长沙市麓山梅溪湖实验中学2024年9月至2027年8月校园物业管理服务项目续签合同合同公告

（一）基本服务

1、目标与责任

（1）建立健全的物业管理各项管理制度，并将各项主要管理制度上墙公示。

（2）日常服务完成率不低于 97%。

（3）采用物业服务类软件为学校提供信息化服务，提高服务效率和服务质量。

（4） 物业管理档案完整率不低于 97%。

（5） 日常对于师生的投诉需在3个工作日内答复。

（6）每季度召开一次师生恳谈会，了解师生的实际需求，并予以改进。

（7）建立学校各类委托设备及房屋的台账资料，物资台账基本相符率到达 95%以上，并每季度更新。

（8） 每学期进行两次服务项目内的师生满意度测评，师生满意度不得低于 85%。

（9）对物业其它人员进行培训教育，如：保洁培训，绿化培训等。

（10）满足校方提出的合理需求。

2、服务人员要求

（1）每季度至少开展 1次岗位技能、职业素质、服务知识等教育培训，并进行适当形式的考核。

（2）根据采购人要求对服务人员进行从业资格审查，审查结果向采购人报备。

（3）服务人员的年龄、学历、工作经验及资格条件应当与所在岗位能力要求相匹配，到岗前应当经过必要的岗前培训以达到岗位能力要求，国家、行业规定应当取得职业资格证书或特种作业证书的，应当按规定持证上岗。

（4）如采购人认为服务人员不适应岗位要求或存在其他影响工作的，可要求供应商进行调换。如因供应商原因对服务人员进行调换，应当经采购人同意，更换比例不得超过本项目服务人员总数的20%。本项目服务人员不得在其他项目兼职。

（5）着装分类统一，佩戴标识。仪容整洁、姿态端正、举止文明。用语文明礼貌，态度温和耐心。

3、保密和思想政治教育

（1）建立保密管理制度。制度内容应当包括但不限于：①明确重点要害岗位保密职责。②对涉密工作岗位的保密要求。

（2）根据采购人要求与涉密工作岗位的服务人员签订保密协议。保密协议应当向采购人报备。

（3）每季度至少开展 1次对服务人员进行保密、思想政治教育的培训，提高服务人员保密意识和思想政治意识。新入职员工应当接受保密、思想政治教育培训，进行必要的人员经历审查。

（4）发现服务人员违法违规或重大过失，及时报告采购人，并采取必要补救措施。

4、档案管理

（1）建立物业信息，准确、及时地对文件资料和服务记录进行归档保存，并确保其物理安全。

（2）档案和记录齐全，包括但不限于：①采购人建议与投诉等。教育培训和考核记录。保密、思想 政治教育培训记录。②房屋维护服务：房屋台账、维修、维保记录等。③公用设施设备维护服务：设备台账、设备卡、维保记录、巡查记录、设施设备安全运行、设施设备定期巡检、维护保养、维修档案等。④保洁服务：工作日志、清洁检查表、用品清单、垃圾分类台账等。⑤绿化服务：绿化养护记录、消杀记录等。⑥学生宿舍服务：学生公寓值班记录、宿舍评比记录、大功率电器检查等。⑦其他：司机出车记录、食堂相关管理记录等。

（3）遵守采购人的信息、档案资料保密要求，未经许可，不得将建筑物平面图等资料转作其他用途或向其他单位、个人提供。

（4）履约结束后，属于学校资料交还采购人，采购人按政府采购相关规定存档。

5、 服务改进

（1）明确负责人，定期对物业服务过程进行自查，结合反馈意见与评价结果采取改进措施，持续提升管理与服务水平。

（2）对不合格服务进行控制，对不合格服务的原因进行识别和分析，及时采取纠正措施，消除不合格的原因，防止不合格再发生。

（3）需整改问题及时整改完成。

6、重大活动后勤保障

（1）制订流程。配合采购人制订重大活动后勤保障工作流程，需对任务进行详细了解，并根据工作安排制定详细的后勤保障计划。

（2）实施保障。按计划在关键区域和重点部位进行部署，确保任务顺利进行，对活动区域进行全面安全检查，发现并排除安全隐患。

（3）收尾工作。对现场进行检查，做好清理工作。

7、 应急保障预案

（1）重点区域及安全隐患排查。结合项目的实际情况，对重点部位及危险隐患进行排查，并建立清单/台账；应当对危险隐患进行风险分析，制定相应措施进行控制或整改并定期监控；随着设施设备、服务内容的变化，及时更新清单/台账，使风险隐患始终处于受控状态。

