★第三章 服务需求

★一、服务报价以及范围

（一）本项目计划金额为： 595073.40 元 。

（二）履约期限：合同签订之日起一年。

（三）付款方式及条件：月付款，甲方对乙方按照服务需求内容进行物业履约验收，履约验收结果、支付要件作为乙方每月结算依据。

（四）服务地点：沈阳市尚品东林学校，位于沈阳市大东区，内设操场、办公室、卫生间等。

（五）人员要求：配备11人。

1、保洁班长1人，（男女不限，50周岁以下）。

2、保洁人员6人，其中：

内保洁员5人，女性，年龄55周岁以下；

外保洁员1人，性别（不限），年龄60周岁以下；

3、更夫3人，（男性，60周岁以下）。

4、维修工1人，（男性，55周岁以下）。

(六）管理服务项目：保洁服务管理、更夫管理、设备设施维修养护管理，绿化管养，中标单位须有项目负责人与甲方对接，保障物业服务质量并进行现场管理。

（项目负责人无须坐班，但须随时监控全部派驻物业人员工作情况）。

(七）具体委托物业管理事项

1、保洁服务

负责公共区域包括教学楼、操场、办公室、会议室、走廊等所有场所卫生保洁服务管理工作，冬季需配合学校清理主要干道积雪，配置保洁员 7 名。

2、更夫管理

尽职尽责,坚守岗位,认真做好检查记录。按时开、关学校大门，晚上负责所承担负责区域的安全。禁止机动车、外来人员进入校园,对外来人员进行登记。做好三查三巡工作，一旦发生案件,要及时与学校领导联系,保护好现场,并及时报警,配合有关部门做好处理工作。如学校有临时工作安排，安全员须积极配合（学校不额外支付费用）。严格交接班制度,不擅自离岗，配合学校的正常管理工作，并配置更夫3名。

3、设备设施维修养护管理服务

负责楼内的房屋、门窗、桌椅等办公楼所有设施的日常维修工作、负责物业管理区域内设施、设备的维修、养护、运行和管理、负责房屋构筑物、房屋使用的设备、设施等的维修、养护和管理；上下管道、落水管、照明、楼内消防设施等的维修、养护、运行和管理，负责物业管理区域内电梯的维修、养护、运行和管理，年检。设置维修工1名。

4、绿化管养

5、聘请专业园林绿化管理人员或专业绿化园林养护公司，负责校园内公共区域绿植的绿化浇水，绿化施肥，绿化修剪，绿化消杀等校区绿化工作，绿化工作人员不包含本次合同人员配备的11人内。

★二、服务标准及内容要求

（一）服务目标

结合项目实际情况,其管理目标定位为:以提供优质、安全、高效、有序的服务和管理,使本项目在环境保障、文化氛围营造、服务管理水平等方面成为同类物业管理的典范。

（二）服务标准及内容

●环境卫生的清扫、保洁工作：

1.保洁员：7人。

2.人员要求：责任心强，掌握保洁基本常识。

3.职责范围：

（1）负责办公楼内各楼层走廊、读书角、卫生间、楼梯踏步台阶、墙裙、公共区域的玻璃、卫生桶等卫生清洁工作；

（2）负责操场、室外垃圾箱的清扫或整理工作；

（3）负责部分领导办公室、会议室、接待室的卫生清扫工作；

（4）保洁班长需负责整理项目员工的入离职档案、员工花名册、工资考勤报表等。

4.管理标准：

（1）保洁标准要达到：校园内无杂物，玻璃光亮，走廊、门框、楼梯扶手等处无灰尘。

（2）公共楼道保洁：每日打扫各楼层通道和楼梯台阶，每日擦拭楼梯扶手、各层和通道的防火门、消防栓、玻璃内侧、墙面、地脚线、指示牌等公共设施；楼梯无纸屑、扶手护拦干净、光亮；梯间顶面无蜘蛛网、灰尘，地脚线干净无灰尘，楼梯道内外玻璃， 玻璃、门窗等保持明亮、干净；大厅日常除尘，每天保持整洁，无污渍；地面干净、无损坏，墙角线、地角线无积尘、杂物、污渍。

