长沙市机关事务管理局：行政办公、业务技术用房及附属设施设备租赁服务采购项目采购需求公开-立方招采通

一、功能及要求：

（一）租赁模式：

★本项目采取全包式一体化租赁服务方式，包括但不限于办公业务用房租赁、新址装修改造、设施设备租赁、信息化改造和设备租赁及运维、物业管理、利旧资产搬迁等，投标人承担全部费用，不再支付任何额外费用。

（二）房屋地点：

★须在长沙市中心城区内（雨花区、芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区）。

（三）租赁内容：

3.1 楼宇：

★总建筑面积（地上）不少于30000平方米，专用停车位不少于400个。

最大限度满足经核定的面积要求（本项目机关业务技术用房和办公用房总建筑面积不超过31963平方米，其中业务技术用房不超过26264平方米、办公用房不超过3891平方米、食堂不超过1808平方米）。并综合考虑外来访客车辆停车规划。

3.2 装修：

房屋装修满足党政机关办公需要，整体功能布局合理，设施设备齐全，满足本项目不少于725人的常态化办公、路面执勤、执法办案、业务办理、指挥调度、实战训练、备勤全场景工作需求。装修风格应简洁、功能完整、简约节约、经久耐用，投标人提供的租赁场地内部要求应当符合相关行业标准，在租赁期间如对投标人提供的租赁场所有改造需求，投标人须按要求进行相应改造并承担相关费用。装修环保标准按照相关规定执行，所有材料的质量符合国家标准。具体详见附件一：《行政办公、业务技术用房及附属设施设备租赁服务采购项目装修改造标准》。

3.3 设施设备租赁：

行政办公、业务技术用房及附属设施设备租赁，租赁期内本项目租赁的包括但不限于空调、电梯、消防设施、安防设施、餐厨（含电器）设备、办公设备、业务设备、家具、发电设备、应急电源、水电、照明等设施设备配备，中标方需确保设施设备全程完好、正常稳定运行使用，满足本项目需求及日常使用及安全规范要求，所有费用由中标方全权负责。具体详见附件二：《行政办公、业务技术用房及附属设施设备租赁服务采购项目设施设备需求清单》

3.4 信息化改造、设备租赁及运维：

行政办公、业务技术用房及附属设施设备租赁服务采购项目信息化改造、设备租赁及运维服务，依托信息化基础设施的整体迁建，合理利旧现有设备，开展网络机房及配套功能用房建设及科技信息中心（含八大中心）建设；聚焦核心指挥枢纽的打造，建设现代化指挥中心大厅；完成网络系统、综合布线及无线对讲系统建设，并筑牢网络安全防护体系；开展会议室视频会议系统及音视频系统建设；制定周密搬迁方案完成原大楼设备安全搬迁，并采购专网专线及裸光纤过渡期临时租赁服务；提供运维保障服务，确保各系统稳定运行。具体详见附件三：《行政办公、业务技术用房及附属设施设备租赁服务采购项目信息化部分租赁采购标准及要求》。

3.5 物业服务：

提供全部物业服务，包括但不限于基本服务、房屋维护服务、设施设备维保服务（不含信息化设备）、保洁服务、绿化服务、安保服务、会议服务、专项服务及其他等。

3.5.1物业基本服务：包括但不限于24小时物业值班响应（配电室、监控室、空调室）、档案管理、能耗管理等；

3.5.2房屋维护服务：建筑工程及设备设施维修、消防维护及巡查、电梯维护、配电室24小时值班、室内外零星维修（含维修材料）等；

3.5.3设施设备维保服务（不含信息化设备）：消防、空调、配电、弱电、电梯、给排水等维保，防雷检测、配电预试、电梯检测检验、房屋安全检测等；

3.5.4保洁服务：行政办公、业务技术用房保洁、室外保洁、卫生间、会议室、备勤室和其他指定区域等保洁、日常消杀、外墙定期清洗（一年1次）等；

3.5.5绿化采购养护服务：一楼楼内及室外绿化采购、养护；

3.5.6安保服务：秩序维护、室内外安防、出口值守、消防控制室24小时值班、安全生产管理及日常巡查、重大活动保障、疫情防控、突发应急处置等；

3.5.7公共会议室的会务服务及接待工作等；

3.5.8专项服务：化粪池清掏、管道疏通、水质检测及水箱清洗、四害消杀及白蚁防治、生活垃圾清运（垃圾转运及设备维保）、垃圾分类等；

3.5.9其他服务：开荒保洁、环保检测、物业开办物资、物业用房装修、办公楼内部日常搬运服务、公众责任险等。

3.6标识标牌建设以及特殊功能用房建设：

按本项目要求建设，室内外设置醒目的指示指引标识、标牌，在楼栋顶层和大门处等显著位置设置单位名称；消防标识、各类文创标识、会议室标识、专用标识等标志标识；完成特殊功能用房建设。具体详见附件二：《行政办公、业务技术用房及附属设施设备租赁服务采购项目设施设备需求清单》。

3.7利旧资产搬迁及指定的其他服务。

原办公区域整体搬迁服务，涵盖主楼1-25层、裙楼1-5层及地下1-2层所有办公物资的搬迁，需通过专业搬迁服务商完成办公家具、专用办公设备、档案（不含车管所档案）、指挥配套设备及相关物资的安全、有序搬迁，确保搬迁过程中物资无损坏、无丢失、无泄密，且最大限度地降低对单位正常办公秩序的影响，顺利完成新旧办公场地的平稳切换，搬迁费用包含在定制化相关设施服务费、信息化设施及运维服务费中。

一、服务内容

1.物资清点与分类标记：对所有办公物资（含普通办公家具、专用密集柜/货架、LED显示屏、健身器材，电脑/打印机/指挥终端等办公设备，保密档案/文件资料，办公用品及其他物资等）进行逐一清点、登记；采用分色标签对物资按楼层、部门、类别进行分类标记，明确新址摆放位置，仅搬运贴有标识的物资。

搬运公司提供标签纸、打包箱（清单物资使用打包箱全部由搬运公司免费提供）、气泡膜、记号笔、缠绕膜、胶带等。

设备、文件、物资类：使用气泡膜、缠绕膜进行打包并装入标准纸箱收纳，使用标签纸进行分类标注。

家具类：使用气泡膜，缠绕膜进行打包，配件装入标准纸箱收纳，使用标签纸进行分类标注。工位拆卸及零配件、其他设备等物资打包必须归类、贴标签纸，进行分类搬运及摆放。

2.拆卸与组装复位

办公家具：安全拆卸后，在新办公楼按采购人指定位置完成组装、加固、调试，确保功能完好；

专用设施：密集柜、货架、LED显示屏、健身器材由专业技术人员完成拆装与功能调试，确保使用正常；

所有物资按交管支队要求精准归位，摆放整齐。

3.收尾与清理：搬迁完成后清理新旧场地的所有包装废料、垃圾，回收剩余包装材料，确保场地整洁；完成所有物资的二次清点与功能核验；搬迁作业应规范操作，最大限度避免物资损坏。搬迁前甲乙双方共同对拟搬迁物资外观、设备开机状态进行勘验确认并签署勘验记录；搬迁前已存在的设备老化、内部暗伤、原有故障，不由搬迁服务商承担责任。因搬迁服务商作业不当造成物资损坏的，优先无偿修复；无法修复的，按该资产账面净值予以赔偿；所有搬迁人员统一着装、佩戴工牌，服从采购人现场调度，严禁随意翻动、查看保密文件与私人财物；

二、服务要求

1.投标人具有大型单位整体搬迁项目经验，具备保密物资、精密 IT 设备搬迁实施能力；

2.投标人配备满足交管支队搬迁要求的专业搬迁人员，项目实施期间投入不少于 15 台满足以下条件厢式货车：4.2 米及以上、全封闭、具备绿色环保标志、配置定位系统。车辆可以为自有或者外协租赁，外协车辆必须签订合法有效租赁协议，保障项目工期运力；

3.搬迁总工期不超过 20 日历天，可实行错峰、夜间搬迁；如遇采购人业务工作限制无法开展搬迁作业的，经采购人书面确认，工期相应顺延。

4.实施项目搬迁时，服务过程中现场包装、运输途中、迁出地、迁入地、物资摆放等均应安排专人负责。各环节均安排现场督导人员进行现场工作协调，提供的车辆和包装材料均达到国家规定的环保标准。

5.实施地点：搬出地址为现有办公场地，搬入地址为新办公楼，运输距离以实际为准。

6.数量验收：所有物资与搬迁前登记清单一致，无遗漏、无丢失，双方签署清点确认单；

7.功能验收：办公家具组装牢固、使用正常；所有办公设备、专用设施（密集柜、LED屏、健身器材等）通电/使用测试正常，功能完好；

8.安全保障：所有搬迁人员应购买意外保险，搬迁过程中发生的人员安全、财产损失等所有责任与费用由搬迁服务商自行承担；

9.制定完善的安全操作规程与应急预案，电工、起重等特种作业岗位人员须持有效特种作业操作证上岗；普通搬运作业人员不需要特种作业证书。全部搬迁人员完成保密安全教育，保密岗位人员按要求完成背景审查；

10.搬迁服务商在搬迁前应对新办公楼搬迁场地进行地面保护，新办公楼所有搬运工具需要通过的主干道全部铺设，采用环保可回收材料进行地面保护；新办公楼所涉及的电梯都用纸板做好保护。搬迁完成后负责清理回收各种包装材料。