（2）应急预案的建立。根据学校隐患排查的结果和实际情况，制定专项预案，包括但不限于：火情火警紧急处理应急预案、紧急疏散应急预案、停水停电应急预案、有限空间救援应急预案、高空作业救援应 急预案、恶劣天气应对应急预案等。

（3）应急预案的培训和演练。应急预案定期培训和演练，组织相关岗位每半年至少开展一次专项应急预案演练；留存培训及演练记录和影像资料，并对预案进行评价，确保与实际情况相结合。

（4）应急物资的管理。根据专项预案中的应对需要、必要的应急物资，建立清单或台账，并由专人定期对应急物资进行检查，如有应急物资不足，及时通知采购人购置齐全，确保能够随时正常使用。

8、服务方案及工作制度

（1）制定工作制度，主要包括：人员录用制度、档案管理制度、物业服务管理制度、公用设施设备相关管理制度等。

（2）制定项目实施方案，主要包括：交接方案、人员培训方案、人员稳定性方案、保密方案等。

（3）制定物业服务方案，主要包括：房屋维护服务方案、公用设施设备维护服务方案、绿化服务方案、保洁服务方案、学生宿舍管理方案、司机服务方案、食堂管理服务方案等。

9、信报服务

（1）设置 24 小时报修服务热线。

（2）紧急维修应当 15分钟内到达现场，不间断维修直至修复。

（二） 校舍及设施维护服务

1、基本要求

负责校区木工、泥工、水电维修、高压配电房24小时值班等服务。

2、校舍养护、维修、装修管理

（1）房屋外观完好、整洁，外墙是建材贴面的、无脱落现象；是玻璃幕墙的，无破损；是涂料的，无脱落现象;无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。

（2）楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损；墙体整洁，无乱张贴；共用部位门窗、灯具、开关等功能良好；卫生间、水房等管理完好。