（3）桌、柜、椅、门框、窗沿、墙面、天花板、灯具等物品经清洁后其表面应无可见污渍、尘土、擦痕及异味。

（4）玻璃经清洁后，其正反面应洁净、透明，无可见的水渍、水印。

（5）门窗、相关物品器具经清洁后其转折面用手擦拭，应无明显的尘埃。

（6）每日对共用卫生间清洁，保洁时放置醒目标识；室内无异味、臭味；地面无烟头、纸屑、污渍、积水，天花板、墙面无灰尘、蜘蛛网，墙壁干净，便器洁净无黄渍；镜面、墙面、金属等无水渍、污渍、光亮并干燥；注意维修事项及时处理，以确保设备、设施的完好。

（7）垃圾要及时清倒。走廊棚顶不能有灰尘。定期清理楼内外死角，清洗暖气罩等。楼内走廊每天至少清扫，卫生间结束后必须立即清扫。应及时听从学校安排、积极配合学校完成好应急卫生工作。

（8）室外地面无垃圾、纸屑、无积水、污渍、无杂物。草地和绿化带保洁，无枯枝落叶和垃圾。凉亭、旗杆底座、花卉围栏、垃圾桶表面洁净、无污渍、无灰尘。

（9）所有区域卫生保洁实行标准化清洁，有专人监督检查；

（10）无擅自占用和堆放杂物现象；

（11）服务文明、规范、准时。

（12）因保洁服务所产生的物料，耗材由采购人负责。

●夜间安全管理工作：

1、更夫（3人）

2、人员要求：身体健康，责任心强，工作认真负责；思想品质好，作风正派，热爱安全护卫工作，无犯罪记录；熟悉使用各类消防器材，具备基础消防知识；能够妥善处理各类突发事件。执行夜间巡逻，每小时1次重点区域巡查、应急处置等体力性工作。

3.职责范围：

负责所承担负责区域的安全，包括门、窗、水、电、暖的安全和正常运行。

4.管理标准：

（1）对大门、路口的公共秩序进行维护，并负责执勤岗位周边的环境卫生。

（2）责任区内各安全要件做到心中有数。

（3）做好安全巡逻的交接班记录，确保巡查过程中发现的所有可疑情况得到有效记录。

（4）对接班过程中获得的重要安保信息及相关任务逐一落实，并按规定的巡逻周期及巡查路线完成对相关区域的安全检查工作。

（5）按规定工作职责开启和关闭相关照明设施，并对不符合工作职责的卫生状况、排水设施状况及电气照明设施状况及时向相关部门通报。

（6）对巡查过程中发现的相关突发事件，按突发事件的应急处理操作规程的工作职责进行处理。

（7）因安全服务所产生的物料、耗材由采购人负责。

●设备设施维修养护管理工作：

1、维修工1人

2、人员要求：身体健康，责任心强，工作认真负责；思想品质好，作风正派，热爱安全护卫工作，无犯罪记录；熟悉使用各类消防器材，能够妥善处理各类突发事件。

3.职责范围：

负责整个校区内现有公共设施、设备的检查与维护，同时接收各类报修、抄录各种仪表指数，简单故障的处理等；

4.管理标准：

（1）校园变电所设施设备、各楼内线路、小型空开、灯具、插座、电话、开关等

（2）包括强弱电线路及设施、水源地电路、校园路灯、家属区路灯、楼道感应灯的日常维修维护，学校主线路维修维护。

（3）学校内各种消防应急照明灯和疏散指示灯的维修与安装更换，所有与电力相关的设备设施的检查、维护及维修。

（4）负责学校各楼门窗、桌椅维修、学校教室和办公室维修搬运及其它后勤部临时调配的工作。

（5）负责学校3部电梯的电梯维保及电梯年检工作的管理、跟踪。

（6）负责学校消防系统维保工作的管理、跟踪。

（7）因工程维修服务所产生的物料，耗材，维修工具，维修配件等均由采购人负责。

电梯维保需有国家市场监督管理总局或地方市场监督管理局颁发的《特种设备安装改造维修许可证》（电梯类A级），营业执照经营范围应包含“电梯/自动扶梯维护保养”或类似内容，作业项目为“电梯修理。也可以由物业委托有资质第三方单位，资质及证书在进场时必须出具且由甲方审核通过。

