湖南云起企业管理服务有限公司：宁乡经开区新城产投集团2026年12月-2028年11月自持物业消防维保服务采购采购需求公开

一、功能及要求：

项目名称：宁乡经开区新城产投集团2026年12月-2028年11月自持物业消防维保服务采购；

项目预算：130万元（其中维保服务费50万元/年*2年；维修费30万元按实结算，属不可竞争费）

服务期限：2026年12月-2028年11月（具体以合同签订为准）

执行国家相关标准、行业标准、地方标准或其他标准、规范。三、技术规格：

2、项目主要内容

（1）技术/服务要求（技术要求是指对采购标的的功能和质量要求，包括性能、材料、结构、外观、安全，或者服务内容和标准等。对已出台采购需求标准的，应严格按照采购需求标准执行）

一、采购项目基本情况

1、项目名称：宁乡经开区新城产投集团2026年12月-2028年11月自持物业消防维保服务采购

2、座落位置：湖南省长沙市宁乡经开区新天北路001号

3、项目采购预算：采购预算总价130万元（其中维保服务费50万元/年*2年；维修费每年15万*2年，按实结算，属不可竞争费）

二、项目概况

目前集团自持物业资产约147万㎡（25间消控室），其中由云起企管公司提供物业服务约111万㎡。

建筑消防设施是保障建筑消防安全的重要设施，火灾自动报警、自动喷水灭火、室内外消火栓、防排烟、应急疏散照明等系统长期运行后，易出现元器件老化、接触不良、阀门误关、电池衰减、联动逻辑失效等问题。若缺乏专业维护，火灾发生时极易出现报警失灵、灭火设备无法启动、疏散系统失效等情况，难以发挥预警和灭火作用，可能造成人员伤亡和财产损失。

为落实《中华人民共和国消防法》及湖南省消防管理相关规定，切实履行消防安全主体责任，鉴于消防设施专业性强、系统联动复杂，我司缺乏持证专业维保技术力量及相应资质，无法完成规范要求的功能测试、联动调试及省级消防平台录入等工作。为消除隐性消防隐患，保障火灾状态下设施可靠运行，规避安全管理责任风险，拟采购具备备案资质的第三方消防设施维保单位提供年度维保服务。

同时为应对紧急情况，预留30万（每年15万）的预算消防维修费用，应对突发情况下消防设施设备维修服务，能更好的服务企业及降低我司安全生产管理的风险。

三、服务范围及人员配置要求

（一）服务范围

宁乡经开区新城产投集团自持物业范围资产，包括科创大楼、商务中心、二期人才公寓楼、会议中心、大科园厂房1-10栋、姚家坡路标准厂房、恩吉创业园、澳洲路标准厂房、关山创业园、东北片区公寓楼、佩达生物厂房、湘江机械产业园、医疗产业园一批二期、高新壹号、职教城公租房、原全民(夏铎铺)亮之星厂房、金水东路标准厂房2.3号栋、原南辰环保、原优立渴、原航天三丰等约111万㎡自有资产建筑消防，消防维修保养服务2年（2026年12月至2028年11月，具体时间依实际情况确定），根据年度服务考评，合同一年一签。

（二）人员配置及服务要求

1、本项目驻场人员5人，年龄不得超过50周岁，其中主要负责人1名。负责人要求：要求具备丰富的综合建筑群消防维护管理经验，且具备国家一级注册消防工程师资格证书；连续从事5年及以上的相关工作经验（提供相关证明材料）。

2、消防设施维护专业技术人员4名。人员要求：具有中级消防设施操作员（消防设施维修方向）国家职业资格证书。连续从事2年及以上的相关工作经验。其中2名需同时具有高空作业证（提供相关证明材料），承诺须与驻场人员名单保持一致（承诺书格式自拟）。

3、供应商需严格按照《中华人民共和国劳动法》《中华人民共和国劳动合同法》等劳动保障法律法规及《中华人民共和国民法典》相关规定要求合法用工，且必须对驻场人员购买社保和意外险；所有驻场维修人员上岗前需提供健康体检报告，身体合格方可上岗；本项目主要负责人及驻场人员确定后，未经采购人同意不得随意撤换，一旦发现相关人员不具备相应的证书资质，采购人有权单方面终止合同；当采购人认为本项目的主要负责人及专业技术人员不称职时，有权要求予以更换。

4、驻场工作人员手机24小时开机。维修人员在接到故障申报后，在10分钟内响应，同时与消防故障场地使用或现场值班人员联系，初步了解故障现场情况，及时向采购人消防安全管理人员汇报；乙方驻场人员、机构须在全国社会消防技术服务信息系统合法备案，人员须持有中级消防维修人员上岗证,并且提供3个月（2026.8-2026.10）以上的社保证明，要求2名维修人员同时具有高空作业证持证上岗。