（3）共用楼梯、天台、通道、卸货平台等处无堆放工业原料、 废料、杂物及违章占用等；天台隔热层无破损。

（4）根据校舍各种构、部件的合理使用年限，订立定期保养、修缮计划。

（5）根据校舍木结构、砖石结构、钢结构等不同的养护要求，制定防潮、防腐、防蚁蛀、防锈等定期保养、修缮计划。

（6）根据防台风、防汛、防梅雨、防冻、防治白蚁等需要，制定季节性预防养护计划。

（7）适时向学校提出油饰、粉刷、集中更换门窗等中修维护计划。

（8）对进入校区的施工人员及工具、材料等实行验证、登记管理。

（9）督促施工单位配备消防器材、确定消防安全责任人。

（10）对施工现场进行防火安全巡査，按规定进行动火管理。

（11）配合学校为装修施工提供供水、供电保障服务。

（三）公用设施设备维护服务

1、供配电系统

（1）配合学校做好高压电气设备检测工作，留存高压电气测试合格的报告。

（2）按照规定的周期对变配电设备、设施进行检查、维护、清洁。

（3）供电维修人员必须持证上岗，一般故障排除时间不超过 24 小时，一次维修合格率不低于 99%。

（4）供电设备完好率 98%以上，确保无重大责任事故，确保用电安全。

（5）配电间实行封闭管理，配备灭火器材。

（6）制定临时用电管理措施，限电、停电应有明确的审批权限，按规定要求通知使用部门（人）。

（7）遇紧急情况时，应采取必要的紧急处理措施。

2、给排水系统

（1）应定期对给排水系统进行维护、润滑。

（2）污水泵、提升泵、排水泵、阀门等，曝气风机、排水系统通畅，各种管道阀门完好，仪表显示正确，无跑、冒、滴、漏；用户末端的水压及流量满足使用要求。

（3）如遇供水单位限水、停水，按规定时间提前通知校方。

（4）确保水质无污染并符合规定的要求：生活饮用水水质应符合GB5749《生活饮用水卫生标准》的要求。

（5）涉及生活饮用水设施的日常使用管理、清洗消毒人员的健康检查、水质检测的要求参照《长沙市生活饮用水二次供水卫生管理办法》执行。

（6）每学期配合专业公司对水箱进行清洗消毒，清洗消毒后的水箱应取得水质检测报告（学校承担专业清洗消毒费用及检测费用），并交校方审核。留存报告。

3、升降系统

（1）负责监督检察电梯准用证、年检合格证、维修保养合同是否完备。

（2）电梯由专业队伍维修保养（学校承担维修养护费）。

（3）确保升降电梯 24 小时正常运行，电梯运行平稳，乘座舒适，电梯准确启动运行，停层准确。轿厢内、外按钮、灯具等配件保持完好。

（4）运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场处理，及时排除故障。

（5）运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施。

4、照明系统

（1）路灯、大堂、电梯厅、楼道等公共部位应保持98%以上的亮灯率，如有缺损，应及时更换。

（2）泛光照明灯具、大堂吊灯外观进行检查，保持清洁完好，并保持 98%以上的亮灯率。

（3）公共电器柜电器设备，遇有故障，应及时处置，保证运行安全、正常。

5、空调系统

（1）空调通风系统运行管理符合《空调通风系统运行管理标准》（GB50365）的相关要求。

（2）办公楼内温湿度、空气质量等符合《室内空气质量标准》（GB/T18883）的相关要求。

（3）定期维保并做好记录，保证空调设施设备处于良好状态（维保费用由学校承担）。

（4）中央空调运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机等设施设备进行系统检查，运行期间每日至少开展 1次运行情况巡查。

（5）每半年至少开展 1次管道、阀门检查并除锈。

（6）每年至少开展 1次系统整体性维修养护，检验 1 次压力容器、仪表及冷却塔噪声（费用由学校承担）。

（7）每年至少开展 1次新风机、空气处理机滤网等清洗消毒；每 2年至少开展 1次风管清洗消毒（费用由学校承担）。

（8）每年至少开展 1次分体式空调主机（含空调过滤网）和室外机清洁。每月至少开展 1次挂机和室外支架稳固性巡查（费用由学校承担）。

（9）制冷、供暖系统温度设定及启用时间符合节能要求。

（10）发现故障或损坏应当在 30 分钟内到场，紧急维修应当在15分钟内到达现场，在12小时内维修完毕（维修如需更换零配件，费用由学校承担）。

6、弱电系统

（1）安全防范系统维护保养符合《安全防范系统维护保养规范》（GA/T 1081）的相关要求。

（2）保持监控系统、门禁系统、安全防范系统等运行正常，有故障及时排除。

7、其他事项

完成学校领导及物业经理、助理交待的其他任务。

注：电梯系统、锅炉设备等设施设备的安装改造维修应当由具备相应资质的供应商完成，如供应商自身不具备，可进行分包由具有相应资质的单位完成。服务标准涉及的国家标准有更新的，执行国家最新标准。

（四）保洁服务

1、基本要求

负责校区外围场地及绿化带的保洁、教学楼公共区域及辅助用房保洁、垃圾分类与清运等服务。

2、保洁服务

外围场地及绿化带的保洁：

（1）道路地面、广场地面大件垃圾≤1 件。

（2）绿化内大件垃圾≤1 件。

（3）室外体育场地面无明显垃圾。

教学公共区域及辅助用房保洁：

（1）房屋周边区域地面干净，周边绿化带内无明显垃圾。

（2）平台台阶保持清洁。

（3）楼内走道、扶梯地面无污渍、无大件垃圾。

（4）扶梯扶手、栏杆保持干净、无灰尘。

（5）消防栓、消防箱保持表面干净，无明显积灰。

（6）垃圾箱筒表面无污渍、无积灰、里面套垃圾袋。

（7）开放式地沟无大件垃圾。

（8）地面保持干净，无垃圾、污迹、水迹。

（9）阶梯教室多媒体设备保持整洁表面无明显积灰。

（10）垃圾桶表面无污迹、无积灰。

（11）坐厕内、小便池内刷洗干净，无明显尿渍，保持无异味、无垃圾、无积水。

（12）隔断、人手高墙面，门、门框、照明开关无明显积灰。

（13）镜面保持光亮，无明显水迹，面盆无水锈。

（14）废物箱表面无明显积灰、无异味。

（15）卫生间内保持空气清新、无异味。

（16）门、门框、地脚线无污渍、无明显积灰。

（17）室内空气无异味。

（18）电梯轿厢四壁光洁明亮、无浮灰，不锈钢表面（镜面）光亮、无污迹。

（19）操作面板无污迹、无明显积灰、无擦痕。

（20）保持轿厢内空气清新、无异味。

（21）卫生工具摆放在工具室，保持工具整齐，地面干净无污渍。

（22）饮水机表面清洁无污渍灰尘，下面水槽无污渍积水。

垃圾分类与清运：

（1）按国家规定进行垃圾分类培训、教育、实施。

（2）垃圾箱筒表面无污渍、无积灰。

（3）垃圾箱筒内的垃圾不超过 3/4 的高度。

（4）垃圾清收率不低于 99%。

完成学校领导及物业经理、助理交待的其他任务。

3、楼外公共区域

（1）道路地面、绿地、明沟：道路、地面、绿地每日清扫不少于2次，需动态保洁维持清洁，广场砖地面每半月洗刷一次；目视地面干净，无苔痕，不易滑倒；地面垃圾滞留时间不能超过二小时；明沟每日清扫一次，明沟无杂物、无积水。

