采购参数

一、基本情况：

铁西区市民服务中心占地面积4000 平方米，建筑面积 1.5万平方米。驻楼单位包括铁西区信访局、铁西区退役军人事务局、铁西区残联、铁西区民政局、 铁西区工业局、铁西区商管中心、铁西区青少年宫、沈阳市公安局铁西区分局出入境管理科、沈阳市公安局铁西区分局户政管理科、铁西区老干部局、铁西区关心下一代委员会、铁西区卫协、铁西区慈善会。

二、管理目标：

1、管理规范有序，服务周到热情。

2、各种设施、设备维修保养良好。

3、环境绿化优美，卫生洁净、物品整洁。

4、能圆满完成各项临时性工作。

三、职责要求：

1、遵守采购人规章制度和保密规定，维护采购人的合法权益和形象，不得借采购人的名义做虚假和不实宣传。

2、根据合同规定或采购人指示全面完成委托管理事项；不得将委托管理事项转给第三人。

3、保持同采购人管理职能部门的密切联系，遇到重大事项要及时报告和反馈信息， 充分尊重采购人的意见，接受采购人的建议、监督和指导。

4、严格审核录用本物业项目劳务人员，保持特殊岗位从业人员具有法律、法规和行业规章所要求的资质、登记、健康状况等证书；如调整管理人员及技术骨干，应事先与采购人协商，并将新进人员的情况书面想采购人通报，经采购人同意后实施。

5、建立从业人员考勤制度及岗前和在岗培训制度，对从业人员的工作质量、效率进行动态管理和监督。

四、物业委托管理事项范围、物业管理职责及要求

1、物业委托管理事项范围

   1.1指所有建筑物、构筑物及市政公共设施保洁内容及清洁标准。具体包括：楼梯间、走廊通道、门厅、大堂、办公、餐厅、会议区域等以及公共附属建筑物和构筑物（包括庭院、道路、停车场、室外上下水及消防管道等部位）。

   1.2食堂工作内容及食堂管理，具体包括：厨房设施设备冰箱、冷柜、排油烟机、引风机、和面机、馒头机、绞馅机、豆浆机、烤箱、蒸箱、醒箱，切菜机、土豆去皮机、洗碗机、消毒机柜等附属设备设施维护维修管理工作。

