服务需求

一、采购内容

（一）项目概况

服务范围：大石桥市档案馆物业服务

服务地点： 大石桥市迷镇山风景区南600米

服务期限：三年，合同一年一签（具体起始日期以签订合同时间为准）

(二)物业服务项目内容：

1、物业管理人员及相关人员的设置

2、办公大楼内的公共区域、展厅、档案库、办公区、会议室、卫生间、楼梯、电梯日常环境卫生清洁服务

3、食堂的日常管理及清洁服务

4、院内停车场清洁服务

5、全楼水、电、供暖等设施设备维修维护服务

6、保安安全管理及消防安全检查服务

7、弱电维护服务

8、绿化养护服务

9、本项目包含采购方工作区域内以及采购方指定场所内的工作，如有增加另外签订补充协议。

10、本项目总建筑服务面积约9286㎡，室外停车场面积约5000㎡，绿化带面积约3500 ㎡，服务楼层数办公楼1-6层，每层约1001㎡，档案库1-4层，每层约820㎡，食堂工作日用餐人数约80人。

（三）项目管理目标

1、管理规范有序，服务周到热情，确保绝对安全。

2、各种设施、设备维修保养良好，必须确保 24 小时正常运转。

3、确保饮食卫生安全，按时开餐。

4、卫生洁净、物品整洁。

5、能及时完成各项临时性工作。

（四）物业管理的职责要求

1、遵守采购方规章制度和保密规定，维护采购方的合法权益和形象，不得借采购方的名义做虚假和不实宣传。

2、根据合同规定或采购方指示全面完成委托管理事项；不得将委托管理事项转给第三人。

3、保持同采购方管理职能部门的密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，充分尊重采购方的意见，接受采购方的建议、监督和指导。

4、严格审核录用本物业项目劳务人员，保证特殊岗位从业人员具有法律、法规和行业规章所要求的资质、等级、健康状况等证书；禁用有犯罪记录人员；如调整管理人员及技术骨干，应事先与采购方协商，并将新进人员的情况书面向采购方通报，经采购方同意后实施。

5、物业服务人员工资必须达到营口市政府要求的最低工资标准及以上。

6、建立从业人员考勤制度和岗前及在岗培训制度，对从业人员的工作质量、效率进行动态管理和监督。

7、严格执行采购方服务标准及要求，采购方将不定期予以检查，并依据检查结果核发服务费。

(五)物业服务中不包括内容：

1、二楼以上室外玻璃及外墙清洗；

2、物业服务所需的器械、大型作业工具；

3、超过委托项目的其它服务，经双方商定后另行确定；

(六)供应商应承担的内容：

1、供应商所需办公设备及物品;

2、供应商聘任的人员服装、鞋帽等;

3、供应商应根据当地防疫部门相关要求，做好服务区域和物业内部的防疫预案及防控措施，加强对物业人员的管理和防疫工作，为物业人员提供必要的防护物资。

二、采购最高限价

1、本项目最高限价为520000.00元。此报价包含年度总服务费用，具体包括：员工工资、社会保险、服装费、商业补充保险（意外险）、管理费、税费、年度保洁用具及公共区域消耗品、年度绿化工具、年度维修工具，工资标准和社保标准不能低于当地政府最低生活标准。

