全球房地产投资信托基金将踏上稳健复苏之路

回顾2025年，全球房地产投资信托基金（REITs）复苏势头增强。目前，随着通胀逐步缓和及美联储预计将继续降息，市场回暖可为收益型资产带来稳定回报与增长潜力，前景令人期待。多项因素显示，2026年的市场环境将利好上市全球房地产投资信托基金。

首先是宏观经济环境有利。10年期美国国债收益率趋于稳定，让此资产类别的走向更加明朗，并降低资本成本。流动性改善、信用利差收窄，以及市场普遍预期全球经济将实现“软着陆”，均为全球房地产投资信托基金创造了良好的条件。其次，供求失衡持续。持续多年的高融资成本、关税不确定性压力与劳工短缺，导致新动工项目减少，为大多数地产类别的租金增长及物业价值提供支撑。人口老龄化与数字化转型，令市场对老年群体住房、物流设施及数据中心的需求持续上升。最后一项因素是结构性增长主题， 人工智能基建的快速扩张，也将成为科技导向型房地产的重要催化剂。

复苏的周期性催化剂

在防御性收入方面，全球房地产投资信托基金通过长期租约持续提供稳定现金流，成为应对通胀及股市波动的理想避险选择。在估值吸引支持均值回归方面，与股票相比，全球房地产投资信托基金的估值正处于历史低位。随着各国央行逐步推进宽松周期，预期两者的估值差距将逐渐缩小。历史数据显示，此趋势往往能驱动REITs实现显著的超额回报。我们认为，投资者可通过投资于全球房地产投资信托基金，把握强劲长期趋势及独特区域优势所带来的机遇。

此外，并购活动也提供了催化剂，估值吸引加上基本面持续改善，或刺激市场对私募股权的兴趣不断上升，并推动上市公司间的整合活动，尤其是在欧洲与亚太地区。

全球各区域的投资机遇分化

各地区复苏步伐不一，2025年全球全球房地产投资信托基金的表现优于美国全球房地产投资信托基金。全球房地产市场呈现复杂但整体积极的格局，各地区情况显著分化。

在美国，基本面稳健，预计2026年—2027年将实现可观的盈利增长。在欧洲，估值吸引加上并购活动活跃正在创造催化剂，物流与数据中心领域尤其受惠。对于亚太区，货币宽松政策及结构性趋势支持市场发展，日本（企业改革）、澳大利亚（数据中心扩张）及新加坡（工业韧性）等市场均将受惠。

在投资类别方面，防御型领先者或可受惠于人口结构与科技发展等长期利好因素，老年群体住房与数据中心仍是首选类别。新增供应有限及稳定的客流量，为以生活必需品为主的零售及购物中心全球房地产投资信托基金提供支撑。分层住宅及自助仓储设施有望反弹，而工业全球房地产投资信托基金或能受惠于货品库存正常化。

当前宏观经济环境展现韧性，而全球房地产投资信托基金能提供兼具防御性收益与资本增值潜力的罕见组合。对于长期投资者而言，2026年可能是“韧性与机遇并存”的一年。【作者系保德信（PGIM）全球房地产证券主管】