   1.3电梯系统、供电系统、给排水系统管理，具体包括：

   1.3.1电梯系统：负责日常维修维护运行管理。

   1.3.2供电系统：变压器、高、低压配电、二次配电、楼内、外照明、其它各要素设备配电、不间断电源等设备及所有线路。

   1.3.3给排水系统：负责日常维修维护运行管理，蓄水池、水箱、水泵、阀门、管线等设备设施日常维护维修运行管理。负责排水系统，卫生洁具等维修养护管理。

   1.4采购人提供物品管理，具体包括：物品及保洁工具统计与维护等。

   1.5建筑物、公共设施结构管理：具体包括：建筑物、公共设施的巡视及情况汇报等。

   1.6其它设备、设施的维修及管理：办公家具、门、窗、电器设备等维修管理。

   1.7采购人委托维护管理的其他设备、设施。

2、保洁内容及清洁标准

   2.1保洁内容

   2.1.1地面彻底清扫、拖地，用铲刀清除地面香口胶及异物；（巡视、随时清洁）

   2.1.2清理垃圾桶内垃圾，擦拭垃圾桶；（巡视、随时清洁）

   2.1.3擦拭标示牌、消防设施等墙面设施；（巡视、随时清洁）

   2.1.4清理墙面、顶棚灰尘及蛛网等。（每月一次）

   2.1.5地面彻底清扫、拖地，用铲刀清除地面香口胶及异物；（巡视、随时清洁）

   2.1.6全面擦拭楼梯扶手；（巡视、随时清洁）

   2.1.7全面擦拭标示牌等墙面设施。（巡视、随时清洁）

   2.1.8擦拭门、隔板、墙壁表面灰尘；（每日一次）

   2.1.9抹净所有洗手间内洗手盆及台面、水龙头；（巡视、随时清洁）

   2.1.10抹净所有洗手间内镜面；（巡视、随时清洁）

   2.1.11清洁地面、刮净地面水迹；（巡视、随时清洁）

   2.1.12清洁小便池、大便池；（巡视、随时清洁）

   2.1.13清理纸篓、垃圾桶；（每日两次）

   2.1.14全面清洁厕所、消毒。（每日一次）

   2.2清洁标准

   2.2.1地面：无灰尘、污迹，无纸屑、香口胶等杂物；

   2.2.2墙面：踢脚线、消防排烟囗、警铃、安全指示灯、各种标牌、开关电盒等墙面设施，表面干净，无灰尘、无水迹、无斑点；

   2.2.3天棚（阻燃玻璃）：无灰尘、无手印、无蛛网、无垂掉电线；

   2.2.4柱子：表面无污迹、无灰尘、无污渍、无字迹；

   2.2.5垃圾桶：及时倾倒垃圾，并更换垃圾袋，垃圾桶外表干净，无积垢、无异味、无污渍；

   2.2.6各种设施外表（如办公楼大厅、广告牌、灯箱、消防栓箱、楼层分布牌等）： 表面干净、无积尘、无污迹、无斑点；

   2.2.7需清洁的办公室、会议室等桌面、座椅：无灰尘，室内无死角，其他同上。

   2.2.8会议室内茶具：及时倾倒、清洗、消毒、更换；

   2.2.9楼梯扶手、栏杆：光洁、无积尘、无污迹；

   2.2.10楼梯通道、墙上各种设施（如应急灯、水管、出入指示牌、凸物等）：无积尘、无污迹、无脏杂物。

   2.2.11每日垃圾的收集、清运，做到垃圾日产日清。

   2.2.12冬季庭院内除雪。

   2.2.13院内果皮桶每天清理一次，保证外无积尘，内无杂物，定期对围栏院内设施进行清洁，庭院每天随时清扫烟头、纸屑、石块、残土等，垃圾日产日清。

   2.2.14无擅自占用和堆放杂物现象，地面无污迹、水迹、痰迹。

   2.2.15停车场、车库、自行车库每天至少清洁一次。

   2.2.16大厅、走廊、楼梯、各楼层卫生间等公共部分，每天下班后集中清扫，白天有专人 8 小时保洁。做到大厅、走廊、楼梯等公共部位地面无纸屑、烟头等杂物，保证地面理石本色；门、窗台、装饰架、楼梯扶手无灰尘；卫生间地面、墙壁、瓷砖、手盆、拖布水池、大小便池露出本色，无积水、无污渍、无异味；卫生间大小便池每 2 小时巡视一次，保证无积便，及时冲洗。

   2.2.17大厅、会议室、活动室、会议室、接待室、领导办公室、食堂卫生浴池等公共场所的桌椅等物品摆放整齐、无灰尘；公共部位的窗帘、椅套、地毯等每半年至少清洗一次。

   2.2.18领导办公室每天早 8：00 前要集中清扫，平时领导离开后随时整理，桌椅无尘，茶杯无垢，物品摆放整齐。

   2.2.19冬季除雪不能影响办公楼正常工作运行。

   2.2.20制订详尽、具体、明确的各部位保洁操作规范，严格按清洁标准及作业频度操作，并建立督查、补洁制度，实行工作日“全天候”保洁管理。

3、食堂工作内容及食堂管理标准

   3.1负责 350 余人工作日早、午两餐用餐保障。

   3.2负责制定食谱，做好成本核算，做到日清、周结、月核算。

   3.3负责重大节日、重要活动和各类应急任务的餐饮保障。

   3.4负责物品验收、库房管理、原材料的配料、菜品的出品服务及管理。

   3.5负责食堂加工设备及其它设施卫生管理。

   3.6负责食堂食品卫生安全。

   3.7厨房设施保持清洁，及时消毒，食堂出品卫生合格率 100%，无卫生防疫责任事故。

   3.8餐饮服务人员须持健康证上岗，并定期进行健康体检。

   3.9认真执行操作规程，杜绝违规操作和人员伤亡的问题。

   3.10为采购人监督机关食堂日常经营管理工作提供方便。

   3.11供应商应保证所派出人员持有有效的预防性健康体检卫生培训合格证，采购人有权随时抽查。如发现未持证上岗，供应商应立即予以调换。

   3.12供应商负责驻楼单位的扶贫采购相关工作任务。

4、电梯系统、供电系统、给排水系统工作内容及管理标准

   4.1电梯系统为保证电梯正常可靠地运行，降低电梯故障率，防止电梯事故的发生，规范电梯日常值班及安全管理的行为，电梯值班人员必须持有政府颁发的〈电梯管理员证〉，熟悉并执行电梯有关的国家政策、法规，结合实际情况，检查和纠正电梯使用中的违章行为。