2、中标供应商必须保证采购方所需求人员在中标通知书下达2日内提供相应符合要求人员上岗。以后物业服务人员发生增加或减少及工作量增减，根据具体情况签订补充协议。

三、合格供应商的资格条件

1、符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定应当具备的条件。

2、应自觉抵制政府采购领域商业贿赂行为。

3、本项目不允许联合体投标。

4、参加政府采购活动前3年内在经营活动中没有重大违法记录及具有良好信用信息的声明。

5、其它资格要求：供应商具有有效的《食品经营许可证》。

6、合格供应商还要满足的其它资格条件。（详见招标文件）

四、人员配置及要求（服务人员共计11人）

1、项目经理：1名

具备条件：具有类似项目2年以上管理经验，提供工作经验证明，本科及以上学历，持有物业项目管理从业人员岗位证书；

专业知识：掌握食堂管理、保洁服务、会议服务、消防安全等方面的知识。掌握物业市场动态及特点、性质。

能力要求：掌握大局、运筹帷幄、精通业务、组织协调，有较好的应变及处理突发事件的能力。

身体要求：身心健康，体貌端正、精力充沛。

2、厨师：1名

年龄要求：50周岁以下具备条件：持有中式烹调师资格证书，精通烹饪知识，通晓食品加工过程，熟知厨房设备、设施、工具、用具的安全使用情况，并能正确、熟练地操作。

能力要求：服从管理，工作认真，节约成本、避免浪费。有较好的应变及处理突发事件的能力。

身体要求：身心健康，体貌端正、精力充沛。

3、帮厨：1名

具备条件：年龄55周岁以下，具备相关工作经验，提供专业化餐饮服务，熟练掌握摘、洗、切等菜品预备工作，熟练操作碗筷盘碟杯的清洗消毒及餐厅清洁卫生等工作。

专业知识：熟知本岗位工作流程及操作标准，保障开餐服务及餐后清理消毒工作，熟练掌握餐厅内设备的操作方法，服务礼貌礼节。

身体要求：身心健康，体貌端正、精力充沛、操作娴熟、反应迅速。

4、保洁人员配置：3名

具备条件：年龄55周岁以下，女性，具备用具操作技能，服务技能。外貌端正。政审合格，无不良记录。服从管理，有工作责任心和爱岗敬业精神，举止文明、体貌端正。

能力要求：操作娴熟、反应迅速、精力充沛。

5、保安员：3名

年龄要求：男性，年龄55周岁以下

具备条件:持保安员证上岗，身高1.75厘米以上，形象好、气质佳、身心健康，体貌端正，有较好的沟通能力。

工作内容:防火、防盗，楼内外的巡视巡查安保，维持公共秩序，外来人员接待和安全查验登记，做好临时安排的其他事项。需指定一名保安为消防安全员并持有建（构）筑消防员资格证书，熟练掌握各区域建筑结构、消防设施设备操作、对项目内工作人员定期消防知识培训及消防演练。

能力要求：精通业务、操作娴熟、反应迅速，工作认真，有较好的应变及处理突发事件的能力。

身体要求：身心健康，体貌端正、精力充沛。

6、弱电工：1名

年龄要求：男性，50周岁以下

具备条件：持有高级弱电电工证书，3年以上工作经验。

能力要求：精通网络运维管理，监控、电脑安装及维护。具有良好的机电专业基础知识，熟悉管理的机电设备、弱电设备、电脑网络设备、设施的运行、维护管理工作，有独立排除故障的能力。

7、万能工：1名

具备条件：持应急管理局下发的低压电工证、大专及以上学历、年龄在50周岁以下，遵守劳动纪律，严格执行各类安全管理制度和安全技术操作规程。

专业知识：精通水、电原理、线路改造，设施、工具、用具的安全使用，并能正确、熟练地操作。

能力要求：业务熟练，工作认真，有较好的应变及处理突发事件的能力。

★ 所有人员要求政治可靠，无违法犯罪记录。

五、物业管理服务内容及范围

（一）保洁服务的内容

1、楼内保洁：负责办公楼内公共区域地面、档案库除尘、展厅、会议室、服务办公区、楼梯、走廊、卫生间、标牌、灯具、墙面、公共部分的门窗、楼内电梯、区域内环境卫生、所有物品及设施的清洁、保洁保养。

2、楼外保洁及绿植的养护：楼外停车场、台阶清洁、办公楼周边物品、设施的清洁、保洁、保养以及院内绿植的修剪、养护，室外绿化带无杂草、枯枝。

3、楼内公共区域日常保洁标准：

4、楼外公共区域日常卫生保洁标准

5、会议室卫生标准

6、档案库卫生标准及要求

7、卫生清洁服务标准

（1）展厅、公共区域每日定时清洁，展柜、展品表面无尘、无污渍。

（2）卫生间、垃圾桶等高频区域增加清洁频次，确保无异味。

（3）墙壁：无蜘蛛网、污点、不积尘，地角线洁净。

（4）玻璃门：通透、洁净，无水迹、污点。

（5）各类镜面：洁净、光亮，无任何污迹、尘迹。

（6）楼梯、扶手：台阶无杂物、污渍、水渍。

（7）钢质及不锈钢器具：无污迹、尘迹，有光泽，表面膜维持完好状况。

（8）果皮箱、垃圾箱等：外表干净，无虫、蚁等，无异味。

（9）卫生间：洁具不留脏物、异味，地面、水盆台面保持干爽，无污渍、垃圾。

（10）其它器材设施：以洁净手指擦拭无明显尘迹，无清洁用剂的不良影响。

7、工作时间：

（1）公共区域工作时间：7：30-16：30工作时间内在岗。

8、规章制度：

（1）保洁服务员每天必须按保洁标准规定打扫。

（2）禁止在单位洗涤工作服以外的个人衣物。

（3）保洁人员，在按规定完成保洁工作外，要坚持巡查，及时发现问题及时清扫。

（4）严禁在室内使用明火点燃如纸屑、报纸等垃圾避免造成火灾。

（5）卫生间垃圾筒要及时清理。

（6）保洁区域内的消防设施要保持无灰尘，办公指示牌摆放规范、干净无尘。

（7）在责任区内发现的各类问题要在最快的时间内解决如自己不能解决的要及时向项目经理报告，或与采购方报告。

（8）统一着装，保持良好的工作形象，上班时间内着装与个人卫生要保持干净、整洁、整齐。禁止在楼内嬉笑打闹和大声喧哗。工作时间内禁止在一起拉家常、闲谈、聚堆做与工作无关的事。

