具；

③食堂燃气费，能耗水（日常用水和保洁用水）、电、供暖费不包含本次报价内。

④超过委托项目的其它服务，经双方商定后另行确定；

8.在水、电、燃气、厨具等设备使用过程中存在违规操作，出现安全事故由中标方承担全部责任，并进行相应赔偿。

9.中标方必须按照劳动法等相关规定，为劳务人员缴纳保险，保证劳务人员有关待遇。

10.投标方未按合同约定的质量标准履行管理服务职责，但未给招标方造成损失的，招标方可要求投标方整改，待投标方达到管理服务质量标准后，招标方方可支付相应的管理服务费用。

11.因投标方原因导致重大火灾、失窃、食堂安全等事件的，招标方有权要求投标方赔偿相关损失。

12.合同价款中包含与提供服务有关的一切费用，招标方不再另支付费用。

13.其它因政策调整不可预见的，以招标方指定为准。