长沙市南雅梅溪湖中学2025年物业管理服务项目合同公告

合同标的：物业管理服务。

金额明细：详见附件《分项报价表》。

项目概况：长沙市南雅梅溪湖中学是由长沙市人民政府创办、长沙市教育局直属、长沙市南雅中学全面托管的一所高起点、高规格、高品质的全寄宿制公办高级中学。 学校占地面积118亩，建筑面积76849㎡，绿化面积19858㎡，总投资5.6个亿。办学规模为高中60个班，目前有学生2600人，其中寄宿生2600人。

（一）基本服务

1、目标与责任

（1）建立健全的物业管理各项管理制度，并将各项主要管理制度上墙公示。

（2）日常服务完成率不低于97%。

（3）采用物业服务类软件为学校提供信息化服务，提高服务效率和服务质量。

（4）物业管理档案完整率不低于97%。

（5）日常对于师生的投诉需在3个工作日内答复。

（6）每季度召开一次师生恳谈会，了解师生的实际需求，并予以改进。

（7）建立学校各类委托设备及房屋的台账资料，物资台账基本相符率到达 95%以上，并每季度更新。

（8）每学期进行两次服务项目内的师生满意度测评，师生满意度不得低于 85%。

（9）对物业其它人员进行培训教育，如：保洁培训，绿化培训等。

（10）加强员工素质教育，文明服务，服务育人，积极参与并配合学校进行文明创建活动，共创文明校园。

（11）合同履约率达到100%。

（12）上岗培训合格率达到100%。

（13）合理投诉解决率达到100%。

（14）专业服务人员持证上岗率达到100%。

（15）满足校方提出的合理需求。

2、服务人员要求

（1）每季度至少开展 1次岗位技能、职业素质、服务知识等教育培训，并进行适当形式的考核。

（2）根据采购人要求对服务人员进行从业资格审查，审查结果向采购人报备。

（3）服务人员的年龄、学历、工作经验及资格条件应当与所在岗位能力要求相匹配，到岗前应当经过必要的岗前培训以达到岗位能力要求，国家、行业规定应当取得职业资格证书或特种作业证书的，应当按规定持证上岗。

（4）如采购人认为服务人员不适应岗位要求或存在其他影响工作的，可要求供应商进行调换。如因供应商原因对服务人员进行调换，应当经采购人同意，更换比例不得超过本项目服务人员总数的20%。本项目服务人员不得在其他项目兼职。

（5）着装分类统一，佩戴标识。仪容整洁、姿态端正、举止文明。用语文明礼貌，态度温和耐心。

3、保密和思想政治教育

（1）建立保密管理制度。制度内容应当包括但不限于：①明确重点要害岗位保密职责。②对涉密工作岗位的保密要求。

（2）根据采购人要求与涉密工作岗位的服务人员签订保密协议。保密协议应当向采购人报备。

（3）每季度至少开展 1次对服务人员进行保密、思想政治教育的培训，提高服务人员保密意识和思想政治意识。新入职员工应当接受保密、思想政治教育培训，进行必要的人员经历审查。

（4）发现服务人员违法违规或重大过失，及时报告采购人，并采取必要补救措施。

4、档案管理

（1）建立物业信息，准确、及时地对文件资料和服务记录进行归档保存，并确保其物理安全。

（2）档案和记录齐全，包括但不限于：①采购人建议与投诉等。教育培训和考核记录。保密、思想 政治教育培训记录。②校舍及设施维护服务：房屋台账、维修、维保记录等。③公用设施设备维护服务：设备台账、设备卡、维保记录、巡查记录、设施设备安全运行、设施设备定期巡检、维护保养、维修档案等。④保洁服务：工作日志、清洁检查表、用品清单、垃圾分类台账等。⑤绿化服务：绿化养护记录、消杀记录等。⑥学生宿舍服务：学生公寓值班记录、宿舍评比记录、大功率电器检查等。

（3）遵守采购人的信息、档案资料保密要求，未经许可，不得将建筑物平面图等资料转作其他用途或向其他单位、个人提供。

（4）履约结束后，属于学校资料交还采购人，采购人按政府采购相关规定存档。

5、服务改进

（1）明确负责人，定期对物业服务过程进行自查，结合反馈意见与评价结果采取改进措施，持续提升管理与服务水平。

（2）对不合格服务进行控制，对不合格服务的原因进行识别和分析，及时采取纠正措施，消除不合格的原因，防止不合格再发生。

（3）需整改问题及时整改完成。

6、重大活动后勤保障

（1）制订流程。配合采购人制订重大活动后勤保障工作流程，需对任务进行详细了解，并根据工作安排制定详细的后勤保障计划。

（2）实施保障。按计划在关键区域和重点部位进行部署，确保任务顺利进行，对活动区域进行全面安全检查，发现并排除安全隐患。

（3）收尾工作。对现场进行检查，做好清理工作。

7、应急保障预案

（1）重点区域及安全隐患排查。结合项目的实际情况，对重点部位及危险隐患进行排查，并建立清单/台账；应当对危险隐患进行风险分析，制定相应措施进行控制或整改并定期监控；随着设施设备、服务内容的变化，及时更新清单/台账，使风险隐患始终处于受控状态。

