沈阳市于洪区职业教育中心物业服务竞争性磋商公告

第一章、项目基本情况

项目名称：沈阳市于洪区职业教育中心物业服务

采购类别：服务类

采购方式：竞争性磋商

评审办法：综合评分法

预算金额：790,000.00元

最高限价：不超过预算金额

合同履行期限：本项目采用1+1+1模式，先签一年期满，一年期满，采购人对中标人服务满意，验收合格，双方协商一致，可再续约下一年合同，合同可续签两次。

本项目（不）接受联合体。

第二章、供应商的资格要求

1.满足《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定；

2.落实政府采购政策需满足的资格要求：属于专门面向中小企业采购的项目

3.本项目的特定资格要求：无

第三章、服务需求

【一】履约期限

本项目采用1+1+1模式，先签一年期满，一年期满，采购人对中标人服务满意，验收合格，双方协商一致，可再续约下一年合同，合同可续签两次。

【二】履约地点：沈阳市于洪区职业教育中心主校区和综合高中部（170校区）

【三】付款方式：验收合格后，每月支付相应价款。

【四】报价要求

（一）本项目预算金额(一年服务费)为：790,000.00元，供应商报价超过预算金额的视为无效响应文件，供应商须整数位报价。

（二）供应商的投标报价为含税价（以人民币为结算单位），包括员工工资及社保统筹（养老、失业、工伤险、医疗含大额、生育）；工会经费；服装费；保洁耗材费；绿化及维修工具费；税金等所有费用。

（三）供应商所报价格中，社保统筹按政府最新缴费基数要求为员工缴纳；员工工资标准不低于沈阳市政府规定的最低工资标准；其他有关取费项目应符合国家有关规定,如有缺项取费、零报价取费或不能满足上述要求，则该响应文件按无效响应处理。

【五】项目基本情况

沈阳市于洪区职业教育中心拥有两个校区，分别为主校区和综合高中部（170校区），服务包含园林绿化、保洁、宿管以及水、电、暖气等日常维修

【六】物业委托管理事项及服务要求

（一）物业综合管理职责

（1）遵守校方的规章制度和保密规定，维护校方的合法权益和形象，不得借校方的名义做虚假和不实宣传。

（2）根据合同规定或校方指示全面完成委托管理事项；不得将委托管理事项转给第三人，对需由其他专业公司承担的事项，必须经校方同意后方可转委托。

（3）保持同学校管理职能部门的密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，充分尊重校方的意见，接受校方的建议、监督和指导。

（4）设立专人负责投诉、报修受理事务，设立服务、投诉专线电话，认真记录电话内容和处理情况，及时处理投诉问题，响应文件必须建立信息反馈制度。

（5）严格审核录用本物业项目的劳务人员，保证特殊岗位从业人员具有法律、法规和行业规章所要求的资质、等级等证书；如调整管理人员及技术骨干，应事先与学校协商，并将新进人员的情况书面向采购单位通报，同意后实施。

（6）及时调整校方认为不适合继续在学校工作的物业人员。

（7）建立本物业项目的物业人员考勤制度及岗前和在岗培训制度，对本物业项目的劳务人员工作质量、效率进行动态管理和监督。

（二）物业服务总体要求

人员配备：物业经理1人，负责学校主校区和综合高中部（170校区）物业日常管理。要求年龄55周岁以下，男女不限，身体健康，五官端正，责任心强。

（1）管理规范有序，服务周到热情，从业人员能熟练掌握项目的基本情况。

（2）保洁人员做到环境卫生洁净，清扫及时，门窗地面整洁。

（3）工程运维人员能做到设备良好养护运行，工作符合标准，及时完成日常小修杂修工作。

（4）劳保用品齐全，选用正规品牌。

（5）校内所有零杂活工作需要在校相关部门的领导下，按时按工按质完成。

（6）制定各系统设备的保养维修计划，并严格执行。中期计划对设施设备以维护为主；长期计划中应包括对设备的重置更新。

（7）合理使用能源，采取一切可能的节能措施，努力将本物业的能耗降到最低点，优化生态环境。

（三）设施设备维修维护

人员配备：2人，负责主校区和综合高中部（170校区）设施设备维护。其中维修电工1人，要求年龄45周岁以下，男性；水暖维修1人，要求45周岁以下，男性。

1.建筑结构管理

（1）对建筑物及相关设施、设备进行检查与维护，发现损坏及时上报并协助总务处予以修补完善；维护建筑物及相关设施、设备的风格和结构安全。

（2）房屋管理养护范围：房屋承重结构部位(包括基础、梁、柱、板、屋顶等)，房屋的抗震结构部位(包括构造柱、梁、墙等)，房屋的内、外墙面、围墙、楼梯间、走廊通道、设备机房、门厅、门窗、屋面和地下室等。