   4.2熟悉电梯的基本原理、性能、使用方法。

工作期间认真执行电梯安全管理制度和安全操作规程

   4.3供电系统保证正常供电，每 2 小时巡视一次。

制定停电应急管理预案并严格执行。

   4.4监控系统。监控室实行 24 小时值班制度，值班人员必须严格执行《监控室值班管理规程》和采购人有关其它规定。

4.5给排水系统设备、阀门管道工作正常，无跑冒滴漏。

排水系统通畅，地下设备间、车库无积水、浸泡。

遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。制定事故应急处理方案。

5、采购人提供物品管理及标准

5.1 妥善使用、保养和维护各种设备、工具、办公用房；在本合同终止时，必须全部移交采购人提供的设备、工具、办公用房，保证完好率在扣除自然磨损因素后达到100%。

5.2 合理使用和管理各类物资，加强物耗成本管理，建立物资出入库、保管和消耗登记制度，及时编制月、季度大楼物业运行成本分析报表提交采购人。

5.3 对采购人的办公设施、各种机械设备不得擅自占用、使用和改变使用功能，如需使用须经采购人同意。在工作过程中如损坏采购人物品，负责全部赔偿。

6、建筑物、公共设施结构管理及标准

   对建筑物做经常性检查和维护。对于公共部位的结构、设施如发现有损坏应及时予以修补完善；维护本物业的建筑结构（包括造型和色彩）不被擅自改变或破坏，以维护建筑风格和结构安全。

   保证本物业内给排水、变配电、照明、通风、消防、安保监视等全部设备设施的正常开通和运作，做好日常巡检、测试、记录和维护，及时处理投诉，以保证设备始终处于正常运转状态。

   制订各系统设备的中长期保养维修计划，严格按计划执行，将设备管理纳入以维护为主的良性轨道；长期计划中应包括对设备的重置更新。

   合理使用能源，采取一切可能的节能措施，努力将本物业的能耗降到最低点， 以减轻支队负担，优化生态环境。

7、受理投诉及接待

负责受理投诉及各类设备报修接待及其它协调工作，及时对各种情况进行处置，定期汇总和反馈维修结果。

8、其他职责要求及管理

   遵守采购人规章制度和保密规定，维护采购人的合法权益和形象，不得借采购人的名义做虚假和不实宣传。

   根据合同规定或采购人指示全面完成委托管理事项；不得将委托管理事项转给第三人，对需由其他专业公司承担的事项，必须经采购人同意后方可转委托。

   保持同采购人管理职能部门的密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息， 充分尊重采购人的意见，接受采购人的建议、监督和指导。

   专人负责投诉、报修受理事务，设立服务、投诉专线电话，认真记录电话内容和处理情况，及时处理投诉问题，并建立信息反馈制度。

   严格审核录用本物业项目劳务人员，保证特殊岗位从业人员具有法律、法规和行业规章所要求的资质、等级、健康状况等证书；如调整管理人员及技术骨干，应事先与采购人协商，并将新进人员的情况书面向采购人通报，经采购人同意后实施。

   及时调整采购人认为不适合继续在采购人工作的物业公司工作人员（以采购人书面通知为准）。

   建立从业人员考勤制度及岗前和在岗培训制度，对从业人员的工作质量、效率进行动态管理和监督。

   负责对特殊岗位从业人员每年进行一次体检，并向采购人报告结果。

   不得侵犯个人隐私或者泄露在物业管理中获知的采购人明确要求保密的信息。

   维护业主利益和形象，负责传统节日和国家重大节日氛围营造和场地布置，做好园区绿化工作，遵守采购人各项规章制度。

   物业管理人员和专业技术人员持证上岗，员工统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨，文明服务，严格考勤。

   采购人对物业公司的满意率达到 95%。

   注重安全管理，提高安全意识，保证设备运行安全、消防安全和全体员工的人身安全；对违反有关安全管理规定和操作规程造成的设备、设施损坏和人身伤害，由物业公司承担全部责任和所发生的费用；其从业人员在工作中的伤、病治疗及其它费用全部由物业公司自行承担。

