深圳市龙岗区龙岗社区2015-61D-0003 非农建设用地合作开发项目招标公告

根据《关于加强深圳市集体企业要素交易工作的指导意见（试行）》（深集资规〔2024〕1号）、《深圳市集体企业土地资产处置操作指引（试行）》（深集资规〔2024〕6 号）、《龙岗区股份合作公司集体产权交易监督管理办法》（深龙府办规〔2024〕1号）、《龙岗区社区股份合作公司集体用地开发和交易监管实施细则》（深龙府办规〔2022〕2号）和《深圳市龙岗区国资局关于进一步促进股份合作公司集体用地合作开发和交易的通知》（深龙国资〔2022〕33号） 等相关规定，深圳市龙岗区龙岗社区2015-61D-0003 非农建设用地合作开发项目（以下简称：本项目）已经获得相关批准，经 深圳市龙岗区龙岗股份合作公司 民主决议，委托 深圳交易集团有限公司龙岗分公司 （以下简称“交易集团”）采用 公开招标【交易方式】 欢迎意向合作方（以下简称：意向方）参与本项目投标。

一、项目基本情况

1. 项目编号: JTYSJY-LG-2025-00038
2. 项目名称：深圳市龙岗区龙岗社区2015-61D-0003 非农建设用地合作开发项目
3. 集体企业（招标人）: 深圳市龙岗区龙岗股份合作公司
4. 项目概况:

（一）项目位置：

本项目位于龙岗区龙岗街道龙岗大道与碧新路交汇处西北侧，紧邻地铁3号线南联站。

（二）项目背景：

非农建设用地上原为百帝工业区，百帝工业区范围用地面积约9658.94平方米，土地早年由深圳市龙岗区龙岗股份合作公司石湖分公司租赁给台商兴建厂房、宿舍使用。

2009年至2012年期间，为发展集体经济，创造经济效益，深圳市龙岗区龙岗股份合作公司联合下属上圩分公司、梨园分公司共同出资通过协商谈判和诉讼等方式，将百帝工业区土地及地上建筑物予以收回，共出资38,838,823元。

百帝工业区原位于南联居委会地块旧改项目范围内，2011年7月27日，深圳市龙岗区城中村改造办公室作出《关于取消南联居委会地块旧改项目的复函》（深龙城改函[2011]160号），因该旧改项目无实质性进展，不予转入2010年城市更新年度计划。之后，区委、区政府支持龙岗社区对百帝旧工业区进行非农建设用地单独开发。

2011年12月14日，市规划和国土资源委员会龙岗管理局作出《关于调整非农建设用地的批复》（深规土龙函[2011]2275号），同意将2011-61D-0006 号《建设用地方案图》（本方案图由 G09210-518[W2]-D66、G09209-D21、2005-60D-600号非农建设用地调整而来，土地用途维持原批定用途；调整前用地共计 9914.06平方米，调整后面积为9658.94平方米，涉及剩余255.12平方米指标社区已承诺放弃，不再补划）确定范围内的土地划定给深圳市龙岗区龙岗股份合作公司作为非农建设用地。自本批复核发之日起，深圳市龙岗区龙岗股份合作公司取得该地块的土地使用权。2011-61D-0006 号方案用地面积9658.94平方米，现状已建，土地用途为工商用地。

2015年11月16日，市规划国土委龙岗管理局作出《市规划国土委龙岗管理局关于调整非农建设用地的批复》（深规土龙函〔2015〕2292号），同意将 2015-61D-0003号《建设用地方案图》确定范围内的土地划定给深圳市龙岗区龙岗股份合作公司作为非农建设用地。该用地方案图由2011-61D-0006、2005-60D-590(部分)、2005-60D-591(部分)号非农建设用地调整折算而来，深圳市龙岗区龙岗股份合作公司已承诺自愿放弃调整折算用地范围其中规划为道路和交通设施用地面积共1308.68 平方米的非农指标。自本批复核发之日起，深圳市龙岗区龙岗股份合作公司取得该地块的土地使用权。2015-61D-0003号方案用地面积7426.05平方米，土地用途为商业+商业性办公+服务业用地。

2021年4月9日，市规划和自然资源局龙岗管理局作出《市规划和自然资源局龙岗管理局关于2015-61D-0003 非农建设用地相关事宜的复函》（深规划资源龙岗函〔2021〕427号），载明：（一）2015-61D-0003 号非农建设用地对应08-11-01和08-11-02地块，其中 08-11-01 地块面积为6776平方米，规划为商业用地，容积率为7.0，配建邮政所（建筑面积150平方米）、体育设施（建筑面积1600平方米，室内羽毛球馆）；08-11-02地块面积为650平方米，规划为公共绿地，由深圳市龙岗区龙岗股份合作公司无偿贡献。

