盘锦市工人文化宫物业管理服务项目竞争性磋商公告

1.项目基本情况

1.1物业情况

1.2 采购人提供供应商使用的场地、设施、设备、材料等

1.2.1采购人可提供的储物室

数量：1间。

大小：面积约25平方米，为独立封闭式空间，负责存放必要的保洁、保安工具以及其他耗材。

1.2.2采购人可提供的客耗品

采购人负责提供所有的卫生纸、洗手液、擦手纸、一次性纸杯等客耗品。

2.物业服务范围

2.1盘锦市工人文化宫

3.物业管理服务内容及标准

本物业管理服务项目包括物业管理基本管理服务、保洁服务、保安服务、消防控制室服务、维修工服务。

3.1基本管理服务

3.2保洁服务

3.2.1具体清洁要求

3.3保安服务

3.4消防控制室

3.5公用设施设备维护服务

★4.物业管理服务人员需求

5.供应商需具备的设备和物资

6.商务要求

6.1 实施期限

自签订合同之日起一年。服务期满后，采购单位在年度预算能够保障的前提下，如供需双方同意可续签（续签合同须每年一签），续签合同不能超过二年。

6.2 付款方式

服务款按照月考核结果，按月进行履约结算。

6.3 验收流程与要求

乙方完成清洁服务后，由甲方负责验收。验收合格，出具书面《验收确认单》，甲乙双方签字；若验收不合格，乙方需按服务标准进行返工处理。

7.需要说明的其他事项

7.1投标方中标后应在10天内将审核过的全部人员的材料，包括身份证等交采购人审核备案，派驻的工作人员数量及配备要求须达到采购方的要求（见上表），否则采购方有权取消其中标资格。

7.2投标方派驻采购方的全部工作人员须符合用工标准要求，无任何违法行为。

7.3投标方中标后须同派驻采购方的全部工作人员签订用工合同，执行《劳动法》的规定（消防控制室值班员除外）。其派驻员工的工资发放（此处仅指基本工资，不含任何加班、节假日及其它各类福利性补助），不得低于盘锦市最低工资标准。如因用工不当给采购方造成损失的，中标方应承担相应的法律责任及经济赔偿。

7.4采购方有权根据实际情况对各岗位人员数量在总人数范围内等进行调整。

8.采购项目需落实的政府采购政策

8.1采购人应当落实政府采购政策，包括但不限于促进中小企业发展、促进残疾人就业、政府绿色采购政策。

8.2本项目不允许联合体投标。

注：上述需求以需求响应表为准，无需提供证明材料。

盘锦市工人文化宫物业服务量化考核标准

规范盘锦市工人文化宫物业服务，提升管理效能与服务水平，确保为职工及来访群众提供安全、整洁、有序、高效的环境，特制定本量化考核标准。本标准涵盖主要岗位人员考核及物业公司总体服务考核两部分。