11.运输过程匀速行驶、平稳装卸，严禁野蛮作业。

序号	类别	项目	规格/数量	备注
1	材料类	纸箱	10000个	大小为80cm60cm50cm
2	材料类	泡泡膜	600卷
3	材料类	缠绕膜	200卷
4	材料类	标签纸	10000张
5	材料类	胶带	70箱
6	人工及设备类	人工打包费	350个工
7	拆装类	空调拆装及辅材	400个工
8	拆装类	办公桌、柜子、床铺等	320个工
9	运输类	搬运费	700车	按4.2米货车

3.7其他：

由投标人提供的工程改造（装修、机房、指挥大厅、安防智能化等），工程部分的质量保修、缺陷责任期、质保的责任由投标人承担。

二、相关标准：

符合相关法律法规要求

三、技术规格：

5.1独立院落基础硬件条件

5.1.1院落封闭：院落实行全封闭物理围挡，设置专用通道、应急备用通道，配备智能门禁道闸、专职安保岗亭、固定防撞桩、移动拒马、防冲撞设施，可实现人车分流，保障车辆快速出入、应急车辆无障碍通行。

5.1.2基础建设：院落地面全部硬化处理，排水、排污系统通畅，具备办公、停车、应急疏散、防暴管控、临时安保处置等基础条件。

5.1.3院内配套：专用停车位≥400个，其中充电车位不少于15%，地面车位不少于10个（配套停车棚），非机动车位不少于60㎡非机动车停车位不少于〔60〕个（配套停车棚、充电位）。车位规划规范、标识清晰；设置专用应急装备临时存放区、室外应急集结场地、车辆简易冲洗区；充电车位符合《湖南省电动汽车充电设施设计标准》（DBJ43/T016-2020）。

5.1.4安防配套：本项目实现大楼院区内外、办公区、电梯、食堂、功能用房等全域高清监控无死角覆盖，系统支持7×24小时连续稳定运行。视频存储执行标准化要求，普通区域存储不少于30天，重点区域存储不低于90天。搭建一体化智能物联综合管理体系，实现安防可视化监管、人员精细化管控、风险智能预警及数字化运维，全方位提升大楼整体安防管控等级与智能化管理水平。

5.1.4.1 人脸门禁管理系统

系统采用人脸识别核心技术，兼容门禁卡、二维码多重认证，对大楼出入口、办公室、业务区、服务窗口等核心区域，实施人员出入权限分级、分区管控，可实时完整记录出入人员身份、通行时间、通行点位等全量通行数据，实现出入全程可追溯。配套智能门禁一体机、双门磁力锁、单门磁力锁、出门按钮、多类型人行摆闸、远程遥控器、远程遥控发射器、人脸识别闸机支架等全套硬件设备。所有设备接入智能物联综合管理平台，实现门禁认证、报警事件集中统一管理，支持门禁动作与视频监控联动、紧急报警联动等智能联动功能，实现大楼人员进出的规范化、精细化、智能化管控。

5.1.4.2 视频监控系统

全线采用400万像素及以上高清网络摄像机，含智能警戒、周界、全彩、食堂防油污专用相机及拾音器，全域覆盖园区、办公区、食堂及功能用房，满足全天候监控、周界预警、后厨合规AI检测、音视频同步采集需求。采用服务器集中存储，普通区域存30天、重点区域存90天以上。存储设备支持断网续传、磁盘冗余、数据保护与弹性扩容。平台支持视频预览、回放下载、设备状态监测、事件抓拍溯源，满足应急处置与取证需求。

5.1.4.3 信息发布系统

搭建专用信息发布系统，配套播放盒、显示终端，支持多媒体素材制作、审核、编排与发布，可在公共区域展示政务公告、宣传信息、紧急通知等内容。终端支持远程管控、定时播放、紧急插播，可联动安防报警推送应急信息，统一接入综合管理平台，实现无纸化、集中化、智能化信息发布管理。

5.1.4.4 公共广播系统

采用IP网络数字化广播系统，配置广播主机、功放、寻呼话筒、音箱、天花喇叭等全套设备，覆盖食堂、公共及业务区域。系统支持分区广播、背景音乐、定点寻呼、定时播报、紧急强制广播及安防报警语音联动，可对接综合管理平台，实现统一管控与应急联动。

5.1.4.5 智慧安防综合管理后端平台

搭建一体化智慧安防综合管理平台，配置服务器、北斗+GPS双源授时设备，保障全楼设备时间数据同步。支持网页端、桌面端、小程序多端访问。平台统一接入各安防子系统，实现设备、人员、权限集中管控，支持分级账号、设备监测、智能联动、电子地图可视化管理。具备事件检索、数据追溯、报表导出功能，搭载数据驾驶舱，可视化展示运维、通行、告警等核心数据，支持自定义看板。系统支持国标上级平台对接，可弹性扩展功能，降低运维成本，提升整体管理效能。

5.1.4.6 食堂建设管理子系统

建设智慧食堂管理系统，配套充值机、消费机、IC卡等设备，支持自助充值、脱机刷卡消费、数据留存，保障食堂消费业务稳定运行。依托防油污专用摄像机与AI算法，实现后厨人员着装规范、鼠患智能检测。系统支持账务对账、数据统计分析、报表导出，接入综合管理平台，实现食堂消费与后厨安全智能化管控。

5.1.4.7 网络交换系统

搭建专用智能承载网络，部署三层汇聚交换机、二层PoE接入交换机，配套光纤模块、收发器及全套网络辅材。设备支持VLAN划分、链路聚合、环网保护、流量管控、智能供电，核心设备双电源冗余，无单点故障。为所有智能化子系统提供高速、稳定、安全的底层网络传输保障，确保全系统平稳运行。

5.1.4.8 功能用房智能化系统

对谈话室、研判室、培训室、阅览室等功能用房实施专项智能化建设，配套监控录音录像、刻录设备、会议音视频、显示设备及图书管理系统等软硬件。满足同步录音录像、资料归档、会议会商、教学培训、智能阅览等业务需求，满足功能用房智能化使用需要。

5.2楼宇基础硬件条件

5.2.1建筑手续齐全：交付使用前提供不动产权证、建筑工程竣工验收备案表、消防验收合格意见书、防雷检测报告、抗震安全鉴定报告等全套合法文件。

5.2.2建筑结构：建筑安全等级符合重点公共建筑标准，无墙体开裂、屋面渗漏、地面沉降等结构性隐患。

5.2.3空间层高：标准办公楼层净高≥2.7m；指挥中心业务用房层高≥10m，多功能会议厅≥6.5m。

5.2.4核心配套设施：

5.2.4.1电梯：电梯不少于7台（含至少1台无障碍电梯）；同时根据《建筑设计防火规范》（GB 50016-2014（2018 版））要求，公共建筑应按每防火分区至少配备1台消防电梯，所有电梯应全部通过年检，运行稳定，满足高峰通勤及装备运输；

5.2.4.2供电系统：★根据设备使用最大负载需求，用电容量不低于4500KVA，并预留30%增容改造空间，须配备1000kW发电机一台须配备发电机不少于1台（容量≥1000kW）及相关附属设施（如油罐等）。双回路市政供电，实现指挥中心、机房、办案区、特殊用房24小时不间断供电，满足市电双电源故障停电做应急备用，调度区和数据机房的微机信号系统应急不间断UPS电源不少于1套。增容的报建、审批、电力公司接入、费用由投标人承担。及相关附属设施（如油罐等）特殊用房增容的报建、审批、电力公司接入、费用由投标人承担。及相关附属设施（如油罐等）特殊用房增容的报建、审批、电力公司接入、费用由投标人承担。

5.2.4.3空调系统：办公及业务用房安装冷暖中央空调（或多联机空调），指挥中心、信息机房配置专用精密空调；空调需分层分房控制。

5.2.4.4网络通讯：行政办公、业务技术用房布线及网络改造实现政务网外网、内网、互联网、视频网、财政专网等网络部署到所需工位，满足不同业务的网络访问需求。网络采用物理隔离的方式部署，分别独立配置核心交换机、接入层交换机，确保网络数据安全。每个工位配置网络接口，分别对应网络，工作人员可根据业务需求选择对应的网络接入。

5.2.4.5消防系统：配置火灾自动报警、自动喷淋、室内外消火栓、防排烟、正压送风、防火分隔、挡烟垂壁、应急照明、疏散指示、消防广播、消防专用电话、干粉灭火器、电气火灾监控、消防电源监控等消防设施；配套消防水池、消防水泵、稳压供水、消防控制室，预留电梯消防联动，配备过滤式消防自救呼吸器，管道井做防火封堵。保证所有消防设备联动正常、完好有效，投入使用后实行全年专业消防维保，定期巡检、调试、检测，满足消防验收、年度检测及日常消防检查规范要求。维保工作必须严格执行《建筑消防设施的维护管理》GB 25201、《建筑消防设施检测技术规范》（GB/T 44481-2024）及《湖南省建筑消防设施管理办法》等要求。

5.2.4.6热水系统：提供行政办公、业务技术用房所有楼层生活用水和食堂热水等供应需求，且满足50人同时备勤热水使用需求，按实际使用功能需求选择供热水储量和分区布局安装，做到既能满足使用又可做到节能环保。