在办理 08-11-01 地块的规划用地手续前必须完成650平方米公共绿地(即08-11-02 地块)的土地入库手续，相应的非农指标注销，并按照龙岗区非农建设用地管理相关规定贡献物业用房。（三）体育设施建成后产权归政府,邮政所按相关规定移交。（四）用地100米范围内有现状加油站,建设时须满足国家省、市相关法律法规及标准规范等要求，并按照市安委办关于印发涉及油气管线等危险化学品场所建设项目安全评价工作指引的通知》(深安办[2019]2号)以及《市安监局关于规范涉及油气管线等危险化学品场所建设项目征求意见办理工作的通知(深安监管[2019]11号)》要求执行。

2023年1月12日，深圳市龙岗区龙岗股份合作公司取得《建设用地规划许可证》（地字第440307202300140号），用地单位：深圳市龙岗区龙岗股份合作公司，项目名称：龙岗区龙岗社区 2015-61D-0003 非农建设用地项目（暂定名），用地面积：6776.18平方米，土地用途：商业用地，建设规模：47488平方米。《规划设计要点批复表》显示，规划建设用地面积6776.18平方米，土地性质为商业用地，容积率≤ 7，新建规定建筑面积 47488㎡，其中：地上：商业:4000㎡；办公:41638㎡；物业服务用房:100㎡；邮政所:150㎡；体育设施（室内羽毛球馆）:1600㎡。上述《建设用地规划许可证》已于2024年1月12日到期，到期后未申请延期，未签订土地使用权出让合同。

综上，本项目（即2015-61D-0003 非农建设用地项目，商业用地面积6776.18平方米）合计消耗招商方深圳市龙岗区龙岗股份合作公司工业、工商非农指标16358.97平方米。

二、意向方的资格要求：

（一）投标人或其控股母公司具备房地产项目开发资质【证明材料：①投标人须提供住房和城乡建设主管部门颁发投标人或控股母公司在有效期内的房地产开发资质证书复印件；②投标人使用控股母公司的开发资质参与竞投的，报名时应提交其控股母公司盖章的资信授权文件，以及由控股母公司出具的书面担保函，同意作为合作开发协议签约一方，并应对投标人开发本项目承担连带保证责任，保证期限为合作方履行完毕合作开发协议全部义务之日起3年。】；

（二）投标人净资产规模在人民币1亿元以上（含本数），且负债率不高于50%（含本数）【证明材料：提供2025年度上半年财务审计报告复印件，或者提供2025年7月1日至投标截止日期间任一自然月度的财务审计报告复印件，审计报告须有注册会计师行业统一监管平台备案防伪二维码】；

（三）投标人和控股母公司具有良好的诚信记录和社会信誉，即未被列为入严重失信主体名单和失信被执行人。【证明材料：①将通过“信用中国”网站查询严重失信主体名单和失信被执行人情况，以深圳交易集团有限公司龙岗分公司在评审现场查询为准，投标人无需提供；②投标人需提供市场监督管理部门网站查询的体现投标人与控股母公司之间股权关系的股东信息截图】。

备注：1、控股母公司是指其出资额占投标人资本总额超过百分之五十或者其持有的股份占投标人股本总额超过百分之五十的股东；

2、上述所有证明材料均需加盖投标人公章。

三、公告期限

15个工作日（2025年12月03日 00时00分 --- 2025年12月24日 09时30分）

四、招标文件获取

1.时间: 2025年12月03日 00时00分 --- 2025年12月24日 09时30分

2.地点:集体企业要素交易系统（https://***/）

3.深圳交易集团集体企业要素交易系统-系统用户手册（意向方）：https://***/jyfw/details.html?contentId=1999571%3C/p%3E%3Cp%3E

4.集体企业电子标书查看工具安装包：https://***/jyfw/details.html?contentId=2000784%3C/p%3E%3Cp%3E

5.集体企业要素投标工具安装包https://***/jyfw/details.html?contentId=1998364%3C/p%3E%3Cp%3E

五、递交投标文件截止时间、开标时间和地点

1.投标文件递交方式: 本项目实行网上投标，采用电子投标文件。投标截止时间及投标时间均以公告为准。

2.投标截止时间: 2025年12月24日 09时30分

3.投标文件要求:

详见招标文件。

4.开标时间: 2025年12月24日 09时30分

5.开标地点: 集体企业要素交易系统网上开标大厅

6.评标时间: 2025年12月24日 10时00分

7.评标地点: 深圳市龙岗区龙城街道黄阁路383号（深圳交易集团有限公司龙岗分公司）二楼（线上评标，投标人无需到现场参加）

六、本次招标的有关信息同步在以下网站及媒体发布

1.网站/媒体: 深圳公共资源交易网、集体企业要素交易网、集体企业要素交易系统

2.重要提示:

意向方有义务在交易活动期间浏览以上网站，在以上网站公布的与本次项目有关的信息视为已送达各意向方。交易平台恕不再另行电话通知各意向方。

七、交易保证金的收取、处置方式及违约情形（如有）

（一）交易保证金金额：人民币壹仟万元整（￥10,000,000.00元）

（二）交易保证金交纳截止时间: 2025年12月24日 09时30分

（三）交易保证金交纳方式: 1.银行转账：其付款账户为投标人自身账户，如需代缴，需提供代缴说明，通过系统虚拟子账户缴纳；2.金融机构、保险机构出具的保函：通过集体企业要素交易系统“我的投标情况--申请电子保函”模块直接发起电子保函申请。保证金为保函形式的，保函的保证期间为本项目的投标有效期（或延长的投标有效期）后28日（含28日）。

（四）交易保证金处置方式:

1.交易结果公示期满后，中标人提供《转账委托书》，由交易集团从中标人的交易保证金中划转800万元至招商方指定账户作为履约保证金，剩余款项在中标人向交易集团交纳交易服务费且与招商方签订合作开发协议后的5个工作日内，由交易集团不计利息按原路径退回；如中标人以保函形式缴纳交易保证金，则中标人需在交易结果公示期满后10个工作日内足额缴纳履约保证金至招商方指定账户。

2.未中标投标人所交纳的交易保证金，由交易集团在交易结果公示期满后的5个工作日内无息原路退回。

3.若因合作方原因未签署合作开发协议的，取消合作方资格，交易保证金和交易服务费不予退还（若交易保证金已转为履约保证金的，履约保证金不予退还），若合作方未交纳交易服务费，则由交易集团在交易保证金中扣除交易服务费后，将余额划转至招商方指定账户，余额归招商方所有，作为合作方违约的处罚。

（五）违约情形:

投标人有下列行为之一的，视为违约，取消中标人资格，已交纳的保证金不予退还，交易集团在扣除交易服务费后，按照招商方要求处置剩余保证金。给交易集团造成损失的，投标人应当依法承担相应赔偿责任：

1.在交易公告规定的投标/响应截止后撤销交易文件或者作出撤销交易实质行为的；

2.在被确定为中标人后无故放弃中选资格或存在未按交易文件要求签订合同等不参与后续交易活动情形的；

3.经相关主管部门或评审委员会认定投标人之间相互串通、影响公平竞争的；

4.经相关主管部门或评审委员会认定投标人提供虚假主体材料或证明文件的；

6.存在其他违法违规或违反交易文件约定情形的。

交易保证金金额不足以弥补集体企业和交易集团损失的，集体企业和交易集团可以向存在过错的意向方、成交人、中标人进行追偿。

八、其他补充事项

1.异议提出截止时间: 2025年12月11日 23时59分

（联系方式详见本公告联系方式，其他要求详见招标文件）

2.澄清答疑截止时间: 2025年12月09日 09时30分

3.特别说明

本次公开招标的行为是依照《关于加强深圳市集体企业要素交易工作的指导意见（试行）》（深集资规〔2024〕1号）、《深圳市集体企业土地资产处置操作指引（试行）》（深集资规〔2024〕6 号）、《龙岗区股份合作公司集体产权交易监督管理办法》（深龙府办规〔2024〕1号）、《龙岗区社区股份合作公司集体用地开发和交易监管实施细则》（深龙府办规〔2022〕2号）和《深圳市龙岗区国资局关于进一步促进股份合作公司集体用地合作开发和交易的通知》（深龙国资〔2022〕33号）规定的程序进行。交易平台（_深圳交易集团有限公司龙岗分公司__）负责交易程序的组织工作。集体企业在项目公告及招标/谈判文件中关于集体用地土地使用权交易的描述情况是其真实的意思表示，集体企业保证本次公开招标/谈判的用地是指集体企业依法享有土地使用权的土地。因本项目集体用地前期历史原因，或集体企业对该集体用地土地使用权交易描述情况存在的瑕疵、与第三方签订的协议等引起的一切法律诉讼风险均与交易平台无关。