5、由成交供应商提供相应场次的消防安全培训。

四、服务总体约定

1. 本合同年度维保包干内容为：日常巡检、定期检测、外观检查、功能测试、常规调试、清洁紧固、故障排查修复、系统复位、台账整理、平台录入、技术指导。

2. 合同所列维保费包含单件更换消防易损普通设施备件不超过400元的采购费，配件采购费超过400元则计入维修费用。若因甲方原因发起大面积大片区整体更换或维修等整改，所有更换备件由甲方委托乙方采购更换，所需费用计入30万元维修费用之内，以甲方最终结算审定的费用为准。

3. 所有维保作业完成后，维保记录在每月前5个工作日提交甲方审核，必要的情况下，同步上传到社会消防技术服务信息系统平台。

4. 年度消防设施专项检测（出具正式合格的检测报告）属于本维保包干范围。

5.业务回避要求：为保证维保工作的独立性与质量，合同期内，在合同维保区域排查出来的消防维修、改造等工程内容（不含本合同已包含的30万元内容），本项目成交供应商不得承接。

五、维保周期规范要求标准

在做好日常维护的同时严格按照维保计划做好月度、半年度、年度的维保检查工作：

1. 月度维保：全覆盖外观检查、关键设备启停测试、报警抽样测试、故障清零、机房环境检查、记录归档。

2. 季度维保：扩大设备抽样测试、泵组/风机启停试验、阀门状态核查、管网压力核查、联动预测试。

3. 半年维保：主备电切换、系统信号全核对、重要联动逻辑测试、蓄电池保养、阀门润滑除锈。

4. 年度维保：全系统功能校验、完整联动测试、台账全面核对、隐患汇总告知。

六、各系统具体维保工作内容

（一）火灾自动报警及联动控制系统

1. 消防主机、回路板、电源、备用电池、打印机、总线线路外观及工况检查、除尘紧固。

2. 烟感、温感、手报、声光、模块、室内外消火栓按钮等设备外观检查、抽样模拟测试、故障复位、误报排查。

3. 主机火警、故障、屏蔽、隔离记录核对清理，系统时钟、点位匹配度核对。

4. 模拟火警信号，测试排烟风机、正压风机、防火卷帘、消防广播、声光警报、非消防电源切断等联动逻辑及反馈信号。

5. 消防专用电话、应急广播系统通话、播放功能测试。

（二）室内外消火栓给水系统

1. 消防水池及附属设备、消防水箱及附属设备、稳压装置、液位监测设备检查及信号测试。

2. 室内外消火栓泵、稳压泵、控制柜就地/远程启停、主备泵切换功能试验。

3. 管网阀门、室内外消火栓、水泵接合器外观检查，启闭状态核查、丝杆润滑保养。

4. 管网渗漏检查、最不利点水压抽查测试，阀门状态标识规整。

（三）自动喷水灭火系统

1. 湿式报警阀、延迟器、压力开关、水力警铃功能测试、排水试验。

2. 末端试水装置放水测试，核查水流指示器、压力开关报警、联动启泵、主机反馈功能。

3. 喷头、管道、支吊架、阀门外观检查，遮挡、破损、锈蚀排查。

4. 预作用、雨淋系统（如有）电磁阀、联动逻辑、充气排气装置功能测试。

（四）防排烟及通风防火系统

1. 排烟风机、正压送风机、控制柜就地、远程启停试验。

2. 排烟阀、送风口、防火阀手动/电动启闭测试、反馈信号核对、机构润滑。

3. 模拟火警联动启停风机、启闭风口、关停空调通风系统，核查联动逻辑正确性。

（五）防火卷帘、防火门系统

1. 防火门闭门器、顺序器、门锁、密封条完好性检查，闭合严密性检查。

2. 防火卷帘手动、电动升降、限位、自锁功能测试，导轨清洁润滑。

3. 烟温感联动降落、半降/全降逻辑测试，反馈信号核对。

（六）气体灭火系统（如有）

1. 钢瓶压力、外观、固定支架检查，确保压力表处于正常区间。

2. 控制器手/自动切换、紧急启停、声光告警功能测试。

3. 模拟火警联动测试，核查防护区联动关闭、告警信号功能（不进行实际喷气）。

（七）应急照明与疏散指示系统

1. 集中电源、应急控制器、回路状态检查，故障报警排查。

2. 应急灯具、疏散标志断电切换试验、续航功能测试、损坏排查统计。

（八）消防电源、配电及联动切断系统

1. 消防双电源切换箱、UPS、备用电源工况检查、主备电切换试验。

2. 模拟火警测试非消防电源切断功能及反馈信号。

（九）移动式或固定式灭火器材

1. 灭火器压力、有效期、摆放位置、外观完好性检查、松动扶正、积灰清理。

2. 缺失、失效、压力不足问题汇总并书面告知甲方。                                                           

七、乙方配套管理及资料服务

1. 建立完整项目消防设施设备台账、点位清单、系统清单，动态更新。