5.2.4.7办公设备：须根据本项目日常办公实际需求，配齐、配足办公所需各类办公设备及家具、会议设备、厨房设备等，并确保设备规格、性能满足工作使用标准。

5.2.4.8通风系统:做好楼宇通风系统运维，保障整栋楼宇通风条件良好，强化各楼层空气循环流通;特别是卫生间通风治理，消除异味隐患，确保卫生间排风设施运行正常，切实保障楼宇内部环境。

5.3装修改造标准

参照公装财〔2018〕433号、《党政机关办公用房建设标准》（建标169-2014）以及有关规定执行，完成全区域装修及设施设备配置，交付即达标、入驻即使用，无需额外投入。

5.3.1总体要求

5.3.1.1环保要求

室内装修环保标准按照《中华人民共和国国家标准 - 室内空气质量标准》（GB/T 18883-2022）执行。所有材料质量符合国家相关标准；装修工程竣工后，由具备合法资质的第三方检测机构，对室内开展室内空气质量、甲醛、苯、TVOC、氨、氡等各项环保及空气指标专项检测；检测全过程须符合国家现行规范标准，检测费用全部由中标方承担。检测合格后，中标方须将正式检测合格报告留存归档，并在办公楼所有房间及公共区域等统一张贴规范的空气质量检测合格标识。

5.3.1.2消防验收

符合国家、湖南省及长沙市现行消防技术标准与管理规定，通过消防验收，并出具满足不动产登记要求的消防评估、验收及备案全套资料。

5.3.1.3楼地面工程

①普通办公室、走廊、会议室：普通防滑地砖，普通 PVC 地材，基层平整、干净，无空鼓、裂缝；地砖铺贴平整，缝隙均匀，勾缝密实；PVC 地材铺贴牢固，无气泡、翘边，接缝严密；

②卫生间、厨房、理发室：防滑地砖（防滑系数≥0.5，防水耐磨），基层做防水处理，地砖铺贴坡度合理，排水顺畅，无积水；

5.3.1.4墙面及柱面工程

基层处理：墙面基层平整、牢固，无空鼓、掉粉、裂缝，阴阳角顺直；旧墙面需铲除原有涂层，重新批刮耐水腻子，打磨平整。

面层材料：除醛净味无机涂料（白色或浅灰色，哑光，符合 GB18582-2020；标准符合 GB 30981.1-2025 标准，耐擦洗≥5000 次），不采用壁纸、饰面板。

5.3.1.5天棚（吊顶）工程

轻钢龙骨 + 普通石膏板吊顶（阻燃），造型简洁（平面或简单直线造型）。

5.3.1.6门窗工程

内门：普通复合木门（实木复合，经济型，无雕花、普通机械五金），配备机械锁或指纹（密码）锁、合页（防锈、耐用）；门洞尺寸标准，安装牢固，缝隙均匀，密封严实，开启灵活。

外窗：保留原有租赁楼宇外窗，确保密封、防水、隔音达标；

5.3.1.7电气工程

管线：采用国标阻燃 PVC 穿线管（强电、弱电分色、分管敷设），电线为国标铜芯线。

配电：办公室每工位预留五孔插座、网络接口；会议室预留电源、投影接口；走廊、公共区域安装普通节能灯具（LED 灯），声光控或人体感应控制。

5.3.1.8给排水工程

水管：采用国标 PPR 水管（冷水），热水管做保温处理；水管敷设横平竖直，接口严密，无渗漏。

洁具：卫生间配置普通经济型蹲便器/坐便器、普通水龙头、普通洗手盆，节水型，普通机械五金。

防水：卫生间、茶水间、备勤浴室地面及墙面防水，无渗漏；排水管道通畅，无堵塞、无积水，地漏为普通防臭型。

5.3.1.9其他：其他未尽事宜，有相关行业标准的按相关标准执行，其他由采购人和投标人在合同中约定。

5.3.2具体要求：具体详见附件一：《行政办公、业务技术用房及附属设施设备租赁服务采购项目装修改造标准》

5.4设施设备租赁：

行政办公、业务技术用房及附属设施设备租赁，租赁期内本项目租赁的包括但不限于空调、电梯、消防设施、安防设施、餐厨（含电器）设备、办公设备及家具、发电设备、应急电源、水电、照明等设施设备配备，中标方需确保租赁期内设施设备全程完好、正常稳定运行使用，满足本项目日常使用及安全规范要求，所有费用由中标方全权负责。具体详见附件二：《行政办公、业务技术用房及附属设施设备租赁服务采购项目设施设备需求清单》

5.5信息化改造、设备租赁及运维：

5.5.1网络机房及配套功能用房建设及科技信息中心建设

按本文件及附件三要求完成网络机房、操作间、UPS电源室及电池室等配套功能用房的建设（不含装修），确保机房运行环境达标；同时完成部分应用平台的部署、迁移及国产化适配；推进科技信息中心（含八大中心）的建设。

5.5.2指挥中心建设

通过高标准的场地装修与智能化系统集成，建设现代化指挥中心大厅，配备指挥调度软硬件设施（功能与性能指标按附件三执行），包括大屏子系统、分布式子系统、视频会议系统、会议扩声系统、坐席系统、语音交互系统等，满足日常指挥、突发事件应急处置及跨部门协同作战的实战需求，提升指挥调度的扁平化、可视化与智能化水平。

5.5.3网络系统、综合布线及无线对讲系统建设

构建底层通信与网络基础。网络系统方面，分别建设视频专网、内网和互联网三套物理隔离的网络系统，完成各网络核心层、汇聚及接入层设备的部署，并同步建设网络边界及终端安全系统，确保网络运行安全可控。基础通信方面，完成的综合布线系统以及无线对讲系统的建设，保障大楼内外语音通信与数据传输的高效畅通。内

5.5.4会议室视频会议系统及音视频系统建设

满足各类会议场所的音视频会议、会商的业务需求。建设内容涵盖视频会议系统（含远程视频会议系统、会议预约系统）、党委会议室、周例会视频会议室、视频会议室、报告厅、备用视频会议室以及城区大队视频会议室。通过部署扩声系统、数字会议系统、矩阵切换系统、显示系统、集中控制系统，实现远程视频会议、本地会议发言、音频扩声、大屏显示、设备控制等功能。

5.5.5原大楼搬迁及项目建设服务采购

★为保障新旧大楼的平稳过渡与项目的持续运营。搬迁服务方面，制定周密的搬迁方案，购买相应保险，对原大楼网络机房信息化设备、指挥中心大厅设备、会议室音视频系统、各大中心设备等进行安全、无损搬迁，复杂精密设备（如大屏、机房等）要求原厂搬迁，完成全部搬迁设备、系统安装部署到位，调试正常，满足使用要求。网络租赁方面，采购专网专线及裸光纤临时租赁服务。购买相应保险，复杂精密设备（如大屏、机房等）要求原厂搬迁，完成全部搬迁设备、系统安装部署到位，调试正常，满足使用要求。

5.5.6租赁设备运维保障服务

对租赁设备提供运维保障服务，安排专业技术人员负责各系统的日常巡检、故障排查与修复、设备维护保养等工作，建立运维管理制度与应急处置机制，确保系统故障及时响应、快速处置，同时对业主单位运维人员进行系统操作与日常维护培训，提升自主运维能力，确保启用后各信息化系统长期稳定运行。