（9）认真做好所属区域的保洁工作，确保无灰尘、死角、垃圾、污垢、蚊蝇、异味。

（二）食堂服务内容

1、食堂服务范围：

负责工作人员自助餐厅的日常供餐，提前制定一周菜单、临时任务供餐、客餐接待等服务。物业公司负责食堂餐饮服务，并对食堂食品安全负主体责任，按国家食品安全管理规定办理食品经营相关手续。

2、服务管理内容：

（1）提供职工早午餐服务。

（2）餐厅及厨房卫生保洁。

（3）厨房、餐厅设施、设备的操作、管理和维护。

（4）餐厅用品清洗消毒。

3、服务具体要求：

（1）厨房及餐厅工作人员要保证身体健康、业务熟练、听从指挥。

（2）服务人员要做到热情、周到服务，坚守岗位。

（3）厨房餐厅设施设备每天巡检一次，发现问题及时维修。

（4）餐厅、厨房卫生保洁每餐一次。

（5）餐厅物品每月清洗一次。

（6）严格遵守每餐留样制度。

（7）厨房设施设备列入固定资产的由采购单位负责提供。

（8）食堂全部消耗品、备品及养护清洁用品由采购单位负责提供。（餐巾纸除外）

4.服务标准：

5.餐厅卫生标准：

1）个人及环境卫生

服务人员卫生做到“四勤”：勤洗手剪指甲；勤洗澡理发；勤洗衣服、勤换工作服。

环境卫生采取“四定”办法：定人、定物、定时间、定质量。划片分工、包工负责。

2）食具消毒的方法与要求

用（食）具实行“四过关”：一洗、二刷、三冲、四消毒。

一洗：用清水将食具上的食物残渣洗掉。

二刷：将食具放在洗涤液中洗刷，用洗具刷除食具上的污物、油垢。

三冲：用干净的水将附在食具上的洗涤剂冲洗干净。

四消毒：食具消毒时，采用热力消毒法和药物消毒法两类，前者包括煮沸消毒法、蒸汽消毒法、远红外线消毒法等，后者包括含氯消毒和过氧乙酸消毒法等。

3）出品标准

由原料到成品实行“三不制度”。

①保管验收不收入腐败变质的原料；

②加工人员（厨师、厨工）不用腐烂变质的原料；

③分菜人员不分腐烂变质的食品、不用手拿食品、不用废纸、污物包装食品。

成品（食物）存放实行“四隔离”

①生与熟隔离；

②成品与半成品隔离；

③食品与杂物、药物隔离；

④食品与天然冰隔离。

6.餐饮服务的管理标准：

（1）厨房的餐具卫生标准和食品卫生标准应达到《中华人民共和国食品卫生法》和相关法律法规的要求。

（2）厨房管理内容及标准：

7.餐饮服务工作时间：

班次：6:00——14:00

（三）保安服务

1、服务内容及要求：

（1）全天24小时对办公楼及停车场巡查以及安保监控值班，监控人员进出情况，需要时实施查询、检查。重点区域（展厅、档案库、三楼机房、消防控制室、配电室、地下泵房）监控覆盖。

