居民购房贷款贴息政策的四重防线

近日，财政部、央行、金融监管总局发布了《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》（下称《通知》），其核心内容是，自2026年10月1日起，对符合条件的新购首套住房商业性个人住房贷款给予年化1个百分点的财政贴息，政策实施期暂定1年。

这是中央财政首次对商业性个人住房贷款进行贴息，也是中央政府给予广大购房刚需族的重大政策利好，可直接降低刚需购房者的月供负担，发挥稳定房地产市场、带动消费的作用，实现“惠民生”与“稳市场”的多重目标。

一则，中央财政首次对商业性个人住房贷款进行贴息，实则是我国在住房领域保障和改善民生方式上的一次重要探索。当前我国楼市仍处于低迷状态，需要出台强有力的政策激发购房需求；通过购房贴息，直接减轻刚需购房者的家庭财务负担，才能激活刚需购房需求，为后续居民置换住房以及改善性购房需求提供“引火线”，畅通我国楼市内循环，从源头上疏通我国楼市的“内梗阻”。而且，数据显示，2026年1月至8月我国个人按揭贷款同比下降22.4%，反映出居民信贷意愿偏弱。因此，需要用有限的财政资金带动信贷投放，促进居民住房贷款规模有所增长，从而为稳定预期、推动经济增长以及扩大居民住房消费起到有效作用。

二则，从长远看，能充分减轻居民负担和释放消费潜能。《通知》规定，购买首套建筑面积在120平方米以下（含120平方米）的住房在贴息范围之内，主要面向刚需购房群体，有利于惠及广大普通购房居民，让普通居民能买得起房子，“让居民住有其所”，充分体现我国购房政策的普惠原则，这对我国新市民、新就业大学生和城镇工薪家庭等刚需群体来说将起到有效拉动作用。同时，对所购住房价格在150万元以下（含150万元）的给予贴息，将贴息范围牢牢控制在“刚需房”而非“改善房”，既体现财政贴息的“救助”功能，又能有效抑制财政资金流向改善性购房，避免财政资金的无效“耗损”，真正发挥财政资金“四两拨千斤”的普惠功能。可见，通过对房屋总价、房屋面积、贷款类别等作出界定，尽可能精准惠及目标群体，给准备购买最普通住房的中低收入家庭“降点月供”，可有效释放刚需购房需求潜能，打破当前楼市销售疲软格局。

而且，新发放符合条件的首套住房商业性个人住房贷款，财政部门按照贷款本金给予年化1个百分点、期限不超过5年的贴息支持，单户可享受贴息的贷款规模最高达100万元。按最新LPR利率3.0%计息，贴息1个百分点，等于减少三分之一的利率，前5年可累计节省贷款利息约4.73万元。显然，与以往购房补贴多为1万元至3万元相比，此次财政贴息力度明显更大，且资金更多由中央承担，与地方购房补贴存在差异，有助于缓解地方财政支持压力。可见，贴息降低刚需家庭月供，本质上是为居民减负，使得部分收入不高、又有购房需求的居民能够腾出资金用于其他消费，有助于稳消费、稳预期。

三则，充分发挥财政金融协同功能，既减轻银行单方贷款降息压力和信贷风险，保护银行利润，又能极大调动银行发放居民购房贷款的积极性。《通知》规定，贴息资金由中央财政、地方财政分别按照90%、10%的比例承担；中央财政挑大头，既能确保贷款贴息足额到位，又能减轻地方财政压力、避免贴息难以到位的现象发生。尤其是在财政贴息期限长达5年、贴息率较高的情况下，用“财政贴息”替代“银行降息”，可避免挤压银行利润空间。当前商业银行净息差已处于历史低位（2026年二季度约1.41%），单纯降息会进一步压缩银行利润，影响其信贷投放能力和稳健性。此次由中央财政承担90%的贴息资金，具有“类降息”功能，但比全面降息更加精准，可在不大幅改变银行合同利率的前提下为购房者减负，又能保护银行体系的盈利能力。最为重要的是，它通过“首套、120平方米、150万元”三重门槛，将财政资金定向输送给三四线城市和县域的刚需群体，避免“大水漫灌”，是财政定向发力与货币结构性配合的组合拳。

很明显，财政支持楼市已改变传统模式，政策支持方向由过去侧重供给端，如保交楼、收储存量房，进一步向需求端延伸。此次政策由财政部、央行、金融监管总局三部门联合发文，资金“预拨+结算”、银行“免申即享”自动扣减，形成了“财政引导、金融放大、市场运作”的闭环，有利于更好释放城乡居民刚性住房需求。

然而，要严格实施购房贴息政策，避免贴息政策出现偏差或走形变样，应重点防范资格审核漏洞、资金安全风险和还款能力错配，并处理好政策执行中的公平与效率问题：

一要严防“阴阳合同”和套取骗补。在面积和价格双重限制下，可能诱发拆分合同、虚报面积、签订“阴阳合同”、高评高贷等规避行为。对于通过违规操作套取、骗取贴息的，应收回贴息资金；对于与客户合谋违规操作的银行，监管部门应严格追责，情节严重者不得继续经办相关业务，并实施行政与经济双重处罚。

二要警惕“内卷式”竞争。银行机构应在服务效率和综合金融服务上开展竞争。面对符合条件的优质刚需客户有限的情况，严禁银行在贴息基础上再叠加额外利率优惠，盲目争抢优质刚需客户，真正发挥政策缓解银行净息差压力的作用。

三要防范外部诈骗。银行办理贴息不能委托任何第三方，也不收取任何费用。要提醒购房者防范不法分子以“代办贴息”“包批”等名义实施的诈骗行为。

四要加大财政与金融监管部门协同监管力度。经办银行负责贴息资格审核；财政部门牵头组织实施并做好预算管理；金融管理部门做好房地产信贷管理；央行省级分行与省级财政部门共享政策执行情况，并建立联合抽查机制。财政部会同金融监管总局适时组织联合抽查，发现违规行为及时处理，确保财政资金安全和政策效果。

此外，要做好购房贴息政策宣传，让购房刚需族懂得贴息是阶段性福利，而非终身利率优惠。购房者应根据自身还款能力贷款购房，不应单纯为了补贴而购买存在硬伤或配套较差的房源，应关注地段、配套和交付安全等根本因素，确保不增加家庭财务负担。（作者系中国地方金融研究院研究员）