（2）公共灯具、宣传栏、小品等：每周擦抹不少于2次，目视无灰尘、明亮清洁（2米以上部位每半月至少擦抹、除尘1次）。

（3）垃圾厢：有专人管理。生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾厢每日清理、冲洗不少于2次，垃圾厢整体清洁、无异味，灭害措施完善。

（4）垃圾桶：按采购人要求实行垃圾分类分拣管理，合理设置垃圾桶，每日清理不少于2次，擦拭不少于1次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。

（5）消毒灭害：每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水1次，每半年至少灭鼠1次。

（6）道路地面、绿地、明沟：道路、地面、绿地每日清扫不少于2次，需动态保洁维持清洁，广场砖地面每半月洗刷一次；目视地面干净，无苔痕，不易滑倒；地面垃圾滞留时间不能超过二小时；明沟每日清扫一次，明沟无杂物、无积水。

4、楼内公共区域

（1）地面和墙面：地面每日清扫不少于1次，其中门厅每日清扫不少于2次，地面每日拖洗不少于1次；大堂、门厅花岗石、大理石每季保养一次，保持材质原貌，常态下干净、无灰尘。

（2）楼梯扶手、栏杆、窗台：隔日擦抹不少于1次，保持干净、无灰尘。

（3）消防栓、指示牌等公共设施：每周擦抹不少于2次，目视无灰尘、无污渍。

（4）天花板、公共灯具：每月除尘不少于1次，目视干净，无蜘蛛网。

（5）门、窗、玻璃：每半月擦拭不少于1次，其中门厅玻璃每周不少于1次，目视洁净、光亮、无灰尘。

（6）天台、屋顶：保持清洁、无垃圾。

（7）垃圾收集：按采购人要求实行垃圾分类分拣管理；按要求设置垃圾收集点，每日清理不少于2次，收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。

（8）公共卫生间：专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。其中教学楼公共卫生间上课期间每节课时段均需安排人清洁，确保学生下课时段如厕前无异味、干净整洁。

