服务需求

一、 本项目基本情况：

1、沈阳市第四十三中学共五个校区,总占地面积114727.23平方米,总建筑面积 94395.87平方米，总绿化面积14739平方米。其中：

崇山校区：沈阳市皇姑区崇山中路99号，占地面积,26432平方米，建筑面积22901平方米，绿化面积2500平方米。

怒江校区：沈阳市皇姑区宁山西路6号, 占地面积，16536平方米，建筑面积8208平方米，绿化面积1572平方米。

天山校区：沈阳市皇姑区天山路355号，占地面积23998平方米，建筑面积11785.4平方米，绿化面积3467平方米

未来校区: 沈阳市皇姑区鸭绿江北街75-3号,占地面积32141.23平方米，建筑面积42141.47平方米，绿化面积7200平方米。

塔湾校区：沈阳市皇姑区涟水街22号，占地面积15620平方米，建筑面积9360平方米，绿化面积1450平方米。

2、人员配置情况：服务主管2 人、秩序维护10人、保洁员38人、电工3人、综合维修及绿化8人。共61人。

3、服务期限： 合同签订后12个月（其中保洁员服务期限为10个月，2、8月寒暑假期间不在服务期限内）。

4、服务地点：采购人指定地点。

5、付款方式：验收合格后按月付款。

6、本项目最高限价为2,670,000.00元。

7、履约保证金：不收取

8、组织验收主体：本项目的履约验收工作由采购人依法组织实施。

二、管理目标

本项目的总体管理目标是达到国家、沈阳市制定的物业管理标准，具体约定为管理规范有序,服务周到热情；综合服务保障有力；环境绿化优美,卫生洁净、物品整洁；各种设施、设备维修保养良好；节能减排工作良好；能圆满完成各项临时性工作。

三、采购范围

物业公司中标后，服务内容包括但不限于：

1、综合管理； 2、保洁； 3、秩序维护 ；3、电工；4、综合维修及绿化。

四、采购要求

（一）项目管理

服务主管（2人，男女不限 崇山校区1人、未来校区1人）：

1、人员要求：年龄 55周岁以下,身体健康、责任心强、业务水平高、善于物业管理和工作协调，具有大专以上学历。负责项目及所属人员的全面管理、组织协调工作，在采购人的直接指导下开展工作。要保证其工作连续稳定性，不经采购人同意，不得撤换。

2、职责范围：负责与业主沟通及日常项目工作安排、管理、培训及监督管理工作；

3、管理标准：⑴维护业主利益和形象，遵守甲方各项规章制度。⑵物业管理员统一着装，佩带明显标志，工作规范，文明服务，严格考勤。

（二）秩序维护工作

秩序维护员（夜间秩序维护员10人、男性、夜间及周六周日白天校门值班）：

1、人员要求：年龄 60 周岁以下，身体健康，具有使用消防器材、灭火救灾、救援疏散等基本知识与操作技能。持有保安员证书（上岗前核验相关证明材料）。

2、职责范围：负责夜间及周六周日白天校门安全保卫工作，维护物业服务范围内公共秩序、安全巡视、门岗执勤等安全服务工作。

3、管理标准：

（1）实行夜间值班及巡逻制度，更夫人员熟悉办公楼环境，负责安全保卫工作做到无差错服务，无安全隐患事故发生。

着装要求

（1）除不宜或者不需要着装的情形外，在工作时间必须着保安制服。因私外出时应着便服。

（2）着保安服时，要按规定佩戴保安标志。

（3）保安制服不准与便服混穿，不同季节的保安制服不准混穿。

（4）着保安制服应干净整洁，不准披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿、歪戴帽子、穿拖鞋或赤足。

仪容仪表要求

（1）值勤时要仪表端正，精神饱满。

（2）男性保安不准留长头发、大鬓角和胡须。

行为举止要求

（1）精神饱满，姿态端正，动作规范，举止文明。

（2）着装外出工作、值勤和出入公共场所时，不准袖手或将手插入衣袋。不准搭肩、挽臂、边走边吸烟、吃东西、嘻笑打闹，不准随地吐痰、乱扔废弃物。

（3）不准着制服在公共场所饮酒，严禁酗酒。

（4）要自觉遵守公共秩序和社会公德。

言谈举止要求

（1）在工作中使用语言要简洁准确，文明规范，接触群众时，说话要和气，使用“您好、请、您、对不起、谢谢、再见”等礼貌语言。

（2）值勤时应讲普通话。

岗位纪律

（1）严格按照法律的规定范围开展保安服务工作，不准超越职责权限。

（2）严格履行岗位职责，不准做与保安服务无关的事情。

（3）不准脱岗、空岗、睡岗，不准迟到、早退。

（4）遵守客户单位内部的各项规章制度，对单位内部的机密事项，不准随意打听、记录、传播。

（5）要爱护公物。

（6）有重要情况要妥善处理并及时上报，不准迟报、漏报、隐瞒不报。

（7）要认真填写值班记录，做好交接班工作。

（三）清理保洁工作

保洁班长（3人、男女不限），保洁员(35人、男女不限)：

1、人员要求：年龄 60周岁以下，责任心强，掌握保洁基本常识。

2、职责范围：负责周一至周六领导办公室、会议室、值班室、楼道、走廊、卫生间及院内等公共场所的环境卫生清扫，垃圾的收集、清运、外排，疏通下水（工具自备）及冬季除雪工作。