（2）应急预案的建立。根据学校隐患排查的结果和实际情况，制定专项预案，包括但不限于：火情火警紧急处理应急预案、紧急疏散应急预案、停水停电应急预案、有限空间救援应急预案、高空作业救援应 急预案、恶劣天气应对应急预案等。

（3）应急预案的培训和演练。应急预案定期培训和演练，组织相关岗位每半年至少开展一次专项应急预案演练；留存培训及演练记录和影像资料，并对预案进行评价，确保与实际情况相结合。

（4）应急物资的管理。根据专项预案中的应对需要、必要的应急物资，建立清单或台账，并由专人定期对应急物资进行检查，如有应急物资不足，及时通知采购人购置齐全，确保能够随时正常使用。

8、服务方案及工作制度

（1）制定工作制度，主要包括：人员录用制度、档案管理制度、物业服务管理制度、公用设施设备相关管理制度等。

（2）制定项目实施方案，主要包括：交接方案、人员培训方案、人员稳定性方案、保密方案等。

（3）制定物业服务方案，主要包括：校舍及设施维护服务方案、公用设施设备维护服务方案、绿化服务方案、保洁服务方案、学生宿舍管理方案等。

9、信报服务

（1）设置24小时报修服务热线。

（2）紧急维修应当 15分钟内到达现场，不间断维修直至修复。

（二）校舍及设施维护服务

1、基本要求

负责校区木工、泥工、水电维修、高压配电房24小时值班等服务。

2、校舍养护、维修、装修管理

（1）房屋外观完好、整洁，外墙是建材贴面的、无脱落现象；是玻璃幕墙的，无破损；是涂料的，无脱落现象;无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。

（2）楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损；墙体整洁，无乱张贴；共用部位门窗、灯具、开关等功能良好；卫生间、水房等管理完好。