具体详见附件三：《行政办公、业务技术用房及附属设施设备租赁服务采购项目信息化部分租赁采购标准及要求》。

5.6物业服务：

物业管理服务包括但不限于基本服务、房屋维护服务、设施设备维保服务（不含信息化设备）、保洁服务、绿化服务、安保服务、会议服务、专项服务及其他等。

5.6.1基本服务标准

序号	服务内容	服务标准
1	目标与责任	（1）结合采购人要求及物业服务实际情况，制定年度管理目标，明确责任分工，并制定配套实施方案。
		（2）在服务期限内，管理必须按照采购人所约定的标准按本章服务标准及《考核细则》提供服务，且符合采购人考核标准。
		（3）符合采购人《考核细则》要求。
2	服务人员要求	（1）每月至少开展1次岗位技能、职业素质、服务知识、客户文化、绿色节能环保等教育培训，并进行考核。
		（2）根据采购人要求对服务人员进行从业资格审查，审查结果向采购人报备。
		（3）工作岗位按5.6.9物业管理服务人员岗位需求配备，服务人员年龄男性55岁以下，女性50岁以下。服务人员的年龄、学历、工作经验及资格条件应当与所在岗位能力要求相匹配，到岗前应当经过必要的岗前培训以达到岗位能力要求，全员持有效健康合格证明，国家、行业规定应当取得职业资格证书或特种作业证书的，应当按规定持证上岗（消防控制室值班人员应持有消防设施操作员证书；配电房和公共用电维修人员应持有特种作业操作证（低压/高压电工）；电梯安全管理人员和电梯作业人员应持有特种设备安全管理人员证；保安员应持有保安员证）等。
		（4）如采购人认为服务人员不适应岗位要求或存在其他影响工作的，可要求更换。投标人服务人员应相对固定；本项目服务人员不得在其他项目兼职。
		（5）服务人员着装分类统一，佩戴标识。仪容整洁、姿态端正、举止文明。用语文明礼貌，态度温和耐心。
		（6）所有服务人员必须身体健康；必须经过相关的法律、保密培训、政审合格，具有良好品行，组织纪律性强，能保守服务秘密，无前科劣迹。必须严格遵守服务纪律，如有违反必须承担相应的法律责任。不得有下列情形： ①受过刑事处罚； ②曾被收容教养、收容教育或者有吸毒史；
3	保密和思想政治教育	（1）建立保密管理制度。制度内容应当包括但不限于：①明确重点要害岗位保密职责。②对保密工作岗位的保密要求。
		（2）根据采购人要求与所有进场服务人员签订保密协议并遵守采购人制定的各项保密制度、规程。保密协议应当向采购人报备。
		（3）每月至少开展1次对服务人员进行保密、思想政治教育的培训，增强服务人员保密意识和思想政治意识。新入职员工应当接受保密、思想政治教育培训，进行必要的人员经历审查，合格后签订保密协议方可上岗。
		（4）非因服务需要且经过机关、单位负责人批准，严禁物业人员参加涉及国家秘密、工作秘密的服务，外来人员在院内从事维修等服务时，现场必须至少有一名物业公司管理人员陪同，并及时向采购人相关部门工作人员报告。
		（5）对违反保密规定，失密泄密服务人员必须从严处理，情节严重的，应当更换失密泄密相关人员、不得在采购人继续服务，涉嫌违法犯罪的，移送公安机关依法处理。
4	档案管理	（1）建立物业信息，准确、及时地对文件资料和服务记录进行归档保存，并确保其物理安全。
		（2）档案和记录齐全，包括但不限于：①采购人建议与投诉等。教育培训和考核记录。保密、思想政治教育培训记录。②房屋维护服务：房屋台账、使用说明、房屋装修、维保记录等。③公用设施设备维护服务：设备台账、设备卡、使用说明、维保记录、巡查记录、设施设备安全运行、设施设备定期巡检、维护保养、维修档案等。④保安服务：监控记录、突发事件演习与处置记录等。⑤保洁服务：工作日志、清洁检查表、用品清单、客户反馈表等。⑥绿化服务：绿化总平面图、清洁整改记录、消杀记录等。⑦其他：客户信息、财务明细、合同协议、信报信息登记、大件物品进出登记等。
		（3）遵守采购人的信息、档案资料保密要求，未经许可，不得将任何资料转作其他用途或向其他单位、个人提供。
		（4）履约结束后，相关资料移交采购人，采购人按政府采购相关规定存档。
5	分包投标人管理	（1）合理控制外包服务人员，并向采购人报备。
		（2）根据采购人要求明确对分包投标人的要求，确定工作流程。
		（3）明确安全管理责任和保密责任，签订安全管理责任书和保密责任书。
		（4）开展服务检查和监管，评估服务效果，必要时进行服务流程调整。
		（5）根据工作反馈意见与建议，持续提升服务品质。
6	服务改进	（1）明确负责人，定期对物业服务过程进行自查，结合反馈意见与评价结果采取改进措施，持续提升管理与服务水平。
		（2）对不合格服务进行控制，对不合格服务的原因进行识别和分析，及时采取纠正措施，消除不合格的原因，防止不合格再发生。
		（3）需整改问题及时整改完成。
7	重大活动后勤保障	（1）制订流程。配合采购人制订重大活动后勤保障工作流程，需对任务进行详细了解，并根据工作安排制定详细的后勤保障计划。
		（2）实施保障。按计划在关键区域和重点部位进行部署，确保任务顺利进行，对活动区域进行全面安全检查，发现并排除安全隐患，对车辆进行有序引导和管理，确保交通安全畅通，以礼貌、专业的态度对待来宾，展现良好形象。
		（3）收尾工作。对现场进行检查，做好清理工作。
8	应急保障预案	（1）重点区域及安全隐患排查。结合项目的实际情况，对重点部位及危险隐患进行排查，并建立清单/台账；应当对危险隐患进行风险分析，制定相应措施进行控制或整改并定期监控；随着设施设备、服务内容的变化，及时更新清单/台账，使风险隐患始终处于受控状态。
		（2）应急预案的建立。根据办公楼隐患排查的结果和实际情况，制定专项预案，包括但不限于：火情火警紧急处理应急预案、紧急疏散应急预案、停水停电应急预案、有限空间救援应急预案、高空作业救援应急预案、恶劣天气应对应急预案等。
		（3）应急预案的培训和演练。应急预案定期培训和演练，组织相关岗位每半年至少开展一次专项应急预案演练；留存培训及演练记录和影像资料，并对预案进行评价，确保与实际情况相结合。
		（4）应急物资的管理。根据专项预案中的应对需要、必要的应急物资，建立清单或台账，并由专人定期对应急物资进行检查，如有应急物资不足，及时通知采购人购置齐全，确保能够随时正常使用。
9	服务方案及工作制度	（1）制定工作制度，主要包括：人员录用制度、档案管理制度、物业服务管理制度、设施设备等相关管理制度等。
		（2）制定项目实施方案，主要包括：交接方案、人员培训方案、人员稳定性方案、保密方案等。
		（3）制定物业服务方案，主要包括：房屋维护服务方案、设施设备维护服务方案、消防服务方案、绿化服务方案、保洁服务方案、保安服务方案、会议服务方案、首个租赁期限（5年）零星维修服务方案等（注：首个租赁期限（5年）内零星维修相关费用包含在物业管理服务采购合同金额之内，由投标人承担。
10	信报服务	（1）对邮件、包裹和挂号信等进行正确分类、安全检查和防疫卫生检查。
		（2）及时投送或通知收件人领取。
		（3）大件物品出入及时报告，待确认无误后放行。
11	其他服务	协助采购人进行资产清查、编码、挂牌、粘贴资产标签等。
12	服务热线及紧急维修	（1）设置24小时报修服务热线。
		（2）紧急维修应当在15分钟内到达现场，不间断维修直至修复。

5.6.2房屋维护服务标准

序号	服务内容	服务标准
1	主体结构、围护结构、部品部件	（1）开展房屋结构安全日常巡视，发现外观有变形、开裂等现象，及时开展房屋安全鉴定，并采取必要的避险和防护措施。
		（2）开展外墙贴饰面、幕墙玻璃、雨棚、散水、空调室外机支撑构件等日常检查，发现破损，及时维修。
		（3）开展办公楼的门、窗、楼梯、通风道、室内地面、墙面、吊顶和室外屋面等日常巡查，发现破损，及时维修。
		（4）每年强降雨天气前后、雨雪季节检查屋面防水和雨落管等，发现破损，及时维修。
		（5）办公楼外观完好，建筑装饰面无脱落、无破损、无污渍，玻璃幕墙清洁明亮、无破损。
		（6）通道、楼梯、门窗等设施的完好和正常使用。
2	其他设施	（1）开展大门、围墙、道路、场地、管井、沟渠等日常巡查，及时检查雨污水管井、化粪池，发现破损，及时维修。
		（2）每年至少开展1次防雷装置检测，发现失效，及时维修。
		（3）路面状态良好，地漏通畅不堵塞。
		（4）接到采购人家具报修服务后，及时维修。
3	装饰装修监督管理	（1）装饰装修前，对装修企业签订装饰装修管理服务协议，告知装饰装修须知，并对装饰装修过程进行管理服务。
		（2）根据协议内容，做好装修垃圾临时堆放、清运等。
		（3）对房屋内装修进行严格的监督管理，发现问题及时上报，确保不因装修而危及大楼结构安全、人身安全和影响正常办公秩序。
4	标识标牌	（1）标识标牌符合《公共信息图形符号第1部分：通用符号》（GB/T 10001.1）的相关要求，消防与安全标识符合《安全标志及其使用导则》（GB2894）、《消防安全标志　第1部分：标志》（GB13495.1）的相关要求。
		（2）日常检查标识标牌和消防安全标识。应当规范清晰、路线指引正确、安装稳固。
		（3）依据相关规定，配合采购人悬挂专用标识，要求法定位置悬挂、统一制式尺寸、专用专管、严禁商用/私改、日常维护到位。