第一部分：各岗位人员量化考核标准

一、项目经理量化考核标准（分值100分，按照分数计算百分比进行工资结算）

（一）、项目人员配备不足，缺编空岗运行超过24小时的，分值1-5分。

（二）、未组织新员工岗前培训上岗。分值1-5分。

（三）、团队成员出现重大违纪（如偷盗、严重冲突）或连续被甲方投诉，管理失职。分值1-20分。

（四）、未建立或未有效执行日常巡查制度，每周巡查记录缺失或敷衍。分值1-15分。

（五）、对日常检查（甲方或自查）发现的重复性卫生、安保、设施问题，未及时督导整改。分值1-3分。

（六）、因管理协调不力，导致文化宫活动期间物业服务保障出现严重疏漏，影响活动进行。分值1-15分。

（七）、未按时参加甲方组织的物业联席会议或未及时处理甲方正式函告的合理工作指令。分值1-15分。

（八）、突发事件（如安全事故、设备故障、群体性事件）响应不及时，处理不当，报告延迟。分值1-15分。

（九）、物业服务工作档案（人员、培训、巡检、维修、考核等）记录不全、混乱或丢失。分值1-5分。

（十）、未按时提交月度工作总结与下月工作计划。分值1-2分。

（十一）、全月无安全事故。分值1-5分，加分项。

（十二）、全月接待无投诉。分值1-5分，加分项。

二、项目副经理量化考核标准（分值100分，按照分数计算百分比进行工资结算）

（一）、分管领域（如保安、保洁、工程）日常排班不合理，导致岗位空缺或人员过度疲劳。分值1-20分。

（二）、现场巡检流于形式，未能及时发现并记录分管区域的服务质量问题（如卫生死角、保安睡岗、设施隐患）分值1-15分。

（三）、未按计划组织分管部门员工的岗位技能与安全培训。分值1-15分。

（四）、对项目经理布置的工作或甲方提出的整改要求，落实不到位、反馈不及时。分值1-15分。

（五）、分管业务所需的物料（清洁剂、维修配件等）库存管理混乱，影响正常工作,分值1-15分。

（六）、对分管范围内的设施设备维护保养计划监督执行不力。分值1-20分。

（七）、全月无安全事故。分值5分，加分项。

（八）、全月接待无投诉。分值5分，加分项。

三、保安员量化考核标准（分值100分，按照分数计算百分比进行工资结算）

（一）、未按规定统一着装、佩戴标识，仪容不整。每次扣分值2分。

（二）、执勤期间睡岗、脱岗、闲聊、玩手机、做与工作无关之事。每次扣2分。

（三）、执勤期间饮酒或酒后上岗。每次扣10分。

（四）、未严格执行来访登记制度，信息漏登、错登或未登记放行无关人员。每次扣2分分。

（五）、对进出车辆未进行有效引导、管理，导致门前及院内秩序混乱、堵塞，每次扣2分。

（六）、对待来访人员态度生硬，使用不文明用语，引发冲突。每次扣5分。

（七）、 未按规定时间、路线、频次进行巡逻，或巡逻记录填写不实。每次扣2分。

（八）、巡逻中未及时发现公共设施损坏、安全隐患（如门窗未关、可疑物品、消防通道堵塞）。每次扣2分。

（九）、对文化宫内发生的纠纷、突发事件未及时劝阻、报告或处置不当。每次扣5分。

（十）、大型活动期间，未按预案完成人流疏导、秩序维护、停车指挥等专项任务。每次扣10分。

（十一）、全月在岗期间，安保任务无事故。分值5分，加分项。

（十二）、全月在遇到紧急事件中，有突出表现的。分值5分，加分项。

四、保洁员量化考核标准（分值100分，按照分数计算百分比进行工资结算）

（一）、未按规定穿着工装。每次扣2分。

（二）、无故空岗。每次扣5分。

（三）、大厅、走廊、楼梯、电梯轿厢地面有明显垃圾、水渍、污迹未及时清理。每次扣3分。

（四）、公共区域门窗、玻璃、扶手、标识牌有积尘、污渍。每次扣2分。

（五）、 垃圾箱（桶）未及时清倒，垃圾外溢或周边不洁。每次扣2分。

（六）、便器、洗手池、台面有污垢、水渍，地面湿滑有污水。每次扣2分。

（七）、卫生间内异味严重，消毒保洁不及时。每次扣2分。

（八）、消耗品（纸巾、洗手液）未及时补充。每次扣1分。

（九）、未按计划对指定区域进行地面清洗、地板打蜡、门窗清洗等专项作业。每次扣2分。

（十）、活动结束后，未及时对会议室、展厅等活动区域进行快速保洁恢复.每次扣2分。

（十一）、发现长流水、长明灯未及时关闭或报修。每次扣2分。

（十二）、发现设施设备损坏或安全隐患未及时上报。每次扣2分。

（十三）、全月负责区域卫生优秀。分值1-10分，加分项。

五、维修员量化考核标准（分值100分，按照分数计算百分比进行工资结算）

（一）、接到报修后，未在规定时间内（如急修15分钟，一般维修2小时）到达现场或未及时与报修方沟通。每次扣3分。

（二）、无正当理由，未在承诺时限内完成维修。每次扣3分。

（三）、维修工艺粗糙，修复不彻底，同一问题短期内重复报修。每次扣2分。

（四）、维修后现场未清理，杂物、工具遗留。每次扣1分。

（五）、未按规定对配电、照明、给排水、空调等系统进行定期巡检并记录.每次扣1分。

（六）、巡检中未发现明显隐患或发现后未记录、未报告、未处理。每次扣2分。

（七）、维修仓库物品堆放混乱，账物不符。每次扣1分。