（3）共用楼梯、天台、通道、卸货平台等处无堆放工业原料、 废料、杂物及违章占用等；天台隔热层无破损。

（4）根据校舍各种构、部件的合理使用年限，订立定期保养、修缮计划。

（5）根据校舍木结构、砖石结构、钢结构等不同的养护要求，制定防潮、防腐、防蚁蛀、防锈等定期保养、修缮计划。

（6）根据防台风、防汛、防梅雨、防冻、防治白蚁等需要，制定季节性预防养护计划。

（7）适时向学校提出油饰、粉刷、集中更换门窗等中修维护计划。

（8）对进入校区的施工人员及工具、材料等实行验证、登记管理。

（9）督促施工单位配备消防器材、确定消防安全责任人。

（10）对施工现场进行防火安全巡査，按规定进行动火管理。

（11）配合学校为装修施工提供供水、供电保障服务。

3、供配电系统

（1）配合学校做好高压电气设备检测工作，留存高压电气测试合格的报告。

（2）按照规定的周期对变配电设备、设施进行检查、维护、清洁。

（3）供电维修人员必须持证上岗，一般故障排除时间不超过 24 小时，一次维修合格率不低于 99%。

（4）供电设备完好率 98%以上，确保无重大责任事故，确保用电安全。

（5）配电间实行封闭管理，配备灭火器材。

（6）制定临时用电管理措施，限电、停电应有明确的审批权限，按规定要求通知使用部门（人）。

（7）遇紧急情况时，应采取必要的紧急处理措施。

4、给排水系统

（1）应定期对给排水系统进行维护、润滑。

（2）污水泵、提升泵、排水泵、阀门等，曝气风机、排水系统通畅，各种管道阀门完好，仪表显示正确，无跑、冒、滴、漏；用户末端的水压及流量满足使用要求。

（3）如遇供水单位限水、停水，按规定时间提前通知校方。

（4）确保水质无污染并符合规定的要求：生活饮用水水质应符合GB5749《生活饮用水卫生标准》的要求。

（5）涉及生活饮用水设施的日常使用管理、清洗消毒人员的健康检查、水质检测的要求参照《长沙市生活饮用水二次供水卫生管理办法》执行。

（6）每学期配合专业公司对水箱进行清洗消毒，清洗消毒后的水箱应取得水质检测报告（学校承担专业清洗消毒费用及检测费用），并交校方审核，留存报告。

5、升降系统

（1）负责监督检察电梯准用证、年检合格证、维修保养合同是否完备。

（2）电梯由专业队伍维修保养（学校承担维修养护费）。

（3）确保升降电梯 24 小时正常运行，电梯运行平稳，乘座舒适，电梯准确启动运行，停层准确。轿厢内、外按钮、灯具等配件保持完好。

（4）运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场处理，及时排除故障。

（5）运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施。

6、照明系统

（1）路灯、大堂、电梯厅、楼道等公共部位应保持98%以上的亮灯率，如有缺损，应及时更换。

（2）泛光照明灯具、大堂吊灯外观进行检查，保持清洁完好，并保持 98%以上的亮灯率。

（3）公共电器柜电器设备，遇有故障，应及时处置，保证运行安全、正常。

7、空调系统

（1）空调通风系统运行管理符合《空调通风系统运行管理标准》（GB50365）的相关要求。

（2）办公楼内温湿度、空气质量等符合《室内空气质量标准》（GB/T18883）的相关要求。

（3）定期维保并做好记录，保证空调设施设备处于良好状态（维保费用由学校承担）。

（4）中央空调运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机等设施设备进行系统检查，运行期间每日至少开展1次运行情况巡查。

（5）每半年至少开展1次管道、阀门检查并除锈。

（6）每年至少开展1次系统整体性维修养护，检验1次压力容器、仪表及冷却塔噪声（费用由学校承担）。

（7）每年至少开展1次新风机、空气处理机滤网等清洗消毒；每2年至少开展 1次风管清洗消毒（费用由学校承担）。

（8）每年至少开展1次分体式空调主机（含空调过滤网）和室外机清洁。每月至少开展1次挂机和室外支架稳固性巡查（费用由学校承担）。

（9）制冷、供暖系统温度设定及启用时间符合节能要求。

（10）发现故障或损坏应当在 30 分钟内到场，紧急维修应当在 15 分钟内到达现场，在 12小时内维修完毕（维修如需更换零配件，费用由学校承担）。

8、弱电系统

（1）安全防范系统维护保养符合《安全防范系统维护保养规范》（GA/T 1081）的相关要求。

（2）保持监控系统、门禁系统、安全防范系统等运行正常，有故障及时排除。

9、其他事项

完成学校领导及物业经理、助理交待的其他任务。

（三）校园环境保洁服务

1、基本要求

负责校区外围场地及绿化带的保洁、教学楼公共区域及辅助用房保洁、垃圾分类与清运等服务。

2、保洁服务

（1）外围场地及绿化带的保洁

a.道路地面、广场地面大件垃圾≤1 件。

b.绿化内大件垃圾≤1 件。

c.室外体育场地面无明显垃圾。

（2）教学公共区域及辅助用房保洁

a.房屋周边区域地面干净，周边绿化带内无明显垃圾。

b.平台台阶保持清洁。

c.楼内走道、扶梯地面无污渍、无大件垃圾。

d.扶梯扶手、栏杆保持干净、无灰尘。

e.消防栓、消防箱保持表面干净，无明显积灰。

f.垃圾箱筒表面无污渍、无积灰、里面套垃圾袋。

g.开放式地沟无大件垃圾。

h.地面保持干净，无垃圾、污迹、水迹。

i.阶梯教室多媒体设备保持整洁表面无明显积灰。

j.垃圾桶表面无污迹、无积灰。

k.坐厕内、小便池内刷洗干净，无明显尿渍，保持无异味、无垃圾、无积水。

l.隔断、人手高墙面，门、门框、照明开关无明显积灰。

m.镜面保持光亮，无明显水迹，面盆无水锈。

n.废物箱表面无明显积灰、无异味。

o.卫生间内保持空气清新、无异味。

p.门、门框、地脚线无污渍、无明显积灰。

q.室内空气无异味。

r.电梯轿厢四壁光洁明亮、无浮灰，不锈钢表面（镜面）光亮、无污迹。

s.操作面板无污迹、无明显积灰、无擦痕。

t.保持轿厢内空气清新、无异味。

u.卫生工具摆放在工具室，保持工具整齐，地面干净无污渍。

v.饮水机表面清洁无污渍灰尘，下面水槽无污渍积水。

（3）垃圾分类与清运

①按国家规定进行垃圾分类培训、教育、实施。

②垃圾箱筒表面无污渍、无积灰。

③垃圾箱筒内的垃圾不超过 3/4 的高度。

④垃圾清收率不低于 99%。

（4）完成学校领导及物业经理、助理交待的其他任务。

3、楼外公共区域

道路地面、绿地、明沟：道路、地面、绿地每日清扫不少于2次，需动态保洁维持清洁，广场砖地面每半月洗刷一次；目视地面干净，无苔痕，不易滑倒；地面垃圾滞留时间不能超过二小时；明沟每日清扫一次，明沟无杂物、无积水。