4.服务费收费标准

交易服务费根据《关于印发深圳交易集团有限公司（深圳公共资源交易中心）业务收费标准的通知》（深交易〔2023〕69号）标准计算，由成交人进行支付。成交人未按时交纳交易服务费的，取消成交资格，将成交人交易保证金扣除交易服务费用后余额划转至招商方账户。

5.历史合作情况披露

2014年5月30日，招商方与深圳市汉京集团有限公司（以下简称“汉京公司”）签订了《合作开发协议》，2014年6月6日签订补充协议一，2016年9月2日签订补充协议二，约定双方共同合作开发本项目非农建设用地，汉京公司负责全部投资费用。在用地面积为9658.94平方米的情况下，汉京公司给予招商方分成建筑面积21418平方米，如用地面积减少，分配给招商方物业面积同比例缩减；汉京公司向招商方支付人民币3896.1万元的拆迁补偿款以及简易房、围墙、树木等清理补偿款25万元。

招商方已收到汉京公司支付的拆迁补偿款（合作定金）966万元以及清理补偿款25万元，合计991万元。关于汉京公司已经支付的991万元由本次选定的合作方负责退还给汉京公司。

如果汉京公司不报名竞标的，视为汉京公司放弃本项目合作开发。如果汉京公司报名竞标且中标的，991万元以及其他前期投入由汉京公司自行承担。

九、交易方式、评审方式和定标方式

（1）本项目拟通过深圳交易集团有限公司龙岗分公司（以下简称“交易集团”）采用公开招标方式引进项目合作方。

（2）本项目采用综合评分法，按照百分制评分，评分规则由招商方股东代表大会授权董事会根据本合作开发方案另行制定并实施，并经招商方董事会、监事会、集体资产管理委员会表决通过后生效。

（3）评审小组的组成和运作方式：①由招商方代表和外部专家组成，共7名，其中招商方代表2名，外部专家5名，外部专家由交易集团从专家库中随机抽取，招商方代表从招商方集体资产管理委员会、董事会、监事会成员和股东代表中选取。②由评审小组采取综合评分法进行评标，推荐中标候选人。

（4）定标方式：招商方在评审小组推荐的中标候选人范围内，采用自定法确定中标人，具体运作方式：①招商方组建定标委员会，成员共9名，在招商方集体资产管理委员会、董事会、监事会成员和股东代表中选取。②定标时邀请社区党委、纪委成员代表、股东代表、街道监管机构代表对定标过程进行见证监督，并对定标过程进行记录，存档备查。③得票数最高且达到定标委员会人数2/3以上的中标候选人为中标人。第一轮投票不能确定中标人的，可进行二轮投票，直至选出中标人。④授权由定标委员会直接确定中标人。

十、招标底价

在合作开发中，招商方获得的合作开发价值分成比例不低于40.03%，总价值不低于￥362,333,400元整（人民币：叁亿陆仟贰佰叁拾叁万叁仟肆佰元），招商方选择货币与分成物业相结合的分配方式，具体如下：

（一）货币补偿

合作方应向招商方固定支付货币补偿￥29,301,000元整（人民币：贰仟玖佰叁拾万壹仟元）。合作方应在合作开发协议书签订后5日内一次性向招商方支付货币补偿款1200万元，剩余款项1730.10万元在项目取得正式施工许可证后5日内一次性付清。

（二）分成物业

在扣除固定货币补偿￥29,301,000元后，对于剩余分成价值￥333,032,400元，招商方选取分成物业面积，具体为：

十一、履约保证金

本项目履约保证金人民币捌佰万元整（￥8,000,000.00元）。在分成物业交付招商方且招商方取得分成物业的不动产权证书之日起60日内，扣除已没收的履约保证金后（如有），无息退还履约保证金给合作方。

十二、联系方式

1.集体企业信息

名 称: 深圳市龙岗区龙岗股份合作公司

联 系 人: 曾先生

联系方式: 13692110318

2.交易平台信息

名称：深圳交易集团有限公司龙岗分公司

联系人：李映纯

联系方式：0755-89314494

联系地址:龙岗区龙城街道黄阁路383号深圳交易集团有限公司龙岗分公司

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