五、主要岗位人员配置及要求（不少于34人）

5.1物业管理（不少于 2 人）

经理：男女不限,全日制本科以上学历（需提供证书），50 周岁以下，五年以上面积 3 万平方米以上公建类物业管理经验，虚心接受业主的监督、建议、评价，并对工作进行有效的改进。

内勤 1 人：五官端正，身体健康，具有较强的管理能力和工作责任心。熟悉办公软件，具有公文写作写能力、沟通协调与组织能力，熟悉机关工作流程。

5.2工程部维修人员要求（不少于 4 人）

工程维修负责人（至少1人）：男，60 岁以下，需具备工程师证（需提供原件）同时持有安全生产监督管理局监制的安全培训证书（需提供原件）。

   综合维修工（至少2人）：男，60岁以下，具有电梯、电工证（需提供原件）。

   工作范围及标准：包括供电系统、弱电系统、给排水系统、公共设施设备、门窗锁具及消防系统、供暖、排风、附属化粪池清理疏通等维护、维修工作（专项维修项目除外）。做到维修及时、快速，紧急维修响应不超过半小时，一般维修半个工作日内，并且当天完成， 确保活动中心正常开展工作。做到设施、设备无管理事故，运行正常。报修处理及时率100%；坚决杜绝发生等级责任事故;日常维保计划实施率 100%；做到急修不过时，一般维修不隔夜。并制定各个专业维护管理工作方案和工作制度，并组织实施。配置熟练、专职、有上岗证及资格证的专业工程技术人员对各项设施进行维护。保证辖区内给电气系统、排水、供暖排风、消防系统完好运行，并及时做好维护、维修工作。定期维修阀门，管路无跑、冒、滴、漏现象；定期对污水处理系统进行维护。如遇供电、供水单位限电、水或停电、水，应及时通知活动中心内各用户。各类开关或阀门、上下水井盖损坏或丢失要及时更换和补充，消除事故隐患。定期巡视活动中心全部房间的土建、装饰、门窗情况，发现破损、脱落等及时修补、看护泵房，确保中心建筑无乙方责任的渗漏、破损。加强能源管理，采取各种先进技术和管理措施节约能源，节省开资，减少浪费。

泵房看管人员（至少1人）：负责看管、维修泵房。

5.3保洁人员要求(不少于 14 人)

保洁班长 1 名，保洁员 13 人。要求保洁人员保证身体健康状况良好，无传染病及其

它疾病。其中，保洁班长要求年龄55岁以下，保洁员年龄要求60岁以下，政审合格，五官端正，责任心强。

工作范围及标准：市民活动中心外围周边（不含办公室）及大楼梯、走廊、厕所、门窗、各层活动场所等公共卫生每日的清扫，地面无灰尘、纸屑、痰迹，墙面、天花无污迹、蛛网，公共的门窗（含办公室的门窗）、扶手、及活动中心的各种器具，干净无尘埃，厕所无臭味，无屎垢等，垃圾实行袋装并按时清运至楼外指定地点。并按要求定期做好公共绿化的养护、管理。服务满意率 98%；垃圾清运及时率 100%； 要求根据服务项目特点制定具体完善的《保洁服务方案》和保洁操作标准，建立岗位责任制。做到按标准定人定点清扫和全天保洁，定时清理、巡查、监督。按照上级规定的标准，全面做好门前‘三包’和迎检工作。每天早 8 时前责任区清扫完毕并达到标准，实行全天保洁。采用正规厂家的清洁药剂，保证绿色环保和清洁效果，对洁具、设备表面无损伤且不被侵蚀。室内地面、大厅、走廊无尘土、无杂物（烟头、纸屑）、无痰迹、无污点； 室内办公物品整齐、清洁、不短缺、无破损，饮水台清洁、干净；天花板无灰尘、无蜘蛛网；灯罩和灯泡无灰尘，墙壁洁净无污迹，窗台、暖气片无尘土、无杂物，窗帘和门帘整齐无破损、无钓钩、不脱轨。门窗玻璃、门板清洁、清亮、无污点；共用房间及时清理，清洁干净。卫生间地面每天冲洗，清洁无污点、无痰迹、无杂物、无异味；大小便池无粪迹、无尿碱，小便池安放卫生球，纸篓每天清倒刷洗；大型活动时卫生间正常使用，增加保洁次数，防止便池堵塞；卫生间清洁工具及相关用品应齐全有效，工具使用后清洗干净；墙壁瓷砖无水锈、隔扇门干净无污迹；脸池和地漏不堵、清洁无杂物， 地漏盖正常有效；水箱、管道、镜子干净、无污迹；灯罩和灯泡无灰尘。活动中心外道路整洁，干净、无赃物、无死角、无杂物堆放；墙壁无尘土、无污迹。活动中心外墙边无杂草、无垃圾、无积土、无污物；树墙及绿化树木草坪中无杂物；对鼠类、蚊蝇、蟑螂等的消灭标准应符合相关部门的规定。垃圾的收集、清运做到日产日清。垃圾桶内放置垃圾袋，更换垃圾袋后应清洁垃圾桶内外壁；垃圾装袋进房，保持垃圾房整洁卫生、无异味，经常喷药，杀菌灭虫，必要时用水进行清洗。定期对排污管路、污水井进行疏通和清掏，确保污水排放通畅。定期清掏化粪池。活动中心内外全部指示性标识和警示性标识清洁、文字规范、醒目便利、标识有效、清洁无涂改。冬季除雪后保证活动中心车辆、行人正常通行。