（3）响应文件必须建立公共设施管理养护制度和计划，坚持日常检查和定期检査相结合、计划性维护保养和及时维修相结合。

（4）严格执行建设部颁布的房屋修缮管理标准，保证施工质量。

（5）严格制定维修养护工作时间，确保在不影响学校办公的前提下开展维修养护工作，并确保人员和财产安全。

（6）确保房屋及公共设施维修养护实施过程中使用材料符合环保要求。

2.设施设备管理

（1）低压配电系统、照明系统、给排水系统等日常维护由中标人负责。

（2）专业保养工作必须由有资质人员进行，保证各个系统设备的正常开通和运行。做好日常巡检、测试、记录和维护。中标人负责协助采购及监督设备维护中标人实施维护保养标准。

（3）电工需熟悉校园内供电、照明等系统（包括各功能室、实训室）的容量及供电线路的进出线走向。熟悉校园内电器设备的设置及运行使用情况等。熟悉校园内地理位置，了解供电所属变电所、站的名称及联系办法。

（4）严格遵守学校制定的运行、维修、保养制度，做到巡视检查及时细致，发现问题处理及时，做到小修不过夜，抢修及时。

（5）做好电器设备的清洁工作，严格遵守电器设备操作规程，杜绝违章操作。定期对校园内的电气设备及照明系统进行检修检查。

（6）发生事故时，应及时报告有关部门，并主动同供电部门联系，及时切断电源，迅速查明事故原因，并采取应急措施，防止事故扩大。同时全力组织抢修待恢复正常后，方可离开工作现场 。

（7）维修、抢修工作结束后，应主动清理工作现场的杂物，然后及时通知保洁人员进行细致清理，保持良好的工作环境。

（8）坚守岗位，按时上、下班，认真交接班，做好值班记录，保管好图纸资料、工具等。

（9）及时提出配件更换申请，配件到货后按甲方领用程序领取。

（10）制定各类紧急情况或各专业突发事件的应急预案，要求具有可操作性，出现突发事故，严格按照预案执行。

（11）制定供配电系统管理养护制度和计划，定期对供配电系统范围内的电气设备包括高、低压配电柜、公共照明系统等进行检查、检测和维护，建立各项设备档案，确保供配电系统24小时正常、安全运行；

（12）制定切实可行节电管理制度，有明显节能成果；

（13）完成校方交办的一切临时性工作。

3.给排水系统管理

（1）给排水系统由中标人负责维修与养护。

（2）熟悉校园内自来水管网、暖气管网、下水管网的走向，了解进水阀门，计量表的具体位置及数量，及各种管网的管径阀门的规格尺寸，并可正常操作。

（3）制定并严格落实供水、用水管理制度和给排水系统设备维修保养制度，加强对给排水系统范围内的设备设施包括管网、水泵、水箱、水池、化粪池、水井、阀门等的日常检査、保养、维修、清洁和清通工作，确保给排水系统24小时正常、安全运行。

（4）严格遵守学校制定的运行、维修、保养制度，做到及时检查，发现问题时处理，达到小修不过夜，抢修及时。

（5）做好设备的清洁工作，杜绝跑、冒、滴、漏现象发生，做到运行设备安全稳定运行，备用设备随时可投入运行。

（6）发生停水、跑水或其他事故时迅速查明原因，并采取措施，组织维修。若无法维修应及时上报，并积极协助，待维修结束恢复正常后，方可离开工作现场。

（7）供暖期前，应协助供暖公司进行检修，为做好来年的供暖工作提前做好准备。供暖期间，要坚守工作岗位，认真巡视检查，发现问题及时处理，并做好记录，如发生事故时，要全力以赴组织抢修，待恢复正常后方可离开现场。