5.6.3设施设备维护服务标准（不含信息化设备）

序号	服务内容	服务标准
1	基本要求	（1）重大节假日及恶劣天气前后，组织系统巡检。
		（2）具备设施设备安全、稳定运行的环境和场所（含有限空间），温湿度、照度、粉尘和烟雾浓度、噪声等符合相关安全规范。
		（3）每日对所辖区域的公共设施进行巡检。对公共区域和办公区域内的公用部位和公共建筑，包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面的损坏进行巡查，发现问题立即报告；对公用设备和公用设施，包括电梯、各个楼层的门锁、室内外照明设施、绿地等公共设施进行养护和维修，配合消防维保单位做好消防设施的巡检。
2	公用设备机房	（1）设备机房门口有机房类别及安全标志。落实各类机房责任人、督查人，且设备系统图、应急预案流程图、管理制度、特种作业人员资格证书等上墙文件或证书符合各设备机房国家标准规范要求，机房巡视及外来人员记录清晰完整，标识统一。
		（2）设备机房门窗、锁具应当完好、有效。
		（3）每半月至少开展1次清洁，整洁有序、无杂物、无积尘、无鼠、无虫害，温湿度符合设备运行要求。
		（4）按各设备机房国家标准和规范规定维护/保管消防、通风、应急照明，防止小动物进入。
		（5）安全防护用具配置齐全，检验合格。
		（6）应急设施设备用品应当齐全、完备，可随时启用。
3	给排水系统	（1）二次供水卫生符合《二次供水设施卫生规范》（GB 17051-2025）的相关要求。每年开展不少于1次水质检测。
		（2）设施设备、阀门、管道等运行正常，无跑、冒、滴、漏现象。
		（3）有水泵房、水箱间的，每日至少巡视1次。每年至少养护1次水泵。
		（4）遇供水单位限水、停水，按规定时间通知采购人。
		（5）每年开展不少于1次对排水管进行疏通、清污，保证室内外排水系统通畅。
4	电梯系统	（1）电梯运行平稳、无异响、平层、开关正常。每周至少开展2次电梯的安全状况检查。
		（2）负责配合市场监督管理局进行电梯年度检验，提前自查整改隐患，确保一次通过年检。年检资料整理、申报、整改跟进，直至取得合格报告。电梯准用证、年检合格证等证件须齐全，相关证件、紧急救援电话和乘客注意事项置于轿厢醒目位置。
		（3）每年至少开展1次对电梯的全面检测，并出具检测报告，核发电梯使用标志。
		（4）电梯维保应当符合《电梯维护保养规则》（TSG T5002）的有关要求。 ①严格按照国家特种设备法规执行半月维保、季度保养、半年保养、年度深度保养，建立完整维保台账。每次维保须填写维保记录，资料归档留存。维保单位须具备电梯维保资质，维保人员持证上岗，持证复印件留存备案。作业时做好安全围挡，清理现场，文明施工。 ②月度/半月常规保养内容检查曳引机、减速机油位、油温、运行噪声、制动器动作情况；检查控制柜、接触器、变频器、安全回路、门锁回路、平层感应器；检查层门、轿门开关灵活性，清理门机灰尘，调整门间隙；检查导靴、钢丝绳磨损、张力，对导轨进行清洁、润滑；检查轿厢照明、风扇、应急灯、警铃、对讲装置、监控联动；检查缓冲器、限速器、安全钳、上限位下限位等安全装置；清理机房、轿顶、底坑杂物，检查底坑积水、开关状态。
		（5）电梯使用应当符合《特种设备使用管理规则》（TSG 08）的有关要求。
		（6）有电梯突发事件或事故的应急措施与救援预案，每年至少开展演练1次。
		（7）电梯接到困人或故障报修后，物业服务人员10分钟内到场应急处理，维保专业人员30分钟内到场应急处理，困人故障优先解救被困人员，再排查故障根源，杜绝重复故障。重大故障须及时上报采购负责人，说明故障原因、处理方案及预计工期。对老化部件、磨损严重配件及时更换。定期开展安全隐患排查，对存在安全风险的问题出具整改方案。
		（8）提供24小时全天候应急救援服务，节假日正常值守。电梯维修、保养时在现场设置提示标识和防护围栏，落实安全防护，防止坠物、夹人、短路等安全事故。
		（9）根据采购人需求，合理设置电梯开启的数量、时间。
		（10）建立单台电梯独立维保档案，包含维保记录、故障记录、配件更换记录；每月提交电梯运行及维保情况小结；年度提交电梯整体运行评估报告，提出节能、降损、改造建议。
		（11）电梯维保单位应具备相关资质。
5	空调系统	（1）空调通风系统运行管理符合《空调通风系统运行管理标准》（GB50365）的相关要求。
		（2）办公楼内温湿度、空气质量等符合《室内空气质量标准》（GB/T18883）的相关要求。
		（3）建立空调设备维保档案，记录设备参数、维修历史、保养时间；每次保养、巡检、维修均提供正式纸质/电子报告；每年出具1次系统整体运行评估报告，提出节能优化建议，保证空调设施设备处于良好状态。
		（4）空调运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机等设施设备进行系统检查，运行期间每日至少开展1次运行情况巡查。日常巡检保养需求：每月对所有空调主机、末端风机盘管、空调控制柜、水泵、阀门进行全面巡检，形成巡检记录。每季度对机组滤网、蒸发器、冷凝器、风管风口进行除尘清洗，保证换热效率。每年夏季开机前、冬季停机后各开展1次换季专项保养。定期检查电气线路、接触器、传感器、温控面板，紧固接线，消除电气隐患。
		（5）每半年至少开展1次管道、阀门检查并除锈。
		（6）每年至少开展1次系统整体性维修养护，检验1次压力容器、仪表及冷却塔噪声。
		（7）每年至少开展2次空气处理机滤网等清洗消毒；每2年至少开展1次风管清洗消毒。
		（8）每年至少开展1次分体式空调主机（含空调过滤网）和室外机清洁。每月至少开展1次挂机和室外支架稳固性巡查。
		（9）制冷、供暖系统温度设定及启用时间符合节能要求。
		（10）发现故障或损坏应当在30分钟内到场，紧急维修应当在15分钟内到达现场，2小时完成维修，重大故障4小时内给出解决方案；节假日、高温酷暑时段提供24小时应急抢修服务，保障制冷供暖不间断；故障配件优先更换原厂或合格配件，维修后出具维修报告。
		（11）维保人员具备空调相关从业资质，持证上岗；熟悉螺杆机、多联机、水机全系列设备维修保养；服从现场管理，规范作业，做好安全防护，完工清理现场。
6	消防系统	（1）对大楼内全部建筑消防设施进行日常巡查、定期检查、联动测试、故障维修、年度检测及档案管理。消防设施的维护管理符合《建筑消防设施的维护管理》（GB25201）、《建筑消防设施检测技术规范》（GB/T 44481-2024）及《湖南省建筑消防设施管理办法》的相关要求。 ①日常检查（每周1次，每次不少于2人）消防控制室：值班记录、主备电状态、CRT运行、报警/故障/屏蔽指示等。干粉灭火器、疏散指示、应急照明外观：每月抽查，每季度全覆盖防火门、防火卷帘外观及关闭状态：每周检查防排烟风机房、泵房环境及阀门状态：每周检查消防水泵、消防水池、高位水箱水位及相关控制箱及阀门状态：每周检查 ②月度检查测试火灾报警控制器：自检、消音复位、主备电切换、打印机、历史记录查阅探测器/手报抽检：抽检≥5%点位（年度内覆盖全部）声光报警器：抽检启鸣功能消防电话：总机与分机/插孔通话试验消火栓按钮：联动启泵功能抽检喷淋末端试水：最不利点静压、放水观察水力警铃及压力开关动作水源及稳压装置：水池/水箱水位、稳压泵启停压力、控制柜状态防火门监控主机：运行、故障、开路/短路报警检查电气火灾/消防电源监控：显示功能、报警阈值核对、通信状态防排烟、防火卷帘：风机风阀测试，卷帘检查及测试 ③季度检查测试消防水泵（消火栓泵、喷淋泵）手动/自动启动及主备泵切换试验——每季度各≥1次湿式报警阀组放水试验验证压力开关、水力警铃及启泵反馈——每季度水流指示器动作检查（利用末端试水）——每季度防排烟风机手动/自动启停及反馈——每季度防火卷帘门就地/远控升/降/停止及反馈——每季度正压送风口、排烟口手动开启及反馈——每季度抽检水泵接合器接口及附件检查——每年（可在四季度合并）可燃气体报警控制器及探测器功能试验——每季度 ④半年度检查应急照明集中电源应急切换时间及持续供电时间测试——每半年广播系统选区广播、强切功能试验——每半年防火门监控系统全点位地址注册及故障排查——每半年
		（2）消防设备检测符合《建筑消防设施检测技术规范》（GB/T 44481-2024）的相关要求。
		（3）消防设施平面图、火警疏散示意图、防火分区图等按幢设置在楼层醒目位置。
		（4）消防系统各设施设备使用说明清晰，宜图文结合。
		（5）自动喷水灭火系统启动正常。
		（6）消火栓箱、防火门、干粉灭火器、消防水泵、红外线报警器、应急照明、安全疏散等系统运行正常。
		（7）消防监控系统运行良好，自动和手动报警设施启动正常。
		（8）正压送风、防排烟系统运行正常。
		（9）消防维保单位应具备相关资质。
7	供配电系统	（1）建立24小时运行值班监控制度，保障设备运行正常，保障辖区内所有用电设备的正常供电。
		（2）对供电范围内的电气设备定期巡视维护，加强高低压配电柜、配电箱、控制柜及线路等重点部位监测。
		（3）公共使用的照明、指示灯具线路、开关、接地等保持完好，确保用电安全。
		（4）核心部位用电建立高可控用电保障和配备应急发电设备，定期维护应急发电设备。
		（5）发生非计划性停电的，应当在事件发生后及时通知采购人，快速恢复或启用应急电源，并做好应急事件上报及处理工作。
		（6）复杂故障涉及供电部门维修处置的及时与供电部门联系，并向采购人报告。
		（7）预留30%增容改造空间，确保办公楼发电机在正常及应急情况下均能可靠运行，保障办公楼的电力供应安全。
		（8）明确发电机管理责任人，操作人员需经过专业培训，熟悉发电机性能、操作流程及应急处理措施。非工作人员未经批准严禁进入发电机房，机房门应上锁，钥匙由专人管理。日常检查与维护：启动前检查：每次启动前检查机油油位、冷却水水位、柴油储量、蓄电池电压及连接情况，确保各部件无渗漏、松动。定期保养：按周期进行保养，包括更换机油、滤清器，检查皮带张紧度、排气系统密封性等，每年至少进行一次带负荷运行测试。试运行与测试：每月至少进行一次空载试运行，时间不超过10分钟，检查启动、运行及停机是否正常。每年至少一次模拟市电断电，测试发电机自动启动、供电及电网恢复后自动停机的全过程。运行监控与记录：发电机运行时，安排专人监控仪表指示（如电压、频率、油压、水温等），记录运行参数及异常情况。建立完整的运行记录和保养记录，确保数据真实、准确，便于追溯和分析。安全与消防管理：发电机房内严禁烟火，配备足够且有效的消防器材，定期检查消防设施是否完好。确保发电机房通风良好，防止有害气体积聚，储油量应符合安全规定。应急准备与响应：制定发电机故障应急预案，明确故障处理流程和责任人，确保在紧急情况下能快速恢复供电。定期组织应急演练，提高人员应对突发事件的能力。
		（9）对临时突发性的停电事件，无特殊情况的应立即排除。遇特殊情况应立即向相关领导汇报。
8	弱电系统	（1）安全防范系统维护保养符合《安全防范系统维护保养规范》（GA/T 1081）的相关要求。
		（2）保持监控系统、门禁系统、安全防范系统等7*24小时运行正常，有故障及时排除。
		（3）检修要求：日常巡检（每月1次）设备通电、在线状态排查；画面清晰、录像存储、时间校准；门禁开门、报警触发、道闸起落测试；线路外观、防水、立杆松动检查；机房温湿度、UPS指示灯查看；季度深度保养（每3个月1次）摄像头镜头除尘、除雾、防水胶圈更换；交换机、录像机风扇清灰，散热检查；报警全防区逐路测试、消警复位；门禁读卡器清洁、锁具润滑、地感调试；电子围栏电压、脉冲强度校准；硬盘健康检测，坏道筛查；年度全面检修（每年1次）全部设备断电深度除尘、机柜整理；蓄电池容量检测，老化电池更换评估；防雷接地电阻测试（标准≤4Ω）；全点位录像留存周期核查、存储扩容建议；线路老化、破皮、接头重做防水；系统整体联动调试（报警弹窗、道闸联动、视频联动）
		（4）一般故障（图像模糊、门禁读卡失灵）：1小时内处理；重大故障（整机瘫痪、周界报警失效、存储损坏）：2小时应急到场抢修。
9	照明系统	（1）外观整洁无缺损、无松落。
		（2）更换的照明灯具应当选用节能环保产品，亮度与更换前保持一致。
		（3）开展日常公共区域照明设备巡视。
10	燃气系统	（1）每年至少1次燃气系统年检。
		（2）燃气设施日常巡检、阀门管路、报警装置、调压设备常态化排查；定期开展检漏、维保与隐患整改，杜绝风险。
		（3）规范燃气使用巡查管控，做好用气安全宣传，建立设备台账与巡检记录配套应急处置，突发泄漏、故障及时上报抢修，落实消防安全联动，保障区域用气安全稳定合规运行。

