深圳市大鹏新区葵涌办事处溪涌片区城市更新项目招标公告

根据 《关于加强深圳市集体企业要素交易工作的指导意见（试行）》（深集资规〔2024〕1号）、《深圳市集体企业土地资产处置操作指引（试行）》（深集资规〔2024〕6号） 等相关规定， 深圳市大鹏新区葵涌办事处溪涌片区城市更新 项目（以下简称：本项目）已经获得相关批准，经 深圳市葵涌溪新股份合作公司 民主决议，委托 深圳交易集团有限公司大鹏分公司 （以下简称“交易集团”）采用 公开招标【交易方式】 欢迎各投标人参与本项目投标。

一、项目基本情况

（一）项目编号: JTYSJY-DP-2025-00005

（二）项目名称： 深圳市大鹏新区葵涌办事处溪涌片区城市更新项目

（三）集体企业: 深圳市葵涌溪新股份合作公司

（四）项目概况:

1.2014年5月，本项目更新单元（范围调整）被列入《2014年深圳市城市更新单元计划第一批计划》，拟拆除重建用地面积245992平方米、拟更新方向为居住等功能、更新单元范围内应落实不少于24班小学一所；

2.2016年2月，本项目取得市规划国土委关于批准《大鹏新区葵涌办事处溪涌片区城市更新单元规划》的通知（深规土〔2016〕110号），本项目更新单元用地面积253437.1平方米，拆除范围用地面积为245991.8平方米；

3.2022年8月，本项目取得深圳市大鹏新区管理委员会关于《大鹏新区葵涌办事处溪涌片区城市更新单元规划修改》审批情况的通知（深鹏管函〔2022〕172号），本项目更新单元用地面积325428.1平方米，拆除范围用地面积为245990.5平方米；

4.2025年6月，本项目更新单元（计划调整）被列入《2025年深圳市大鹏新区城市更新单元计划第二批计划》，拆除范围用地面积调整为245647平方米。

二、投标人的资格要求：

投标人应符合以下所有资格条件:

1.投标人必须为在中华人民共和国境内注册的、具有合法经营资格的独立法人单位（证明材料：提供营业执照扫描件）；

2.投标人具有行政主管部门核发的在有效期内房地产开发企业资质（证明材料：提供行政主管部门核发的在有效期内的房地产开发资质证书扫描件）；

3.投标人具有良好的社会信誉，即未被列入严重失信主体名单和失信被执行人。（证明材料：将通过“信用中国”网站查询严重失信主体名单和失信被执行人情况,以交易集团在评审现场查询为准,投标人无需提供。）；

4.投标人须承诺后续开发阶段符合国家房地产开发企业资质管理的相关规定，与本项目开发规模、项目定位相适应（证明材料：出具《承诺函》，承诺在开发阶段前取得房地产开发资质证书，且与本项目开发规模、项目定位相适应，格式自拟）。

备注：本项目不接受联合体投标。

三、公告期限

15个工作日（2025年11月11日00时00分---2025年12月02日09时30分）

四、招标文件获取

1.时间:2025年11月11日00时00分---2025年12月02日09时30分

2.地点:集体企业要素交易系统（https://***/ggzy/center/

3.深圳交易集团集体企业要素交易系统-系统用户手册（意向方）：https://***/jyfw/details.html?contentId=1999571%3C/p%3E%3Cp%3E

4.集体企业电子标书查看工具安装包：https://***/jyfw/details.html?contentId=2000784%3C/p%3E%3Cp%3E

5.集体企业要素投标工具安装包https://***/jyfw/details.html?contentId=1998364%3C/p%3E%3Cp%3E

五、递交投标文件截止时间、开评标时间和地点

1.投标文件递交方式: 本项目实行网上投标，采用电子投标文件。投标截止时间及投标时间均以公告为准。

2.投标截止时间: 2025年12月02日 09时30分

3.投标文件要求:

详见招标文件。

4.开标时间： 2025年12月02日 09时30分

5.评标时间： 2025年12月02日 10时00分

6.开标地点: 集体企业要素交易系统网上开标大厅

7.评标地点：深圳市大鹏新区葵涌街道生命科学产业园A8栋二楼

六、本次招标的有关信息同步在以下网站及媒体发布

1.网站/媒体: 深圳公共资源交易网、集体企业要素交易网、集体企业要素交易系统

2.重要提示:

意向方有义务在交易活动期间浏览以上网站，在以上网站公布的与本次项目有关的信息视为已送达各意向方。交易平台恕不再另行电话通知各意向方。

七、交易保证金的收取、处置方式及违约情形（如有）

（一）交易保证金收取方式: 人民币壹佰伍拾万元整（小写：1,500,000.00元）

（二）交易保证金交纳截止时间: 2025年12月02日 09时30分

（三）交易保证金交纳方式: 1.银行转账：通过系统虚拟子账户缴纳；2.金融机构出具的保函：通过集体企业要素交易系统“我的投标情况--申请电子保函”模块直接发起电子保函申请。

（四）交易保证金处置方式:

1.合作方向交易集团交纳交易服务费且与溪新股份公司签订搬迁补偿协议后，可采用以下方式处理交易保证金，一是凭溪新股份公司开具的履约保证金收款凭证办理交易保证金退还手续，交易集团在收到退款申请后的5个工作日内，将交易保证金不计利息按原路径退回；二是合作方向交易集团提供《转账委托书》，交易集团在收到《转账委托书》后的5个工作日内将合作方的交易保证金转交给溪新股份公司作为履约保证金。履约保证金金额大于交易保证金金额时，由合作方补齐差额；

2.未成交投标人的交易保证金，由交易集团在交易结果公示期满后的5个工作日内无息原路退回。

（五）违约情形:

投标人有下列行为之一的，视为违约，取消中标资格，已交纳的交易保证金将不予退回，深圳交易集团有限公司大鹏分公司在扣除交易服务费后，按照招标方要求处置剩余保证金。给深圳交易集团有限公司大鹏分公司造成损失的，投标人应当依法承担相应赔偿责任：

1.在交易公告规定的投标/响应截止后撤销交易文件或者作出撤销交易实质行为的；

2.在被确定为合作方后无故放弃中选资格或存在未按交易文件要求签订合同等不参与后续交易活动情形的；

3.经相关主管部门或评审委员会认定响应方之间相互串通、影响公平竞争的；

4.经相关主管部门或评审委员会认定响应方提供虚假主体材料或证明文件的；

5.存在其他违法违规或违反交易文件约定情形的。

八、其他补充事项

1.异议提出截止时间: 2025年11月22日 09时30分

2.澄清答疑截止时间: 2025年11月17日 09时30分

关于异议的联系方式，详见本公告“联系方式”，其他要求，详见《招标文件》。

3.特别说明

本次公开招标/谈判的行为是依照《关于加强深圳市集体企业要素交易工作的指导意见（试行）》（深集资规〔2024〕1号）、《深圳市集体企业土地资产处置操作指引（试行）》（深集资规〔2024〕6号）规定的程序进行。交易平台（_深圳交易集团有限公司大鹏分公司__）负责交易程序的组织工作。集体企业在项目公告及招标文件中关于集体用地土地使用权交易的描述情况是其真实的意思表示，集体企业保证本次公开招标的用地是指集体企业依法享有土地使用权的土地。因本项目集体用地前期历史原因，或集体企业对该集体用地土地使用权交易描述情况存在的瑕疵、与第三方签订的协议等引起的一切法律诉讼风险均与交易平台无关。

4.服务费收费标准

交易服务费根据《关于印发深圳交易集团有限公司（深圳公共资源交易中心）业务收费标准的通知》（深交易〔2023〕69号）标准计算，由中标人进行支付，中标人未交纳交易服务费的，取消中标资格，将中标人交易保证金扣除交易服务费用后余额划转至招标人账户。

5.特别事项披露及风险提示

（1）2009年，招商安业公司曾就“溪涌村地块”“盐村地块”“洞背地块”（三地块位于本项目范围内）与溪新股份公司（合并前主体）签订了相关旧改合作协议，合作到期后又签订了补充协议。但截止本方案发布，前述合作协议、补充协议约定的有效期均已届满。

（2）招商安业公司作为本项目更新单元计划申报主体，已就本项目开展了更新意愿征集、计划申报、专项规划编制等前期工作，并按照项目规划和轨道交通8号线（三期）溪涌车辆段项目土地移交需要，就项目范围内部分被搬迁物业进行了搬迁、拆除。据招商安业公司披露资料，截至2024年3月31日，其与项目范围内被搬迁人签订《搬迁补偿安置协议》的建筑面积约【176232.6】平方米，其中已签署搬迁补偿协议且已拆除的物业面积【136256.7】平方米（以实际签约及测绘情况为准），招商安业公司主张为开展前述项目前期工作累计支出约【5.44】亿元（下称前期成本），溪新股份公司已委托深圳市中航会计师事务所（普通合伙）对招商安业公司开展前述工作过程中产生的前期成本进行审计。2024年3月31日之后，招商安业公司暂停支付《搬迁补偿安置协议》（以及为了实现搬迁效果而签订的租赁协议）约定的补偿款、过渡期安置费、租金。

（3）根据上述审计情况（以最终出具的审计报告为准）以及与招商安业公司协调沟通情况，合作方在与溪新股份公司签署正式合作协议后，须承担2024年4月1日之后至项目首次实施主体确认之日且2026年2月28日之前招商安业公司欠付私人业主的《搬迁补偿安置协议》（以及为了实现搬迁效果而签订的租赁协议）约定的过渡期安置费、租金，并承接项目搬迁方的其他义务。另外，合作方须按审计确认的前期成本按以下约定计算方式分批给予招商安业公司对应面积住宅物业作为补偿并且双方签署相关拆迁补偿协议，物业补偿方式为：