（8）坚守岗位，按时上下班，认真交接班，做好各类记录，保管好资料和工具。

（9）做好下水管道维护，疏通，雨水下流管的维修及疏通工作。

（10）维修抢修工作结束后，应主动清理工作现场的杂物，然后及时通知保洁人员进行细致清理，保持良好的工作环境。

（11）完成校方交办的一切临时性工作。

4.杂修工作管理

（1）熟悉学校门窗、教室、办公室门锁、教室桌椅、办公室桌椅的维护维修技能。

（2）每天对公共区域进行巡视检查，掌握维修设备设施、办公用品的现况。若发现问题及时进行维护维修。

（3）按照维修保养计划，坚持对维修设备设施、办公用品实行日检、周检等例行性检查。

（4）对维修设备设施、办公用品及土建装饰物品使用情况，巡查情况和维修等做好相应记录，并归档管理。

（5）积极修缮各种设备设施，办公用品及土建装饰物品，若无法维修应及时上报，并积极协助，待维修结束恢复正常后，方可离开工作现场。

（6）及时处理完成业主报修工作，并做好报修记录。

（7）完成校方交办的一切临时性工作。

（四）保洁绿化服务

人员配备：5人，负责主校区和综合高中部（170校区）保洁绿化工作。其中保洁班长1人，要求年龄40周岁以下，女性；保洁及绿化人员4人，要求50周岁以下，性别不限。

1.室外保洁工作

（1）校园内所有绿化带、道路、广场、停车场、篮球场、自行车棚等处达到“七净七无”的标准。“七净”即：场地净、路面净、路边石净、墙根净、树根净、绿化带净、污水井口净。“七无”即：无杂物（无砖瓦石块、果皮、烟头、碎纸、白色垃圾）、无卫生死角、无树挂、无乱堆乱放、路面无浮土、无广告小张贴、无杂草。

（2）各类指路标牌及路灯杆上无广告、无乱画、小粘贴、海报等张贴物，定期进行擦拭。

（3）每天对室外垃圾桶及垃圾房及时进行垃圾收集、装袋（箱内垃圾不得超过三分之二）；每周对垃圾筒、垃圾房内外水洗两次，投药消毒两次；垃圾实行袋装化，清运要日产日洁，不积存，由垃圾密封车运到沈阳市指定的垃圾处理场。

（4）室外保洁人员每天对院内要“两扫一保”即：早扫、午扫、全日保洁，毎隔半小时巡回清扫保洁一次，保持全天经常巡视。

（5）室外体育场地（篮球场）保持干净、整洁，无垃圾杂物。

（6）学校组织的各种大型活动结束及时将场地清扫干净。

（7）学校举行各种大型活动、会议、接待检查、参观及临时性任务时，必须提前做好相关场所、场地的保洁工作。

（8）完成校方交办的一切临时性工作。

2.室内保洁工作

（1）室内保洁范围包括整个办公楼的大堂、通道、公共地方、会议室、微机室，钢琴室等功能室，卫生间，办公区内部广场、道路等。

（2）房屋立面、公共楼梯整洁，无堆放杂物现象。

（3）按工作程序对范围内的场所进行清扫保洁，严格按照工作标准，做到全天候、全方位保洁，特别是卫生间要做到定人定点定时管理、巡查、监督。

（4）负责垃圾的收集、清运，做到日产日清。

（5）污水排放通畅，定期清理化粪池、垃圾箱。

（6）卫生间保洁工作要达到“八净八无”的标准。“八净”即：墙砖净、地砖净、便池净、尿斗净、门窗玻璃净、窗台净、洗手盆净、整容镜净。“八无”即：四壁无尘、无污渍、玻璃无水渍、地面无杂物、无痰迹、手纸篓纸无落地、便池无便迹、室内无异味。

其中：地面、便池每节课拖擦一次，每天早上水洗；门窗玻璃内侧每天擦拭；墙砖每周擦拭两次，保持光洁；每个蹲位摆放一个纸篓；定期消毒、每天喷洒空气清新剂；尿斗须连续投放香球，不得间断。洗手盆、拖布盆保持光洁，无污渍。

（7）楼内卫生保洁工作及要求：

其中：每天早上对公共地面、门外台阶湿拖、油拖，日常随时拖擦；每天早上对步行楼梯、扶手进行湿拖、干拖，擦拭，日常随时拖抹；每天对服务范围内的门、窗及玻璃进行擦拭，保持光洁；每天对各种摆设、指示牌、电源开关等进行擦拭；每天对柱身、1.5米以下墙面进行擦拭。