5.4食堂人员要求及岗位分配（不少于 14 人）

   主厨 1 名，副厨 2 名，服务人员 11 名，男性工作人员年龄 25 岁以上，60岁以下，身高 1.70 米以上；女性服务人员，年龄 25 岁以上，55 岁以下，身高 1.60 米以上。保证身体健康状况良好，五官端正，政审合格，无传染病和其它疾病，无酗酒者。工作范围及标准：以自助餐形式提供早、午餐。食堂营养配餐，花样调剂，从业人员持有健康体检合格证明，厨房达国家规定的环境卫生和食品卫生标准，特殊情况需要时提供公休、节假日工作用餐。要求菜品种类及花样定期调剂，做到营养配餐，出品卫生合格率 100%；服务满意率 98%以上；职工就餐满意率 95%以上；杜绝出现卫生防疫责任事故。提供足够绿色等级或无公害等级标准的早、午餐。制定相应的工作制度，实施规范。厨房和食品达到国家规定的环境卫生和食品卫生标准，严禁非法使用食品添加剂及食用亚硝酸盐超标食品。食堂餐厅台面整洁，无污渍，餐桌摆放整齐，餐椅干净。餐厅门、窗目视无灰尘、污渍、油渍、手印。窗台、墙面、天棚无污渍、灰掉。窗帘干净、整洁、无油渍、灰尘。地面无垃圾、积水、污渍和杂物。厨房无臭味、异味。灶台台面无灰尘、积水、污渍。各类工具摆放整齐；调料盒加盖，表面无灰尘、污渍。墙面目视范围无灰尘、污渍、灰掉。蒸饭车及时换水、定期清洗；所有案桌上无灰尘、积水、污渍。大型设备定期清洗，设备表面无油迹、无异味。冰柜、冰箱定期除霜，外表面整洁， 内部生熟分开。后厨房地面干净，无杂物、积水、污渍。垃圾桶外表干净，每餐后均将桶内垃圾清运，并将垃圾桶清洗干净,下水道必须畅通无阻，无污水、垃圾。

六、物业管理费用

   管理费用构成

   1、投标人的投标报价含税价（以人民币为结算单位），包括员工工资及工会经费； 社会“五险”（养老保险、失业险、工伤险、医疗保险、生育险）；餐费；服装费；管理费；税金；保洁物料等费用。

   2、报价中员工工资标准不能低于沈阳目前规定的最低工资标准，社会统筹五险费用不能低于沈阳目前规定的缴费最低标准。

七、其它要求

   1、中标单位接到中标单位通知后，物业全部人员必须在 12 小时之内到位。组织好交接工作。保证设备运转和各项工作不中断。

   2、要保证物业人员的稳定，不经业主批准不得随意更换。物业招聘的所有人员必须政治可靠，家庭住址详细，个人资料齐全、留有备案。专业技术人员要有专业证书，达到持证上岗。

   3、供应商必须保障其工作人员人身安全，采购人不承担其责任。

   4、维护业主利益和形象，遵守采购人各项规章制度。物业管理人员和专业技术人员持证上岗，员工统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨，文明服务，严格考勤。

   5、楼宇运行维修所涉材料由业主单位提供。