注：电梯系统、消防等设施设备的安装改造维修应当由具备相应资质的投标人完成，如投标人自身不具备，可进行分包由具有相应资质的单位完成。服务标准涉及的国家标准有更新的，执行国家最新标准。

5.6.4保洁服务标准

序号	服务内容	服务标准
1	基本要求	（1）建立保洁服务的工作制度及工作计划，并按照执行。
		（2）做好保洁服务工作记录，记录填写规范、保存完好。
		（3）作业时采取安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害。相关耗材的环保、安全性等应当符合国家相关规定要求。
		（4）保洁工作应避开采购人高峰办公时段；进入保密区域时，有陪同人员全程在场。
		（5）配备保洁服务所需要的全部设施设备（含分类垃圾桶）、耗材等。
2	办公用房区域保洁	（1）大厅、楼内公共通道： ①公共通道保持干净，无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。 ②墙面、门窗、天花板以及物品，无污垢、无蛛丝；室内设施无潮变、无霉变。 ③指示牌干净，无污渍，每日至少开展1次清洁作业。 ④房屋及周边区域地面干净，周边绿化带内无明显垃圾；做好病媒生物防治，确保鼠、蚊、蝇、蟑螂的密度保持在国家病媒生物密度控制B级及以上标准。 ⑤地面、走廊、通道、楼梯、扶手、台阶及物品表面无积尘、无积水、无杂物、无卫生死角，地板面及时清理脚印、沙尘，保持地面洁亮。
		（2）电器、消防等设施设备： ①配电箱、设备机房、会议室音视频设备、消防栓及开关插座等保持表面干净，无尘无污迹，每月至少开展1次清洁作业。 ②监控摄像头、门禁系统等表面光亮，无尘、无斑点，每月至少开展1次清洁作业。
		（3）楼梯及楼梯间保持干净、无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。
		（4）开水间保持干净、无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。
		（5）作业工具间： ①保持干净，无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。 ②作业工具摆放整齐有序，表面干净无渍，每日消毒。
		（6）卫生间： ①保持干净，清理及时，洁具洁净，无污垢、无堵塞；内外环境整洁，干净卫生，无异味；地面整洁、无污渍、无积水。镜面保持光亮，无明显水迹，台面、面盆无水锈。 ②及时补充厕纸、垃圾袋等必要用品。 ③所辖区域内的卫生间应做到无明显异味，无蚊虫滋生、无污水横流。卫生间内保持空气清新、无异味。投标人负责提供卫生间香薰、檀香等卫生间易耗品。
		（7）电梯轿厢： ①电梯轿厢四壁光洁明亮、无浮灰，不锈钢表面（镜面）光亮、无污迹。操作面板无污迹、无明显积灰、无擦痕。每日保持轿厢内地面干净、无明显污迹。保持轿厢内空气清新、无异味。 ②灯具、操作指示板明亮。
		（8）平台、屋顶、天沟保持干净，有杂物及时清扫，每月至少开展1次清洁作业。
		（9）石材地面、内墙做好养护工作，每季度开展1次清洁作业。（各类材质地面、内墙服务管理标准详见3.4.1）
		（10）地毯、窗帘干净、无油渍、无污渍、无褪色，地毯每月至少开展1次清洁作业，窗帘每半年至少开展1次清洁作业。
		（11）会议室、食堂（含基地）、理发室及采购人指定的其他地点须定时保洁、随脏随清，保持地面洁净、桌椅规整、标识设施完好无杂物。
3	公共场地区域保洁	（1）每日清扫道路地面、停车场等公共区域2次，保持干净、无杂物、无积水。
		（2）冰雪、冰冻等恶劣天气时及时清扫积水、积雪，并采取安全防护措施。
		（3）各种路标、宣传栏等保持干净，每月至少开展1次清洁作业。
		（4）清洁室外照明设备，每月至少开展1次清洁作业。
		（5）绿地内无杂物、无改变用途和破坏、踩踏、占用现象，每天至少开展1次巡查。
		（6）办公区外立面定期清洗、2米以上外窗玻璃擦拭，每年至少开展1次清洗。（各类材质外立面服务标准详见3.4.1）
4	垃圾处理	（1）在指定位置摆放分类垃圾桶，并在显著处张贴垃圾分类标识。分类垃圾桶和垃圾分类标识根据所在城市的要求设置。
		（2）桶身表面干净无污渍，每日开展至少1次清洁作业。
		（3）垃圾中转房保持整洁，无明显异味，每日至少开展1次清洁作业。
		（4）化粪池清掏，无明显异味，每半年至少开展1次清洁作业。
		（5）每个工作日内要对楼层产生的垃圾，进行清理分类，并运至垃圾集中堆放点。
		（6）所辖区域内的垃圾做到日产日清，不堆积，不残留。
		（7）建立垃圾清运台账，交由规范的渠道回收处理。
		（8）做好垃圾分类管理的宣传工作，督促并引导全员参与垃圾分类投放。
		（9）垃圾分类投放管理工作的执行标准，按所在城市的要求执行。
5	卫生消毒	（1）办公用房区域、公共场所区域和周围环境预防性卫生消毒，消毒后及时通风，每周至少开展1次作业。
		（2）采取综合措施消灭老鼠、蟑螂，控制室内外蚊虫滋生，达到基本无蝇，每季度至少开展1次作业。
		（3）发生公共卫生事件时，邀请专业单位开展消毒、检测等工作。