（8）大、小会议室每天进行擦拭，地面湿拖，保持清洁。

（9）报告厅应定期擦拭，保证桌椅整洁无尘，地面无灰尘、无杂物，学校举行各种大型活动、会议、接待检查、参观及临时性任务时，必须提前做好相关会议室、报告厅的保洁工作。

（10）完成校方交办的一切临时性工作。

3.绿化相关工作

（1）主要工作包括修剪、除草、抹芽、病虫害防治、浇水、对楼内花卉养护、入冬前校园落叶杂草的清理及保温工作。

（2）树冠完整，树形整齐美观，分枝点合适，主侧枝分布均匀、数量适宜，内膛不乱、通风透光，树基牢固，树体无倾斜现象，修剪科学合理。

（3）所有需要养护的植被应保证其成活率99%以上，且植被生长正常、无枯枝，草坪杂草率应<2.5%，草坪高度应<20cm。

（4）根据植被长势按时浇水、剪草、除杂草、病虫害防治，且接受校方提出的植被生长要求；病虫害观察仔细、全面，控制及时有效，用药科学，方法得当，无药害发生。

其中：绿化带内杂草每半月清除一次，保证无明显的杂草；对新栽绿地，早晚各浇水一次，待成活后可酌情减少浇水次数；施肥、杀虫、修剪：每星期至少检查一遍，如有病虫害及时进行消杀；保持绿化植物的整齐、美观，对过冬植物保存好,保证成活率；对校园内所有植物、花草树木种类、数量及成活率进行统计、及时更新，并报送存档。

（五）宿舍管理服务

人员配备：10人。其中:宿管主管1人，要求年龄45周岁以下，女性，身体健康，五官端正，有责任心。宿管及宿舍保洁人员9人，要求年龄50周岁以下，女性，身体健康，五官端正。

做好学校交待的关于宿舍的各项工作，维护宿舍的正常秩序，贯彻落实各项规章制度，创造良好的生活与休息环境。

（1）值班时要坚守岗位，精力集中，不干与值班执勤无关的事，处理好相关事务。

（2）认真负责做好学生宿舍安全、卫生管理工作，发现事(故)件苗头及发生突发事件和其它重大问题要及时报告，并尽力做好疏导、劝解、制止等工作。对失盗现场做好保护措施，主动协助公安部门进行调查侦破工作。

（3）协助学校落实宿舍所有财产、家具、设施、设备的数量、质量的管理工作。住宿学生要按床位号住宿。宿舍调整后要及时更改并落实到位。对更新换代、调入(出)情况要记录。

（4）负责学生住(退)宿手续的办理，核对宿舍物品等公物使用情况，人为损坏或丢失的，要做好赔偿处理工作。

（5）做好宿舍各项设施及日常工作(如未离舍人员，门窗、水电关停等)。特别对外来人员私自进入宿舍住宿、逗留要查询证件进行登记，对携带大件物品进入宿舍人员要查问清楚，对可疑人员要及时报告。

（6）维护本宿舍楼的正常生活秩序，督促学生遵守学校各项规章制度，保持宿舍的整洁和安静，准时开启和关锁大门。协助学生处对违规(纪)学生进行管理教育，并做好违规(纪)情况登记。

（7）协助学生处对宿舍内务卫生进行督促检查，并协助做好评比工作，对学生经常进行宣传引导，要杜绝起哄事件的发生。发生起哄现象，要及时劝止和报告，协助学生处查问原因，登记楼层、房间及有关人员。

（8）负责宿舍各项维修工作数量、质量的检查验收，及时处理(申报)供电及排水(污)管道及其它设施发生的各种问题。

（9）配合学生处对公共环境卫生进行共同管理。

（10）完成校方交办的一切临时性工作。

（六）档案资料管理

（1）中标人要建立资料的收集、分类整理、归档理制度。

（2）在日常管理中要建立交接班、项目故障与维修、保养等登记制度。

（3）档案资料包括：与物业相关的工程图纸、档案和竣工验收资料：实施管理和服务工作中的各种制度、规程、流程、记录、图表、函件等。