公共灯具、宣传栏、小品等：每周擦抹不少于2次，目视无灰尘、明亮清洁（2米以上部位每半月至少擦抹、除尘1次）。

垃圾厢：有专人管理。生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾厢每日清理、冲洗不少于2次，垃圾厢整体清洁、无异味，灭害措施完善。

垃圾桶：按采购人要求实行垃圾分类分拣管理，合理设置垃圾桶，每日清理不少于2次，擦拭不少于1次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。

消毒灭害：每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水1次，每半年至少灭鼠1次。

4、楼内公共区域

地面和墙面：地面每日清扫不少于1次，其中门厅每日清扫不少于2次，地面每日拖洗不少于1次；大堂、门厅花岗石、大理石每季保养一次，保持材质原貌，常态下干净、无灰尘。

楼梯扶手、栏杆、窗台：隔日擦抹不少于1次，保持干净、无灰尘。

消防栓、指示牌等公共设施：每周擦抹不少于2次，目视无灰尘、无污渍。

天花板、公共灯具：每月除尘不少于1次，目视干净，无蜘蛛网。

门、窗、玻璃：每半月擦拭不少于1次，其中门厅玻璃每周不少于1次，目视洁净、光亮、无灰尘。

天台、屋顶：保持清洁、无垃圾。

垃圾收集：按采购人要求实行垃圾分类分拣管理；按要求设置垃圾收集点，每日清理不少于2次，收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。

公共卫生间：专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。其中教学楼公共卫生间上课期间每节课时段均需安排人清洁，确保学生下课时段如厕前无异味、干净整洁。