5.6.4.1具体清洁要求

序号	材质	清洁要求
1	环氧地坪地面	（1）清理垃圾：清理地面上的垃圾和杂物。
		（2）清洗地面：用专业的清洁剂或去污剂清洗地面。清洁剂和去污剂的选取要根据污垢的性质而定。环氧地坪一般使用弱酸性或弱碱性的清洁剂，避免使用酸性或碱性强的清洁剂。
		（3）滚刷或颗粒机进行深层清洗：对于顽固沉积物，需要使用滚刷或颗粒机进行深层清洗。
		（4）浸泡：将清洁剂或去污剂浸泡在环氧地坪上，加强去除污渍的效果。
		（5）冲洗：用清水将地面冲洗干净，以去除残留的清洁剂或去污剂。
2	耐磨漆地面	（1）日常清洁：使用软质拖把或地板清洁机，配合清水和中性清洁剂进行清洁。避免使用酸性或碱性清洁剂，以免损坏地面表面。定期清理地面上的污渍和杂物，保持地面干净整洁。
2	耐磨漆地面	（2）打蜡：为了增加耐磨地面的光亮度和耐磨性，可以进行打蜡处理。使用适合聚氨酯地面的蜡进行均匀涂抹，待蜡干燥后使用抛光机或拖把清理地面，使其变得光滑而有光泽。
3	瓷砖地面	（1）日常清洁：推尘，保持地面干净无杂物。
3	瓷砖地面	（2）深度清洁：使用洗洁精或肥皂水清理。
4	石材地面	（1）根据各区域的人流量及大理石的实际磨损程度制定大理石的晶面保养计划。
4	石材地面	（2）启动晶面机，使用中性清洁剂清洁，避免使用强酸或强碱清洁剂，定期进行基础维护。
5	水磨石地面	（1）日常清洁：推尘，保持地面干净无杂物。
5	水磨石地面	（2）深度清洁：使用洗洁精或肥皂水清理。
6	地胶板地面	（1）定期保养。使用中性清洁剂清洁，避免使用强酸或强碱清洁剂，定期进行基础维护。
6	地胶板地面	（2）日常维护。使用湿润的拖把清洁，污染严重时局部清洁，每月对地胶板地面进行打蜡处理。
7	地板地面	（1）定期保养。使用中性清洁剂清洁，避免使用强酸或强碱清洁剂，定期进行基础维护。
7	地板地面	（2）日常维护。使用湿润的拖把清洁，污染严重时局部清洁，每月对地板进行打蜡处理。
8	地毯地面	（1）日常用吸尘机除尘，局部脏污用湿布配中性清洁液重点清洁。
8	地毯地面	（2）用地毯清洗机进行整体清洗，除螨。
9	乳胶漆内墙	有污渍时用半干布擦拭。
10	墙纸内墙	有污渍时用半干布擦拭。
11	木饰面内墙	有污渍时用中性清洁剂、半干布擦拭。
12	石材内墙	有污渍时用半干布擦拭。
13	金属板内墙	有污渍时用半干布擦拭。
14	玻璃幕墙外墙	定期（一年1次）专业清洗。

5.6.5绿化服务标准

序号	服务内容	服务标准
1	基本要求	（1）制定绿化服务的工作制度及工作计划，并按照执行。
		（2）做好绿化服务工作记录，填写规范。
		（3）作业时采取安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害。
		（4）相关耗材的环保、安全性应当符合规定要求。
		（5）配备所有绿化服务所需要的设施设备等。
2	室外绿化养护	（1）根据生长环境、植物特性进行除草、灌溉、施肥、整形修剪、防治病虫害等。
		（2）根据生长情况修剪绿地，绿地内无枯草、无杂物，无干枯坏死和病虫侵害，基本无裸露土地。
		（3）定期修剪树木、花卉等，灌乔木生长正常、花枝新鲜，无枯叶、无病虫、无死树缺株。
		（4）绿篱生长造型正常，颜色正常，修剪及时，基本无死株和干死株，有虫株率在10%以下。
		（5）清除花坛和花景的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，做好病虫害防治。
		（6）水池水面定期清理，无枯枝落叶、水质清洁。
		（7）根据病虫害发生规律实施综合治理，通常在病虫率高时，以药剂杀死病虫，以确保植物良好生长。产生垃圾的主要区域和路段做到日产日清。
		（8）雨雪、冰冻等恶劣天气来临前，专人巡查，对绿植做好预防措施，排除安全隐患。
		（9）恶劣天气后，及时清除倒树断枝，疏通道路，尽快恢复原状。
		（10）一楼大厅及室外绿化采购、养护。

5.6.6保安服务标准

序号	服务内容	服务标准
1	基本要求	（1）建立保安服务相关制度，并按照执行。
		（2）对巡查、值守及异常情况等做好相关记录，填写规范，保存完好。
		（3）配备保安服务必要的器材。
2	出入管理	（1）办公楼（区）主出入口、车库出入口应当实行24小时安全值守；采取专人看管，不定时巡查和重点监控，确保重点部位、场所的安全稳定。
		（2）根据采购人要求设置门岗，配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。上岗时统一佩戴标志，穿戴统一制服，装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，值班时立姿挺直，不倚不靠。
		（3）在出入口对外来人员及其携带大件物品、外来车辆进行询问和记录，并与相关部门取得联系，同意后方可进入。
		（4）大件物品搬出有相关部门开具的证明和清单，经核实后放行。
		（5）排查可疑人员，对于不出示证件、不按规定登记、不听劝阻而强行闯入者，及时劝离，必要时通知公安机关进行处理。
		（6）配合相关部门积极疏导上访人员，有效疏导出入口人群集聚、车辆拥堵、货物堵塞道路等情况。
		（7）根据物业服务合同约定，对物品进出实行安检、登记、电话确认等分类管理措施。大宗物品进出会同接收单位收件人审检，严防违禁品（包括毒品、军火弹药、管制刀具、易燃易爆品等）、限带品（包括动物、任何未经授权的专业摄影设备、无人机等）进入。
		（8）提供现场接待服务。 ①做好来访人员、车辆进出证件登记，及时通报。 ②严禁无关人员、可疑人员和危险物品进入办公楼（区）内。 ③物品摆放整齐有序、分类放置。 ④现场办理等待时间不超过5分钟，等待较长时间应当及时沟通。 ⑤对来访人员咨询、建议、求助等事项，及时处理或答复，处理和答复率100%。 ⑥接待服务工作时间应当覆盖采购人工作时间。 ⑦与被访人进行核实确认；告知被访人的办公室门牌号；告知访客注意事项。
3	值班巡查	（1）建立24小时值班巡查制度。
		（2）制定巡查路线，按照指定时间和路线执行，加强重点区域、重点部位及装修区域的巡查。
		（3）巡查期间保持通信设施设备畅通，遇到异常情况立即上报并在现场采取相应措施。
		（4）收到监控室指令后，巡查人员及时到达指定地点并迅速采取相应措施。
4	监控值守	（1）监控室环境符合系统设备运行要求，定期进行检查和检测，确保系统功能正常。
		（2）监控设备24小时正常运行，监控室实行专人24小时值班制度。
		（3）监控记录画面清晰，视频监控无死角、无盲区。
		（4）值班期间遵守操作规程和保密制度，做好监控记录的保存工作。
		（5）监控记录保持完整，保存时间不应少于90天。
		（6）无关人员进入监控室或查阅监控记录，经授权人批准并做好相关记录。
		（7）监控室收到火情等报警信号、其他异常情况信号后，及时报警并安排其他安保人员前往现场进行处理。
5	车辆停放	（1）车辆行驶路线设置合理、规范，导向标志完整、清晰。院区内不允许未经允许的社会车辆进入。
		（2）合理规划车辆停放区域，张贴车辆引导标识，对车辆及停放区域实行规范管理。
		（3）严禁在办公楼的公用走道、楼梯间、安全出口处等公共区域停放车辆或充电。
		（4）非机动车定点有序停放。
		（5）发现车辆异常情况及时通知车主，并做好登记；发生交通事故、自然灾害等意外事故时及时赶赴现场疏导和协助处理，响应时间不超过3分钟。
6	消防安全管理	（1）建立消防安全责任制，确定各级消防安全责任人及其职责。
		（2）消防控制室实行24小时值班制度，每班不少于2人。
		（3）消火栓、应急照明、应急物资、消防及人员逃生通道、消防车通道可随时正常使用。
		（4）易燃易爆品设专区专人管理，做好相关记录。
		（5）定期组织消防安全宣传，每半年至少开展1次消防演练。
7	突发事件处理	（1）制定突发事件安全责任书，明确突发事件责任人及应承担的安全责任。
		（2）建立应急突发事件处置队伍，明确各自的职责。
		（3）识别、分析各种潜在风险，针对不同风险类型制定相应解决方案，并配备应急物资。
		（4）每半年至少开展1次突发事件应急演练，并有相应记录。
		（5）发生意外事件时，及时采取应急措施，维护办公区域物业服务正常进行，保护人身财产安全。
		（6）办公区域物业服务应急预案终止实施后，积极采取措施，在尽可能短的时间内，消除事故带来的不良影响，妥善安置和慰问受害及受影响的人员和部门。
		（7）事故处理后，及时形成事故应急总结报告，完善应急救援工作方案。
8	大型活动秩序	（1）制定相应的活动秩序维护方案，合理安排人员，并对场所的安全隐患进行排查。
		（2）应当保障通道、出入口、停车场等区域畅通。
		（3）活动举办过程中，做好现场秩序的维护和突发事故的处置工作，确保活动正常进行。

5.6.7会议服务标准（公共会议室的会务服务及接待工作等）

序号	服务内容	服务标准
1	会议受理	接受会议预订，记录会议需求。
2	会前准备	根据会议需求、场地大小、用途，明确会议桌椅、物品、设备、文具等摆放规定，音、视频设施保障措施。
3	引导服务	做好引导牌并放置在指定位置，引导人员引导手势规范，语言标准。
4	会中服务	会议期间按要求加水。
5	会后整理	对会议现场进行检查，做好会场清扫工作。