2. 按月、季、半年、年度形成纸质+电子维保记录，资料完整可追溯。

3. 所有维保作业完成后，维保记录在每月前5工作日提交甲方审核，必要的情况下，同步上传到社会消防技术服务信息系统平台。

4. 发现消防安全隐患、缺陷、故障问题，出具书面整改告知单，提交甲方签收留存。

5. 对甲方消防控制室值班人员提供常规操作指导、简易培训。

6. 配合甲方完成消防检查、专项督查、迎检答疑、资料调取工作（提供记录）。

八、服务质量与履约考核口径

1. 乙方人员、机构须在全国社会消防技术服务信息系统合法备案，持证上岗。

2. 维保规范要求、内容、记录、平台录入100%达标，无漏保、虚保、记录造假。

3. 日常故障及时排查复位，重大隐患书面告知并跟踪闭环。

4. 因乙方维保不到位造成消防检查不合格、隐患逾期未整改的，由乙方承担相应责任并考核扣分。

1、服务时间：消防维修保养服务2年（2026年12月至2028年11月 ，具体时间依实际情况确定），根据年度服务考评，合同一年一签。2、服务地点：采购人指定地点。五、服务标准：

七、乙方配套管理及资料服务

1. 建立完整项目消防设施设备台账、点位清单、系统清单，动态更新。

2. 按月、季、半年、年度形成纸质+电子维保记录，资料完整可追溯。

3. 所有维保作业完成后，维保记录在每月前5工作日提交甲方审核，必要的情况下，同步上传到社会消防技术服务信息系统平台。

4. 发现消防安全隐患、缺陷、故障问题，出具书面整改告知单，提交甲方签收留存。

5. 对甲方消防控制室值班人员提供常规操作指导、简易培训。

6. 配合甲方完成消防检查、专项督查、迎检答疑、资料调取工作（提供记录）。

八、服务质量与履约考核口径

1. 乙方人员、机构须在全国社会消防技术服务信息系统合法备案，持证上岗。

2. 维保规范要求、内容、记录、平台录入100%达标，无漏保、虚保、记录造假。

3. 日常故障及时排查复位，重大隐患书面告知并跟踪闭环。

4. 因乙方维保不到位造成消防检查不合格、隐患逾期未整改的，由乙方承担相应责任并考核扣分。

九、验收标准

1.项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收费用由中标人承担，验收报告作为申请付款的凭证之一；本项目按照长财采购(2024)5号《关于加强长沙市政府采购项目履约验收工作的通知》的相关规定验收。

2.采购人派工作人员对中标人提供的服务质量进行不定期检查，对未按合同落实服务质量的事项要求整改结果进行监督。

3.采购人收到中标人支付费用申请后，采购人按程序办理支付手续。

4.验收资料归档:每月验收完成后，将验收小组成员名单、验收过程资料、验收原始记录、验收结果等资料作为采购项目档案妥善保管，不得伪造、变造、隐匿或者违规销毁。

1、服务期限

消防维修保养服务2年（2026年12月至2028年11月，具体时间依实际情况确定），根据年度服务考评，合同一年一签。

2、服务费支付方式：

付款人：湖南云起企业管理服务有限公司

付款方式：①维保费用：按半年度支付。签订合同后，完成合同约定服务内容，根据考核情况（后附1-考核操作细则）支付该半年度的服务费用（具体支付以合同约定为准，开具同等金额的增值税发票） ；②维修费用：按年度结算并支付，实际维修费用最终以甲方审定的金额为准。（工程量按实结算，取费根据湘建科函〔2025〕151号文计取、2025 年《湖南省建设工程消耗量标准》(湘建科函〔2025〕150号)及其相关文件，优惠率执行宁发改联〔2021〕4 号文；材料价格按《宁乡市常用材料价格手册》、施工同期《宁乡建设造价》、施工同期《长沙建设造价》、《长沙市财政评审中心材料价格手册》计取(材料价格按此排序的优先级计取)，当《宁乡市常用材料价格手册》与《宁乡建设造价》有相同材料不同价格时，按较低价格计取。以甲方签发任务单时间为界，签发前上述文件若已废止或更新的以最新文件内容为准，已签发任务单的仍按原标准执行）。中标供应商根据付款金额向采购人开具同等金额的增值税发票。

3、最终结算金额不得超出本项目的预算上限，投标人的报价应根据项目要求和现场情况，包含项目所需的设备、材料购置，以及保险、人工、管理、财务等所有费用，如一旦成交，在项目实施中出现任何遗漏及安全事故等其他损失，均由中标供应商负责，采购人不再支付任何费用。

4、投标人在投标前，如需踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。