（八）、维修作业违反安全操作规程，存在安全隐患。每次扣5分。

（九）、服务态度差，与报修人发生争吵。每次扣5分。

（十）、维修材料使用、更换未按规定记录或报批。每次扣2分。

（十一）、全月负责区域设备实施运行维护保养良好，1-10分，加分项。

六、消防控制员量化考核标准

（一）、（消防设施操作员证）上岗时间证件过期，每次扣10分。

（二）、值班期间脱岗、睡岗、玩手机或做与工作无关之事。每次扣5分。

（三）、未熟练掌握消防控制主机操作规程，对报警信号处置程序不清。每次扣10分。

（四）、对主机报警信号（火警、故障）未及时确认、处理、记录和报告。每次扣10分。

（五）、未按规定对火灾自动报警系统、消防器材、安全疏散设施进行每日/每周巡检并规范记录。每次扣5分。

（六）、巡检记录填写不真实、不完整。每次扣3分。

（七）、在确认火警后，未严格按照应急预案程序操作（启动应急广播、联动设备、报告火警等）。每次扣20分。

（八）、值班记录、交接班记录不全、不规范。每次扣3分。

（九）、定期培训考核不合格或不能准确回答消防基础知识。每次扣3分。

（十）、遇到消防事故，处理及时，并未造成损失的。分值5-10分，加分项。

第二部分：物业公司总体服务量化考核标准

一、综合管理（20%，分值20分）  

（一）项目经理、关键岗位人员变更未提前7日书面报备。分值2分。

（二）各项管理制度、应急预案、工作流程不健全；服务档案、合同文件管理混乱。分值5分。

（三）未按时参加甲方召开的物业管理协调会；对甲方正式工作联系函未在24小时内响应。分值5分。

（四）未按时提交月/季度/年度工作计划与总结报告，内容空洞无数据。 分值3分。  

（五）员工整体精神面貌差，团队士气低落，被甲方普遍反映服务意识不足。分值5分。  

二、服务质量（20%，分值20分）  

（一）公共区域存在卫生死角、长期未清理的污渍、垃圾；卫生间清洁度不达标，异味投诉多；重大活动后保洁恢复不及时。分值5分。

（二）门岗形同虚设，巡逻记录造假；车辆管理无序，占用消防通道；文化宫内商贩、闲杂人员管控不力。分值5分。

（三）信息登记流转错误。分值2分。

（四）月度维修及时率与合格率低于95%；维修回访满意度低；预防性维护计划执行率低于90%。分值6分。

（五）室内绿植枯萎、盆面脏污；室外绿化垃圾未清。分值2分。

三、设备设施管理（25%，分值25分）

（一）电梯、空调、照明、给排水等主要系统发生责任性停运事故。分值5分。  

（二）未按合同及规范对设施设备进行定期保养，保养记录缺失或虚假，每项扣10分。  

（三）公共区域存在严重的长明灯、长流水现象，未采取有效节能措施。分值5分 。

（四）工程人员日常巡查未发现明显设施隐患或损坏；公共区域小型损坏（如灯泡不亮、面板脱落）超过48小时未处理，5分。

五、安全管理（25%，分值25分）

（一） 消防安全：消防控制室管理不规范；消防设施被遮挡、损坏未及时报修；疏散通道、安全出口堆放杂物；未按规定组织消防演练与培训，扣15分，重大安全问题可一票否决。

（二）治安安全：因保安失职发生盗窃、故意破坏等治安案件；对可疑人员、物品盘查不力，扣3分。

（三）应急预案：应急预案可操作性差；突发事件（停水停电、极端天气、安全事故）响应迟缓，处置混乱，造成不良影响。分值5分。

（四）安全培训：员工安全培训覆盖率不足，分值2分。

五、甲方评价与专项任务（10%，分值10分）  

（一）投诉处理：对来自职工或群众的有效投诉，未在约定时间内解决并反馈，同一问题被重复投诉。分值3分。

（二）满意度调查：季度/年度甲方组织的物业服务满意度调查平均分低于合同约定标准。分值3分

（三）专项保障：在文化宫举办大型会议、重要接待等活动时，物业配合保障不力，导致现场秩序、卫生、设备出现严重问题。分值4分。  

（四）创新与节能：积极提出合理化建议并被采纳，有效提升服务质量或降低运行成本，可酌情加分。10-15分（加分项）  

第三部分：考核实施与结果运用

（一）考核方式：采用日常巡查、随机抽查、专项检查、甲方评价、投诉核实相结合的方式。由盘锦市总工会指定部门与物业项目部联合执行。

（二）评分周期：各岗位人员考核扣分每日记录，每周汇总。物业公司总体考核每月评分，每季度汇总。

（三）结果运用：

1.人员层面：扣分与个人工资挂钩（具体挂钩比例为，得分95分以上付100%，90-94分付97%，80-89分付95%，70-79付93%，60-69分付90%，在合同约定）。

2.公司层面：月度/季度总体考核得分换算为百分制，与当月物业服务费支付比例挂钩（具体挂钩比例为，得分95分以上付100%，90-94分付97%，80-89分付95%，70-79付93%，60-69分付90%，在合同约定）。

（四）考核评定

1.个人及公司，月度累计扣分超过合同约定警戒线（70%分数），或发生重大安全责任事故、媒体负面曝光等严重事件，甲方有权依据合同启动问责程序，直至单方终止服务合同。

2.年度考核结果作为合同续签的重要依据。