（2）档案库、办公区等敏感区域实行权限管控，禁止无关人员进入。

（3）负责车辆出入管理，出入车辆必须按相关管理制度执行，并做好相应的登记，值班人员全程跟进，确保车辆出入的安全。

（4）负责办公区、停车场及公共设施防盗、防火、防破坏事故，采取不定时巡查、严格盘查可疑人员，以保障办公区及停车场安全。

（5）负责突发事件处理及秩序维护，及时启动突发事件应急预案，有效地控制突发事件，使损失降到最低。

（6）负责办公区、停车场管辖范围内交通秩序的维护,车辆疏导、停放，停车场管理，做到车辆出入安全、有序。

（7）严格人员出入登记，访客需持有效证件并配合安检。

（8）重要接待活动期间加强安保等级，制定专项预案。

（9）定期检查消防设施，确保疏散通道畅通，组织消防演练。

（10）保密管理工作人员需签订保密协议，禁止泄露场馆内涉密信息。

2、具体要求

（1）到岗保安员、必须经培训合格，有严格的招聘、培训、教育管理、纪律监督等管理制度。

（2）要求熟练并灵活运用监视控制系统，充分发挥本管理区域内的技防优势，实行全天24小时对重点部位、监控点进行监视及录像工作。

（3）采取理论和实践相结合的办法，提高部门全体员工的安全意识，使员工掌握基本安全常识。

（4）负责办公楼的治安、消防安全防范，采取人防和技防相结合的方法，做到无任何安全事故发生。

（四）工程维修服务

服务内容及工作标准：

1、严格遵守国家有关法规、公司的各项规章制度，努力实现公司使命和服务目标。

2、遵守劳动纪律，严格执行各类安全管理制度和安全技术操作规程，听从指挥，杜绝违章并阻止他人违章作业。

3、保证本岗位设备、工具齐全整洁，爱护安全防护装置，正确使用劳保用品。

4、维修过程中，严格执行安全操作规程，精心操作，对事故原因进行准确判断，同时制定维修方案。

5、对维修票据等单据认真填写，妥善保管，发现重大事故隐患要及时上报。

6、有权拒绝违章指挥，杜绝违章操作。

7、维修交接班严格执行公司劳动纪律，按时上下班，不得无故迟到早退。

8、维修人员接到报修通知后，根据维修单内容准备好工具和用品，佩戴工作证，在规定时间内到达现场。

9、到达现场后，首先对现场事故原因进行准确判断，然后迅速制定维修方案。

10、发现管道泄漏，首先打开门窗通风，关闭气源、电器开关，杜绝一切火源，用仪器或其它方式确定漏气。

11、维修结束后，进行严格检测，并进行气体置换，点火合格后交付使用，并请用户签字，留下电话。

12、维修作业严禁带气。如确需带气作业时，应有两名或两名以上人员方可操作，并做好监护。

13、使用电动工具时，必须配备触电保护器，防止触电。

14、登高作业时，应采取有效措施，避免高空附落，并有人监护。

15、进行主管道或室外地下管道维修需单元停气时，完毕后送气前应对该单元进行复压检测，合格后方可送气，并对管道内空气进行置换。

16、配合主管完成公司交办的其他工作。

17、负责办公楼内各电力传输线路的检查、维护工作，按照制定的路线、内容和周期进行巡查。

18、负责办公楼内各楼层配电设施的维护、保养及各照明设施的检查、维修工作。

19、负责办公楼临时用电设施的搭接和拆除工作，操作时要符合临时用电安全管理规定。

20、负责各电气设备、设施运行维修记录及设备缺陷记录，做到准确、及时、完整。

21、负责执行上级部门或主管负责人交办的各项工作，严格遵守安全操作规程。

22、负责处理紧急电器设备故障的修理，并做好记录，向上级汇报。

23、负责各电器设备房每周一次的清洁工作，值班室做好每日一次的清洁工作。

（五）弱电保养服务

服务内容及要求：

1、熟练掌握弱电设备的技术性能及工作原理并能优质、高效地完成维修任务；

2、负责联络弱电设备的包修公司，督促协助进行维修保养；

3、对办公楼内的全部弱电用电设备进行检修服务。

4、每月对弱电系统进行一次细致的检查、调整和维护保养并用好记录；

5、每月对系统硬件进行一次全面的检修，包括：主机、服务器等中心硬件设备除尘清洁，延长弱电设备使用寿命。

六、其他事宜

1、物业服务企业应当制定安全、保密制度，从业人员的选聘要求历史清白，无违法犯罪记录。日常管理中要加强保密教育，在具体工作中也应有相应的措施。

2、物业服务企业应当建立食品安全制度方案，并经采购方同意，接受食堂管理员的监督。

3、物业服务企业人员要定期对服务人员进行安全与应急方面的安全知识培训和实战演练，熟悉安全应急预案，对消防、救护、通信故障等隐患能够做到及时发现及时汇报及时处理。

4、所有服务人员必须持有效健康证上岗，关键部位保洁人员、服务人员、餐厅工作人员每半年进行一次传染性疾病排查。

5、物业服务企业应与员工签订劳动合同，按月缴纳五险（养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险、生育保险）及工资，并办理各种用工手续和暂住手续，员工的工资、奖金、各种福利待遇、社会保险及工作期间发生的工伤事故全部由物业服务企业负责支付和缴纳。

6、采购方为供应商工作人员提供储物间、工作间，供应商工作人员需按规定存放工具及用品，指定工作间休息。

7、项目费用在财政局拨付到采购方后，采购方按月核发给供应商。

8、供应商负责采购方区域内日常维修及维护(维修零部件费用由招标方提供)涉及到专业的维修项目，由招标方使用专项资金自行进行维修。

9、本项目包含采购方工作区域内以及采购方指定场所内的工作，实际工作内容以采购方要求为准，如有增加另外签订补充协议。