5.6.8履行物业服务所需的设备

根据项目实际需求，需要配备基本服务、房屋维修（含零星维修）、设施设备维护、保洁、绿化、保安、会议等用于物业管理服务的所有作业设备、耗材等，费用由投标人承担。

5.6.9物业管理服务人员岗位需求

部门职能	岗位	备注（岗位所需服务时长或时段、需具备的上岗资格证、人员学历、工作经验等要求）
服务中心	项目经理	具有省级人力资源和社会保障部门颁发的物业管理师证或具有省级人力资源和社会保障部门颁发的物业管理相关的中级及以上专业技术职称证书，具有三年及以上物业服务经验，政治觉悟高，具有开拓创新精神，责任心强，组织、协调和决策能力强。
基本服务	主管	具有三年及以上物业服务经验，政治觉悟高，具有开拓创新精神，责任心强，组织、协调和决策能力强。
	前台	女性，年龄不超过35岁，身高不低于160CM具备良好的沟通表达能力，能熟练使用办公软件，能胜任前台服务岗位工作
	内勤	能熟练应用计算机，服务认真负责，责任心强。办事有条理，有一定公文写作能力，服务严谨认真，有一定组织协调能力。
房屋维护服务	综合维修	有房屋、设备、设施等的维护、维修经验和能力，动手能力强，业务素质高，能吃苦耐劳。
公用设施设备维护服务	主管	三年及以上专业设备管理经验，熟悉本专业，能承担专业设备的管理、维护、维修技术指导、工程预决算与决策，责任心强，具有一定组织协调能力。
	弱电维修	有维护、维修网络、安防设备经验和能力，动手能力强，业务素质高，能吃苦耐劳。
	高配工	配电房和公共用电维修人员应持有特种作业操作证（低压/高压电工）
	水电工	配电房和公共用电维修人员应持有特种作业操作证（低压/高压电工）
保洁服务	主管	有三年及以上物业服务经验，责任心强，具有较强的组织、协调和决策能力，具有丰富的项目管理经验。
保洁服务	保洁员	办公区10人，车库及地面4人，食堂2人，食堂基地2人，朴实肯干，经培训具备清洁服务标准操作技能。
绿化服务	绿化工	品貌端正、身体健康身体健康，朴实肯干，经培训具备绿化种植、养护、插花等技能。
保安服务	主管
	领班	24小时
	门岗	24小时，门岗2个、形象岗3个
	消控岗	24小时，消防控制室值班人员应持有消防设施操作员证书，掌握消防常识和应急处理能力，具有一定计算机知识，具有消防监控设备设施的监测、维护、维修经验和能力，动手能力强，业务、身体素质好，能吃苦耐劳。
	巡逻岗	白班2个，中、晚班各1个
	车辆停放岗	工作时段2个，机动1人

会议服务	会务	女性，年龄不超过35岁，身高不低于160CM，能熟练应用计算机，服务认真负责，责任心强，服务严谨认真，有一定组织协调能力。
合计

按长沙市财政评审中心关于印发《物业管理费计费指南》的通知中相关规定内容配备人员。

投标人须为服务人员购买社保及意外险，在服务期内发生任何人员意外伤害，投标人承担全部责任及费用，与采购人无关。投标人不得因薪酬偏低造成人员流失不稳定、服务质量不达标、违反劳动保障相关法律法规的，采购人有权责令投标人限期整改调整，并追究相应违约责任。

5.6.10需要说明的其他事项

5.6.10.1零星维修材料费用：首个租赁期限（5年）内零星维修相关费用包含在物业管理服务采购合同金额之内，由投标人承担。

5.6.10.2低值易耗品费用：相关费用包含在物业管理服务采购合同金额之内，由投标人承担（涉及环境维护、绿化采购养护等）。

5.6.10.3苗木费用：相关费用包含在物业管理服务采购合同金额之内，由投标人承担（大堂、室内外涉及的苗木以及相关费用）。

5.6.10.4办公楼内部日常搬运服务相关费用包含在物业管理服务采购合同金额之内，由投标人承担。

5.6.10.5行政办公、业务技术用房防雷检测、配电预试、电梯检测检验年检、房屋安全检测等检测费用；开荒保洁、环保检测、开办物资、物业用房装修等费用；化粪池清掏、管道疏通、水质检测及水箱清洗、四害消杀及白蚁防治、生活垃圾清运（垃圾转运及设备维保）、垃圾分类等费用均包含在物业管理服务采购合同金额之内，由投标人承担。

5.6.10.6投标人物业管理服务须符合《考核细则》。

四、交付时间和地点：

4.1 租赁期限：五年。

4.2 交付时间：合同签订后〔60〕日历天内完成交付。

五、服务标准：

6.1投标人须确保所出租场地为独立可封闭院落式整幢办公楼宇整体出租，无分散产权、无分割出租，产权清晰，交付使用前具备合法有效不动产权证书，无权属纠纷、无抵押查封、无司法冻结、无违法建设、无建筑结构安全隐患，符合采购人办公、保密管理、消防安全、反恐防范全项要求。投标人须提供加盖公章的承诺书（格式详见投标文件格式）。

6.2中标后应根据本项目要求对办公区域等进行改造。

6.3.中标后，行政办公、业务技术用房所有设施设备运行维护、日常管理由投标人负责，费用由投标人承担。

6.4应根据本项目要求提供消防设施设备，应保证出租期间消防设施正常使用，保证消防通道的畅通，消防监控室24小时安排专人值守，消防设施维护维保、监控人员持证上岗符合相关法律法规的规定。

6.5投标人应在指定时间内使拟租赁房屋具备办公条件，本项目租赁的设施设备所有权归投标人，利旧资产和后续由采购人自行采购设施设备除外。

6.6投标人应根据本项目安防建设要求提供门禁系统、配备监控设施等，并做好安全防卫工作，包含但不限于人员进出管理、车辆管理、食堂、大件物品出入管理、设置24小时无盲区监控录像系统、安装防盗自动报警装置、安防控制室全天候专人值守、建立日常及节假日安全值班制度等。

6.7中标后，投标人应保证房屋质量及设施设备状况良好，在租赁期内，在非采购人人为损坏的前提下，投标人负有对采购人承租房屋、设施设备进行维修的义务。

6.8采购人有权使用房屋配套的公共设施，投标人应保证房屋出租期间公共设施的正常使用，制定公共设施检查制度，定期对公共设施进行维护。

6.9拟租赁场地应位于长沙市中心城区内（雨花区、芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区）。

6.10中标后，投标人须建立保密制度，加强安全管理，定期报备主要负责人和安防人员的变动情况。加强对服务人员的保密培训，与所有服务人员签署保密协议，监督服务人员履行保密协议。

6.11合同履行期内，若因投标人原因，租赁场地不再符合本项目采购需求及合同约定，经整改仍不符合的，采购人有权按合同约定解除合同。

6.12其他未尽事宜，由采购人和投标人在合同中约定。

六、验收标准：

7.1本项目按《关于加强长沙市政府采购项目履约验收工作的通知》（长财采购〔2024〕5号）的规定进行验收。若项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收报告作为申请付款的凭证之一。

7.2分项验收：本项目实行分项逐一竣工验收，分别为：装修工程、设备安装、网络系统、消防工程、安防系统、物业服务、设施维护维修等分项。各分项验收标准、功能配置及使用效果须完全满足本项目实际业务及管理使用需求。室内空气质量、消防专项、防雷安全等专项内容，须由中标方委托具备合法资质的第三方专业检测机构进行检测，出具正式有效的第三方检测合格报告，作为分项验收及整体竣工验收的必备归档资料，检测相关全部费用由中标方自行承担。

七、其他要求：

8.1支付方式：

付款人：局各使用单位(通过国库集中支付)

付款方式：第一年采用先付后用的方式，后续采用考核后付款的方式。每年度根据《关于加强长沙市政府采购项目履约验收工作的通知》（长财采购〔2024〕5号）的规定进行验收（含分项验收）、物业考核结果付款。首次租赁合同签订以及续签，均按下列方式支付：

第1年：房屋交付后，财政资金拨款到账之日起30日内，支付财政拨付的相应款项。

第2年：每半年度考核完成后，财政资金拨款到账之日起30日内，支付财政拨付的相应款项。第一年度各项考核扣减金额统一在本年度租金中予以抵扣。

第3-5年：每半年度考核完成后，财政资金拨款到账之日起30日内，支付财政拨付的相应款项。

付款以履约半年度为准，自租赁合同起始日往后满6个月为一个履约半年度。在付款前投标人应提供国家税务部门监制的增值税发票。

8.2如在合同期内，投标人发生买卖、赠予、抵押、质押等行为，需按法律规定提前告知采购人。

8.3合同履行过程中如因市场价格变动或投标人自身原因导致的费用超支由投标人自己承担，采购人不再另行支付费用，投标人不得无故中止服务协议，如投标人采取降低服务质量的方式缩减开支以谋取利益或避免超支的，经考核则应当退还对应部分费用或承担违约金，违约金不超过合同总金额的30%。

8.4投标人应尊重采购人使用自主权，不得对采购人正常合理使用该场地进行干扰和妨碍，不得干扰采购人正常开展工作。

8.5投标人保证本次采购中约定的房产状况不属于违章建筑。租赁期内，采购人对该场地拥有合理使用权和符合物业管理规定的进出自主权。