5、垃圾分类与清运

（1）按国家规定和长沙市生活垃圾分类工作方案要求，进行垃圾分类培训、教育、实施，争创生活垃圾分类示范单位。

（2）垃圾箱筒表面无污渍、无积灰。

（3）垃圾箱筒内的垃圾不超过 3/4 的高度。

（4）垃圾清收率不低于 99%。

6、卫生消毒

办公用房区域、公共场所区域和周围环境预防性卫生消毒，消毒后及时通风，如遇特殊时间每周至少开展 1次作业。

7、具体清洁要求

（1）环氧地坪地面：

①清理垃圾：清理地面上的垃圾和杂物。

②清洗地面：用专业的清洁剂或去污剂清洗地面。清洁剂和去污剂的选取要根据污垢的性质而定。 环氧地坪一般使用弱酸性或弱碱性的清洁剂，避免使用酸性或碱性强的清洁剂。

（2）耐磨漆地面：

日常清洁：使用软质拖把或地板清洁机，配合清水和中性清洁剂进行清洁。避免使用酸性或碱性清洁剂，以免损坏地面表面。定期清理地面上的污渍和杂物，保持地面干净整洁。

（3）瓷砖地面：

日常清洁：推尘，保持地面干净无杂物。

（4）水磨石地面：

①日常清洁：推尘，保持地面干净无杂物。

②深度清洁：使用洗洁精或肥皂水清理。

（5）地板地面：

①定期保养。使用中性清洁剂清洁，避免使用强酸或强碱清洁剂，定期进行基础维护。

②日常维护。使用湿润的拖把清洁，污染严重时局部清洁，每月对地板进行打蜡处理。

（6）地毯地面：日常用吸尘机除尘，局部脏污用湿布配中性清洁液重点清洁。

（7）乳胶漆内墙：有污渍时用半干布擦拭。

（8）墙纸内墙：有污渍时用半干布擦拭。

（9）木饰面内墙：有污渍时用中性清洁剂、半干布擦拭。

（10）石材内墙：有污渍时用半干布擦拭。

（11）金属板内墙：有污渍时用半干布擦拭。

（四）校园绿化服务

1、基本要求

校区内栽种的所有植被、绿化带、树木的养护、修剪、除虫、除杂草等服务。

2、校园绿化服务

（1）植物配置合理、绿地充分，无裸露土地。

（2）花草树木生长正常，剪修及时，无枯枝死杈及病虫害现象。

（3）绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象。

（4）根据季节和天气对植物进行浇水、施肥、松土，确保植物长势正常。

（5）对绿化区域杂草常态管理、拔除到位，避免出现杂草影响绿化整体效果。

（6）完成学校领导及物业经理、助理交待的其他任务。

（五）学生公寓住宿服务

1、基本要求

负责学校寄宿生住宿的分配、管理，宿舍楼内每日公共区域卫生工作等服务。

2、学生公寓住宿服务

（1）根据学校住宿分配方案提供迎新服务。

（2）根据学校入住相关规定提供入住分配服务。

（3）学生宿舍楼设专职宿管门岗，实行分时段封闭管理；外部人员未经许可不得进入学生宿舍。

（4）负责楼内防火安全以及秩序维护及安全宣传教育。

（5）做好假期学生集中住宿的相关服务及管理工作。

（6）配合学校按要求组织学生自习或活动

（7）配合学校做好宿舍楼大、中修和计划性养护。

（8）根据学校有关规定，办理统一退宿/个别退宿/换寝服务。

（9）负责宿舍楼内公共区域卫生工作及学生寝室内卫生管理考核工作。

（10）树立以人为本的服务理念，做到在管理中育人，服务中育人。

（11）每周主动和班主任取得联系，报告学生在寝周表现，协同做好学生教育工作。

（12）对学生进行规范化管理，培养学生自主管理能力，养成良好的生活习惯。

（13）每天按时清点人数，维持寝室纪律。

（14）按学校要求做好每日宿舍的消毒、熏艾条工作。

（15）完成学校领导及物业经理、助理交待的其他任务。

（六）体育器材管理服务

1、基本要求

负责学校体育馆及馆内设施设备、器材的管理服务。

2、体育器材管理服务

（1）根据场馆开放时间及时开关体艺馆各场所门窗水电。

（2）保管好体艺馆内设施设备，确保正常教学。

（3）管理好体育器材，为体育教学、体育训练服务，保证体育活动正常进行。

（4）定期检查，草拟体育器材添置计划，易损物品及时报告添置。

（5）体育设施、器材分类、编号、登记、保管工作。

（6）协助任课老师做好体育课所需器材准备工作，做好器材出借、回收、清点工作并记录。

项目经理1人，经理助理1人，维修工4人，保洁员8人，绿化工1人，宿管老师24人，体育器材管理员1人，共计40人。

（1）物业管理用房由学校提供；

（2）由学校提供日常使用的保洁工具和材料（如垃圾桶、垃圾推车、扫把、抹布等），以及日常保洁、工程维修材料、绿化工具等。

（1）因物管公司责任造成财产损坏：照价赔偿

（2）因物管公司责任造成财产丢失：照价赔偿

（3）因物管公司责任造成其他损失：视情节给予经济处罚，必要时提请法律制裁。

（4）对物业管理公司安全防火的要求：严格执行《中华人民共和国消防法》，严格管理工作人员，确保全年无一例安全防火事件，因物业公司管理不善，或工作人员失误造成的损失由物业公司承担。

（5）对物业管理公司工作人员流动及必要的保险和人员意外伤害及费用的要求：全部由物业管理公司承担。

（6）对物业管理公司员工统一着装，持证上岗及健康状况的要求：统一着装，持证挂牌上岗，健康状况无传染疾病，仪容合格。

（7）对物业管理公司的其他要求：（如保密等）不得透露本校有关重要消息和情况，对外不得损害我校名誉，和我校师生交往不得散布流言蜚语，遵守我校各项管理制度，落实管理育人、服务育人的要求。

（8）物业管理用房、员工生活与工作用水用电学校提供。私人财产自己保管，丢失自负。学校尽可能为物业员工提供生活便利。

（9）对物业管理公司的违纪处罚：因物管公司责任造成财产损失、丢失，负责全额赔偿。

（10）对物业管理公司运营绩效考核要求：服务质量合格，不出现教学事故、安全事故、人口与计生事故、综合治理事故和其他事故，师生满意度不低于85％(在低于85%的满意率前提下向物管公司提出合理的物业服务书面整改要求，如物管公司在接收到采购人整改通知后1个月内仍未作出任何整改举措并达不到采购人服务要求的可按违约处理）。考核办法详见附件：《长沙市南雅梅溪湖中学物业管理考核办法》。

（11）如遇学校重大活动，物业公司应加强物业管理，密切配合学校工作，学校可适当支付劳务费；如因特殊工作服务超时，学校可支付加班费。

（12）合同履行期间，如遇政策性调整，如最低工资上涨，社保基数调整，由乙方提供相关文件或依据，进行同步同幅调整，由乙方与甲方双方友好协商解决。

1. 分项价格表.pdf