青银高速潍坊服务区（南区）综合楼租赁经营项目谈判采购公告

项目编号

SDGS-LY-2026-2252

项目名称

青银高速潍坊服务区（南区）综合楼租赁经营项目

项目所在地

山东省-潍坊市

采购人

山东高速服务开发集团有限公司潍坊分公司

采购方式

谈判采购

采购类别

服务

采购组织形式

委托采购

代理机构

山东万信项目管理有限公司

资格审查方式

资格后审

评审方法

技术评分最高价格法

资格审查方法

合格制

报价形式

单信封

租赁期限

5+3年（含装修改造试运营期）

资金来源及出资比例

其他

2.1 项目概况

潍坊服务区南区（以下简称潍坊服务区）位于G20青银高速K150公里处，服务区总占地面积72亩，总建筑面积约为2882.35平方米，经营区域面积1020平方米，于1994年7月开始运营，2001年增建综合楼一座使用至今，可为司乘人员提供加油、充电以及餐饮、购物、旅途休息等服务。   

为保障服务区运营的连续性，山东高速服务开发集团有限公司潍坊分公司现对青银高速潍坊服务区综合楼进行招商，引进综合实力强，管理水平高的经营单位进行租赁经营。

2.2 采购范围

（一）招商范围

招商范围是服务区综合楼，经营业态包括品牌餐饮（包括但不限于快餐、中餐、点餐、汤粉、包子、馄饨、特色小吃、水果、卤味等）、商超、特色小吃（至少包含2种服务区所在地知名特色小吃）及其他业态（包括但不限于西式快餐、其他零售、地方特色特产馆、非遗文化馆、文创数码产品、箱包、服装、烘焙类及其他新兴业态，玉石工艺品除外）。上述范围至少包含2种国内外知名连锁品牌，需为独立经营商铺。

说明：成交人引进的品牌餐饮项目可以从采购人提供的品牌库中遴选，至少引入吉祥馄饨、围炉三国锅盔、畅十二面、徐志馍、书亦烧仙草、正新鸡排中的2个品牌。

（二）物业服务

成交人需承担除加油站、充电桩、汽修厂、办公区域外的整个服务区的保安、保洁、用水、用电、垃圾清运、污水处理、开水间24小时开水等全部物业服务及费用。

（三）租赁期限

  5+3年（含装修改造试运营期），装修改造试运营期不超过3个月。

  成交人须在第5年租赁期限届满前180日，向采购人提出书面续租申请，承租方在合同履约期间符合下列条件的，双方另行签订3年期租赁合同：

  1.按时足额支付租金、履约保证金及其他应付费用，无拖欠情形；

  2.未发生重大安全事故、重大舆情事件，未给山东高速造成重大损失；

  3.不存在其他重大违约行为；

  4.续租条件及租金标准由双方在续租协议中另行约定。

（四）装修及改造

1.改造主题：以“儒风连海岱·绿驿在鸢都”为主题，深度融合潍坊人文底蕴与绿色生态农业，规划布局文化体验街、地方美食巷、山水休闲吧、人文打卡地等功能场景。成交人出具契合服务区主题的装饰装修与经营方案，并负责具体装修改造，改造范围包含但不限于综合楼外立面、屋顶防水、内部空间优化、美陈装饰、主题营造、导视布置、卫生间、第三卫生间、母婴室等。装修时应充分考虑整体装修风格的一致性，成交人在进场前需向采购人提供装修改造及业态落位效果图，经审核通过后进场装修，提供资料不全的，不得入场，其中“山东地方特色小吃档口”区域需按照采购方提供的效果图进行装修改造。

2.资金投入：由成交人提供装修改造方案，经采购人审核通过后实施。潍坊服务区综合楼装修改造（不含成交人用于经营的可移动设施设备）投资总金额不少于500万元。

3.监理与审计：项目实施过程中，由采购人选择并派驻监理及审计单位对潍坊服务区进行全过程监控和跟踪审计。项目结束后，若潍坊服务区最终审计结算值超出500万元，则超出部分由成交人自行承担；若不足500万元，则不足部分应由成交人以现金或转账方式向采购人支付补齐。