●绿化养护工作：

1.职责范围：

（1）对校园内的草坪、灌木花卉、乔木行道树等做好日常养护及管理工作；清除绿化区域杂草，适时做好花木、草坪、树木枯枝的修剪、施肥、防治病虫害、养护和浇水工作，并做好学校重大活动相关保障工作。

（2）绿化养护过程中清理出来的垃圾杂物、树枝、砖瓦石块和落叶以及其他杂物要及时清运出学校。

（3）对校区内绿化环境进行全面分析，结合园区特点和学校要求，制动合理、实用的绿化方案，包括绿化种类、数量、布局等。

（4）植物消杀药剂，绿植养护所需的设备、耗品、肥料，根据需要进行移栽、增种补种等费用由采购人负责。

2.管理标准：

（1）供应商养护人员必须做到日产日清，且保障养护区域地面无泥土及植物垃圾等情况。

（2）供应商应在本项目绿化养护区内进行检查、预防或控制病虫害蔓延。

（3）对校区内的树木每年至少两次全面的除杂草、清理树枝等疏密工作，修剪下来的树枝和杂草要及时清运干净。

（4）适时对园区内花草树木进行整形修剪，达到草坪平坦、绿篱整齐，树形优美且无枯枝，保持绿化带内基本无杂草、杂物、无死树。

★三、其他要求

1、投标人须按照市政府现行规定的种类、满足市政府最新缴费基数要求，为员工缴纳相关保险。员工工资标准不得低于现行沈阳最低工资标准。

2、相关费用由中标方承担：

投标报价包括：人员工资、国家规定须缴纳的相关社会保险、法定税金、为项目购买的公共责任险等费用。

服务人员的服装费由中标人承担。

3、保证物业人员的稳定，不经甲方批准不得随意更换。招聘的人员必须政治可靠，家庭住址详细，个人资料齐全，留有备案。

4、物业员工统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨，文明服务，严格考勤。

5、中标后，须按采购人要求的时间签订合同，中标单位出示服务人员健康证，入场提供服务。中标方须建立物业各岗位安全管理制度、各岗位完善的作业操作规程、对停水停电及跑水等突发事件制定相应的应急处理方案。

6、中标单位承担从业人员工作期间发生的任何伤亡的相应责任。物业人员熟悉本岗位安全条例，严格按照安全标准操作规程操作。

7、完成学校交办的临时性工作。甲方工作人员对物业公司达到满意程度。

8、中标单位不得侵犯个人隐私或者泄露在物业管理中获知的甲方明确要求保密的信息。维护甲方利益和形象，遵守甲方各项规章制度。

9、中标单位每月向甲方上报物业员工花名册、工资、保险费用缴纳明细表、考勤情况表，便于甲方对物业在岗人员变动情况进行监督检查。

10、采购人和供应商应当全面履行合同，任何一方当事人不得擅自变更、中止或终止合同，在履约过程中，确需变更、中止或终止合同的，须经财政部门同意后，方可实施。

11、楼内摄像头定期擦拭，保持干净。配合学校清理积雪，绿化。安全员在工作期间禁止饮酒，禁止酒后工作。

附：服务目标：

物业一经全面接管,公司将按专业化的标准经营,按ISO9001国际质量保证体系进行规范化运作，其物业管理目标如下:

1.在全面接管后一年内，在物业符合政府规定的考评条件下,达到市物业管理示范的管理标准。

2.工作人员满意率达:100%;

3.合同履约率达:100%;

4.上岗培训合格率达:100%;

5.合理投诉解决率达:100%;

6.服务人员持证上岗率达:100%。

7.管理目标:

(1）对保洁管理满意率达到100%。

(2）清洁覆盖率达到100%。

(3）卫生清理、垃圾清运及时率达到100%。

(4）高空危险作业安全责任事故为0。