①以招商安业披露的前期成本人民币5.44亿元为基数及成本上限，如果最终深圳市中航会计师事务所（普通合伙）出具的审计报告确认的前期成本在人民币5.44亿的90%（含90%，即人民币4.9亿）或者以上情况下，则合作方需给予招商安业公司17000平米住宅物业作为补偿。

如审计报告确认的前期成本低于人民币5.44亿的90%（即人民币4.9亿）情况下，则合作方需给予招商安业公司补偿的住宅物业面积以17000平米为基准同比例下调，即最终补偿面积=17000平米*审计报告确认的前期成本/5.44亿。

在审计报告出具后，双方另行签署相关拆迁补偿协议。具体物业补偿节点和面积如下第2项。

②在项目二期、三期和四期分别按招商安业公司根据上述第1点规定应取得的补偿面积的20%、30%和50%，由合作方以物业回迁形式（具体形式以政策允许为准，落实补偿物业所产生的税费由合作方与招商安业公司各自依法承担，下同）将相对应物业登记至招商安业公司名下；

③如招商安业公司所披露的已签署《搬迁补偿安置协议》的面积或者已拆除的物业面积与实际不符，或者招商安业公司存在应付未付款项并在项目后续推动过程中，导致后续溪新股份公司或者合作方产生损失或者为招商安业公司垫付资金，则相应损失及垫付资金由招商安业公司承担，溪新股份公司与合作方有权扣减相应价值的应补偿招商安业公司的住宅物业。

（4）溪新股份公司已函告招商安业公司，为落实上述补偿，其应当履行如下义务，否则，招商安业公司须承担相关补偿无法落实的后果：

①本项目中标通知书发出后，招商安业公司应当与中标合作方、相关被搬迁人或业主就已签订的《搬迁补偿安置协议》（以及为了实现搬迁效果而签订的租赁协议）进行解除、重签或者签订三方变更协议，将搬迁人变更为合作方、明确拖欠搬迁补偿补偿款项的承担方式、剩余权利义务的转移方式。

②招商安业公司应当同步向合作方移交项目所有已签署《搬迁补偿安置协议》及项目相关文件（包括计划申报资料、规划编制和批复文件、土地建筑物核查复函、提前拆除和用地移交腾挪置换相关批文、测绘报告、权属核查文件、项目前期费用及列入开发成本所需的财务资料等）原件。

（5）溪新股份公司系基于集体资产评估价值获得相应价值的合作条件及补偿内容。上述给招商安业公司的补偿与溪新股份公司享有的合作条件及补偿内容不相关，无论合作方与招商安业公司最终如何理清经济关系，不得减损溪新股份公司集体利益或要求溪新股份公司承担连带责任。但如因招商安业披露信息的真实及全面或存在未理清债务导致项目及合作方出现损失，溪新股份公司负责与合作方向招商安业追责并从招商安业应补偿的物业面积中扣除相应价值对应的面积。

（6）其他风险提示：本项目涉及约6000平方米地块存在溪新股份公司与第三方签署了《农村宅基地转让协议》，但尚未厘清经济关系的情形，溪新股份公司负责处理相关争议，合作方给予协助。

6.招标底价

深圳市葵涌溪新股份合作公司采用回迁物业的补偿方式，获得回迁物业面积不少于34,934.92平方米，即回迁物业总价值不少于707,120,186元，具体如下：

住宅底商一层5,000平方米，评估单价为29,000元/㎡；商业综合体25,000平方米，评估单价为18,300元/㎡，商务公寓4,934.92平方米，评估单价为21,200元/㎡。

九、履约保证金

（一）溪新股份公司与合作方签订合作开发协议后15日内，合作方应按相关规定向溪新股份公司缴纳项目履约保证金人民币30,000,000元（大写：叁仟万元整），用于担保合作方全面履行合作开发协议义务、保障溪新股份公司合作权益落实、弥补因合作方违约导致的溪新股份公司各类损失。

（二）溪新股份公司与合作方签订合作开发协议后15日内，合作方应另外向溪新股份公司缴纳项目过渡期安置费保证金人民币20,000,000元（大写：贰仟万元整）。除正常保障溪新股份公司合作权益外，该过渡期安置费保证金可在项目范围内已与招商安业公司签订搬迁补偿安置协议的被搬迁人“换签”（变更搬迁人为合作方或者与合作方重签搬迁补偿安置协议）比例达到80%后，用于紧急垫付被搬迁人的过渡期安置费，待首次实施主体确认后，合作方应予以补足。

（三）上述履约保证金、过渡期安置费保证金待全部应回迁物业登记于溪新股份公司名下后无息退回（已扣除/没收但合作方未补足的部分，无需退还），退还之前保证金产生的利息归溪新股份公司所有。

十、联系方式

1.集体企业信息

名 称: 深圳市葵涌溪新股份合作公司

联 系 人: 黄先生

联系方式: 13714735988

2.交易平台信息

名称：深圳交易集团有限公司大鹏分公司

联系人：李映纯

联系方式：0755-89314494

联系地址:深圳市大鹏新区葵涌街道生命科学产业园A8栋203室

技术支持:

深圳交易集团有限公司大鹏分公司

2025年11月10日