4.装修管理费：采购人派驻人员对成交人的装修工程质量、工程造价进行监督审计管理，成交人支付相应装修管理费（包含监理费、审计费及其他现场管理费用），装修期间的施工、安全以及其他现场问题由成交人自行管理，采购人对此不负责。装修管理费标准按照装修投入金额的3%收取，该管理费计入装修改造总投入，由成交人在合同签订后与第一年度租金一并支付给采购人。

5.超市装修：超市名称统一使用采购人指定品牌“逛驿圈”。超市店招样式、店内外装修样式、收款区、货架样式均须按照采购人指定效果与款式进行装修与采购，超市装修标准及设备配置待采购人确定后交由成交人组织实施，成交人需无条件配合。

6.安全责任：成交人需负责装修改造期间的所有安全问题，在服务区内发生的任何安全事故或造成人身财产损害的事件，均由成交人承担全部的经济与法律责任，与采购人无涉；如给采购人造成损失或不良社会影响的，采购人有权要求成交人进行赔偿。

7.临建保障：服务区改造期间，成交人需搭建临时设施保障基本经营及服务。临建设施搭建方案，须报采购人审核后实施，搭建及拆除临建设施产生的所有费用，包含在投资总额500万元内。

8.消防手续：装修改造完成后，消防手续的办理由成交人负责。

9.直饮水机：服务区综合楼南区开水间至少配备2台高端品牌直饮水机（单台价格不低于10000元），并负责租赁期间的设备维修、耗材及配件更换。

其余内容详见谈判采购文件第三章“采购需求”。

3.1 各标段的资格要求

对供应商要求

资质资格要求

具有独立法人资格，持有有效的营业执照；

业绩要求

供应商具有承担本项目的运营管理经验，且近三年（2023年9月1日至报价截止之日）至少有2个单项年平均合同额为15万元及以上的高速公路服务区、机场或高铁站租赁经营业绩（经营范围至少包含餐饮、零售等业态，且合同甲方须为服务区、高铁站或机场运营主管单位）或1个单项年平均合同额为15万元及以上的城市商业综合体内的商业项目经营管理业绩（经营范围至少包含餐饮、符合服务区经营要求的零售等业态）。合同日期以合同签订时间为准，无签订日期的以租赁开始日为准。

租赁经营业绩：须提供字迹清晰的合同原件及扫描件，租赁费发票（或银行付款凭证），包含服务区或高铁站或机场名称的综合楼外观全景照片。【①若租赁合同包含多个满足业绩金额要求的服务区经营项目，则按服务区数量计算业绩个数（如服务区两区同时出现在一个合同中，视为一个业绩）；②若合同中无法体现每对（个）服务区租金或合同中各服务区租金均达不到业绩金额要求，但总金额满足业绩要求，则按照合同金额认定为一个业绩。】

商业项目业绩：须提供字迹清晰的合同原件及扫描件、租赁费发票（或转账凭证）、商业项目所在商业综合体名称、详细地址、店面营业执照、商业综合体及商业项目现场照片。

财务要求

供应商财务状况良好，须提供近三年（2023年-2025年）经第三方审计的财务报告，且流动比率均不小于1（若供应商成立不足3年，需提供自成立起至今经第三方审计的年度财务报告）。

信誉要求

供应商不得存在下列不良状况或不良信用记录：

1.被省级及以上行业主管部门取消招商项目所在地的投标资格且处于有效期内；

2.被责令停业，暂扣或吊销执照，或吊销资质证书；

3.进入清算程序，或被宣告破产，或其他丧失履约能力的情形；

4.在国家企业信用信息公示系统（http：//[链接]）中被列入严重违法失信、经营异常名录企业名单；

5.在“信用中国”网站（http：//[链接]）中被列入失信被执行人名单；

6.近三年（2023年9月1日至报价截止之日止）供应商在投标、合同履行过程中有违法、违规、违纪、违约的行为，在山东高速服务开发集团有限公司组织的招商项目中取得成交候选人资格后主动放弃中标的或项目成交后放弃签署合同的、截至响应文件递交截止时间前一个工作日供应商与本项目采购人及关联方存在以下行为的：