3、管理标准：

室内保洁标准

（1） 地面（台阶）光洁、无灰尘、无污迹、无杂物，做到至少每天清洁两次，如遇雨雪天应增加次数，保证达到要求。

（2） 墙面光洁、无灰尘、无污迹；个别墙壁有脏的现象（尤以开关附近较严重）应该及时用砂纸磨除。

（3） 天花板光洁、无灰尘、无污迹；棚顶定期清洁保持无蜘网。

（4） 灯具、灯饰光亮、无灰尘、无印迹。

（5） 台、柜光洁、阳台、无灰尘、无印迹。

（6） 扶梯、扶栏、扶杆光亮、无灰尘、无印迹。

（7） 门窗、门窗玻璃、窗帘光洁、无污迹，每两个月定期彻底清洁一次。

（8） 花瓶、花盆光洁、无污迹，盆内无烟头、纸屑；每天一检一擦一清理。

（9） 花卉叶片光洁、无枯枝枯叶。

（10） 面盆、水池光洁、无水垢。

（11） 洗手台面光洁、无污垢。

（12） 便器光洁、无印迹。

（13） 镜面光洁、无印迹。

（14） 水龙头光洁、无皂迹、水渍。

（15） 地漏无污渍、无异味。

（16） 皂液器、手纸桶等设备光洁、无印迹。

（17） 保洁用具摆放要整齐，杜绝乱摆乱放现象，每个卫生间里的保洁用具只允许放一把拖布、一把笤帚，一块抹布,多余的一律不得放在卫生间内。

（18） 不存垃圾。

（19） 暖气每月清理一次，确保无灰尘。

（20） 踢脚线断面确保无灰尘。

（21） 发现顽固的赃渍应积极的想办法去解决（如用擦锅球、铲刀、锌钠水等）。

（22） 卫生间隔断光洁、无印迹。

（23） 消防箱光洁、无印迹，内无杂物。

（24） 凡是所在分担区内的公共区域看到物品损坏要及时的报修，白天时公共区域的灯应负责关闭，水龙头及时关闭。

（25） 无封闭的楼梯底下禁止放一切杂物。

（26） 定期协助医务室对楼内的公共设施进行消毒处理。

（27） 严禁用湿抹布擦插座、空气开关等带电设施。

（28） 严禁随意打开空气开关盖、打开配电箱门，更不得随意碰触里面的设施。

（29） 使用酸溶液时要带胶皮手套，避免与皮肤接触，防止烧伤。

室外保洁工作标准

（1）路面无纸屑、无杂物、无大块泥土、路边石应保持洁净、路边石下无杂草。

（2）体育场内无纸屑、无砖头等杂物。

（3）草坪、树坑内无纸屑、无杂物。

（4）树枝上无挂物。

（5）垃圾箱要定时清理，保证垃圾箱内垃圾不超过箱体的三分之二，同时保持垃圾箱表面的光洁，适当时后用抹布擦洗。

（6）倒垃圾时垃圾袋必须封口。

4、保洁工作频次

5、保洁服务考评表

（四）电工（3人）

1、人员要求: 电工，男性，年龄60周岁以下，有丰富的维修工作经验，身体健康，四肢健全，无重大疾病史，持有特种作业操作证（低压电工作业）（上岗前核验相关证明材料）。

（1）责任心强，做好本职工作外服从管理，积极做好领导安排的其他工作。

（2）负责物业管理区域内设施、设备电器的维修、养护、运行和管理。

（3）负责房屋构筑物、房屋使用的设备、设施等的维修、养护和管理；照明、楼内消防设施等的维修、养护、运行和管理。

（4）遇有事故，必须在规定时间内到达现场进行抢修工作。

（五）综合维修工及绿化 8人(综合维修工4人，绿化工4人，男性)：

1、人员要求：年龄 60 周岁以下，身体健康。持有相关岗位证书（上岗前核验相关证明材料）。

2、职责范围：负责周一至周六日间学校各类零工作业、绿化的养护消杀工作。

3、管理标准：

（1）设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。

（2）制定临时用电管理措施与停电应急管理措施并严格执行。

（3）无火灾及安全隐患。

（4）设备、阀门管理工作正常，无跑冒滴漏。

（5）排水系统通畅，地下层无积水、浸泡。

（6）监督电梯保养进行例行检查维修，监视和掌握电梯运行状态。

（7）遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。

（8）制订突发事件应急处理预案。

（9）报修处理及时率100%；（夜间除外）急修接到报修后，五分钟内抵达现场；小修接到报修后，十分钟内抵达现场。

（10）树球、树墙每一至两个星期全部修剪一次，随时确保美观、得体，经得起检查。

（11）树木每个月确保维护一次，为树木浇水、打药、施肥等。

（12）及时清理杂草、树枝等垃圾。

五、报价方法：

投标人的报价应包括为完成本项目各项服务可能发生的全部费用及投标人利润和应交纳的税金等。投标报价为含税价（以人民币为结算单位），包括员工工资及社会全额“五险”（养老保险、失业险、工伤险、医疗保险（含大额）、生育险）；保洁物料费；服装费；管理费；伙食费；税金等所有费用。投标单位所报价格中，有关取费项目应符合国家有关规定，如不能满足则该投标文件按无效标书处理。投标报价需按照上述要求的投标事项进行报价，必须保证员工工资不低于投标人所在地规定的最新最低工资标准,并按照投标人当地政府现行规定的种类、比例和标准，为员工缴纳保险等。

特别说明：本项目的合同方式为固定总价合同。

六、其他要求：

1、要保证物业人员的稳定，不经业主批准不得随意更换。业主要求更换的人员，物业公司要及时更换。

2、投标人必须保障其工作人员人身安全,采购人不承担任何责任。

3、物业人员必须政治可靠，家庭住址详细，个人资料齐全，留有相应备案

4、签订合同后，全部物业服务人员在24小时之内到位。中标单位在履行合同期间如服务质量差，无法满足服务要求，甲方有权提前终止合同。不允许挂靠、外包经营，履行合同期间一经发现挂靠、外包，甲方有权终止合同并追究经济、法律责任。