（1）欠缴租金及其他费用的；

（2）有诉讼及纠纷行为的；

（3）被山东高速服务开发集团有限公司列入经营黑名单的；

（4）在合同执行过程中存在不服从管理的；

（5）在合同执行过程中，除不可抗力及甲乙双方协商之外，非采购人及关联方原因提前退出经营或不满足管理要求被清退的；

（6）无正当原因投诉采购人及关联方，影响其正常工作开展的。

（7）在2024、2025连续2个年度或2025当年度公司合作企业信用评价中，评分低于70分的。

7.因未全面履行合同义务与其他省份高速服务区主管部门有未决诉讼、纠纷的。

8.因不满足管理要求或其他情形被其他省份高速服务区主管部门清退或被列入招商黑名单的。

9.法律法规规定的其他情形。

人员要求

拟投入服务区运营管理团队的人员具有丰富的运营管理经验、组织架构清晰、职责分工明确，服务区运营经理或主管人员至少有1人，年龄在55周岁以内，为供应商正式员工(提供能够查询的2026年3月至2026年8月连续6个月的社保缴纳证明)。

联合体要求

本项目不接受联合体报价。

其他要求

/

3.2

每个供应商可最多响应_1_个标段，且允许中_1_个标段

3.3

与采购人存在利害关系可能影响招商公正性的法人、其他组织或者个人，不得参加报名；响应方负责人为同一人或者存在控（参）股、管理关系的不同单位，不得参加同一业态投标或者未划分标段的同一招商项目报名。

4.1 采购文件获取时间

2026-10-20  00：00至2026-10- 24  23:59

4.2 采购文件获取地点

山东高速招标采购平台（网址：[链接]）

4.3 采购文件费用

采购文件每套售价 免费下载 ，图纸每套售价_0_元，其他文件费用_0_元

4.4 采购文件获取要求

请在山东高速招标采购平台进行网员注册。通过互联网登录“山东高速招标采购平台”，点击实施管理-我要参与。明确所投标段，即可下载文件。

5.1 响应文件递交时间

响应文件递交的截止时间为2026-10-30  13:30

5.2 响应文件递交地点

电子版文件上传至山东高速招标采购平台。

5.3 递交要求及注意事项

①本次项目不需要办理CA，供应商需将编制好的响应文件以PDF形式上传至山东高速招标采购平台。

②本项目将对供应商的合同原件进行复核，作为业绩项评审及加分的依据，未提供原件的业绩不予认可。供应商须在规定时间将与响应文件中所附合同的原件及核验表（格式见谈判采购文件“附件：合同原件核验表”）递交至济南市高新区天辰路2177号联合财富广场2号楼三楼开标室，并等候核验。

递交时间:2026年10月30日13:00-13:30时(北京时间)

递交方式：供应商须派员到场递交，不接受邮寄。

如供应商未按规定递交合同原件或递交合同原件不能满足资格要求视为自动放弃响应资格，即资格审查不合格。

如递交合同原件与响应文件所附合同不一致时，不予认定。

若采购人对合同原件存有疑义，可将原件留存至项目公示结束，以待核查合同信息的准确性；待完成核查后，采购人将根据供应商留存地址一一寄回。

5.4开启时间及地点

开启时间： 2026-10-30   13:30。

开启地点： 山东高速招标采购平台。

本项目采购公告同时在阳光采购服务平台([链接])、山东高速集团有限公司官网([链接])、山东高速招标采购平台([链接])发布。

操作指南详见山东高速招标采购平台首页“帮助指南-操作手册”，咨询电话：400-992-5558

采购人

代理机构

单位或机构名称

山东高速服务开发集团有限公司潍坊分公司

山东万信项目管理有限公司

地址

山东潍坊经济开发区新谊路10号

济南市历下区经十路9777号鲁商国奥城3号楼17楼、18楼

邮政编码

261000

250000

联系人

祝老师、王老师

王丹、王升

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