5、垃圾分类与清运

（1）按国家规定和长沙市生活垃圾分类工作方案要求，进行垃圾分类培训、教育、实施，争创生活垃圾分类示范单位。

（2）垃圾箱筒表面无污渍、无积灰。

（3）垃圾箱筒内的垃圾不超过 3/4 的高度。

（4）垃圾清收率不低于99%。

（5)完成学校领导及物业经理、助理交待的其他任务。

6、卫生消毒

（1）办公用房区域、公共场所区域和周围环境预防性卫生消毒，消毒后及时通风，如遇特殊时间每周至少开展 1 次作业。

7、具体清洁要求

注：根据物业用材情况选择清洁要求

（五）绿化服务

1、基本要求

校区内栽种的所有植被、绿化带、树木的养护、修剪、除虫、除杂草等服务。

2、校园绿化服务

（1）植物配置合理、绿地充分，无裸露土地。

（2）花草树木生长正常，剪修及时，无枯枝死杈及病虫害现象。

（3）绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象。

（4）根据季节和天气对植物进行浇水、施肥、松土，确保植物长势正常。

（5）对绿化区域杂草常态管理、拔除到位，避免出现杂草影响绿化整体效果。

（6）完成学校领导及物业经理、助理交待的其他任务。

（六）学生公寓住宿服务

1、基本要求

负责学校寄宿生住宿的分配、管理，宿舍楼内每日公共区域卫生工作等服务。

2、学生公寓住宿管理服务

（1）根据学校住宿分配方案提供迎新服务。

（2）根据学校入住相关规定提供入住分配服务。

（3）学生宿舍楼设专职宿管门岗，实行分时段封闭管理；外部人员未经许可不得进入学生宿舍。

（4）负责楼内防火安全以及秩序维护及安全宣传教育。

（5）做好假期学生集中住宿的相关服务及管理工作。

（6）配合学校按要求组织学生自习或活动

（7）配合学校做好宿舍楼大、中修和计划性养护。

（8）根据学校有关规定，办理统一退宿/个别退宿/换寝服务。

（9）负责宿舍楼内公共区域卫生工作及学生寝室内卫生管理考核工作。

（10）树立以人为本的服务理念，做到在管理中育人，服务中育人。

（11）每周主动和班主任取得联系，报告学生在寝周表现，协同做好学生教育工作。

（12）对学生进行规范化管理，培养学生自主管理能力，养成良好的生活习惯。

（13）每天按时清点人数，维持寝室纪律。

（14）按学校要求做好每日宿舍的消毒、熏艾条工作。

（15）完成学校领导及物业经理、助理交待的其他任务。

（七）司机服务

1、基本要求

负责学校公车的日常运行和车辆维护工作。

2、具体内容及要求

（1）司机证件齐全有效，符合准驾车型。

（2）上班时间内，按学校要求驾驶车辆。遵守校方所有规定，尽忠职守，维护学校利益。

（3）每天出车前必须检查车辆是否正常，发现问题及时维修，同时向主管领导报告。

（4）车辆行驶时，须遵守交通规则，严禁违规停车，严禁超速，超载，严禁酒后驾车，疲劳开车，凡因司机原因造成的违章处罚，由司机全部承担。

（5）爱护车辆，定时按要求保养车辆，如更换机油、检查车况等，要保证车辆安全性能，保持车内外干净整洁。

（6）不得弄虚作假虚报保养、维修费用等，一经发现，依情节轻重给予相应处理。

（7）完成学校领导及物业经理、助理交待的其他任务。

（八）食堂管理服务

1、基本要求

负责学校食堂成本管控、食材采购及保管、食品安全管理等服务。

2、具体内容及要求

食堂成本会计兼保管员：

（1）负责食堂财务账目管理，账册齐全有效，账目清楚严谨。

（2）负责查验采购、库管票据，查验票据手续齐全后，据实造册登帐。

（3）负责每月提供食堂财务报表，收支两账，盈亏各明。

（4）负责及时向学校领导提供食堂财务信息，便于学校领导掌握盈亏，决策经营。

（5）负责整理仓库物品的入库、出库、储存、保管、检验及帐务报表的登录等工作。

（6）仓库物资实行先进先出的作业原则，并按此原则分别计划储存方式及位置。

（7）除仓管人员和因业务工作需要的有关人员外，任何人未经许可，不得进入仓库。严禁库房内会客及其他部门职工围聚闲聊。

（8）仓管人员对物品进、出仓，应当即办理手续，不得事后补办，应保证帐物相符，及时核对，并随时接受上级主管部门、学校食品安全工作小组、纪检、工会等部门的检查。

（9）配合学校主管部门每月对仓库盘点一次，检查货的实存、货卡结存数、物资明细账余额三者是否全都准确， 每年年终，仓储人员应会同学校总务处一起共同办理总盘存。

（10）完成学校领导及物业经理、助理交待的其他任务。

食堂采购员：

（1）熟悉《食品安全法》，熟悉各类食材，取得食品安全考核合格证，证书在有效期内。

（2）与厨房等使用部门及时取得联系，做到按每周菜谱计划进货。

（3）采购食品时应认真查验食品质量、标签内容、生产日期、保质期、生产厂家、厂址、批准文号等。

（4）向定点供应商索取产品“两证”(经营许可证，检验、检疫合格证等)复印件。

（5）严格验收每天所送物资，如有掺杂掺假、已过或快到保质期、腐败变质，油脂酸败霉变，生虫，混有异物或感官状态异常的原料坚决不接收。

（6）及时准确掌握市场信息，结合市场价及定点供应商协议条款灵活安排进货，杜绝人情采购等现象，负责按学校要求及时准确公布各类食品进货价及市场零售价，接受师生监督。

（7）完成学校领导及物业经理、助理交待的其他任务。

食品安全管理员：

（1）熟悉《食品安全法》，熟悉学校食堂食材加工制作转运售卖要求，取得食品安全考核合格证，证书在有效期内。

（2）从维护广大师生的根本利益和维护社会稳定出发，高度树立食品安全、卫生意识。

（3）自行督促各责任方认真做好“六个记录”: 食堂食材验收记录、食堂食品试尝记录、食堂食品留样记录、学校食堂工作督查记录、行政陪餐记录、食堂从业人员培训记录。

（4）对从业人员进行健康管理，建立健康档案，督促食堂从业人员进行健康检查，对患有有碍食品安全疾病的人员提出工作岗位调整意见并督促落实。

（5）对食品（含原料）、食品添加剂、食品相关产品采购索证索票、进货查验、采购记录和食品添加贮存、使用进行管理。

（6）组织制定食品安全检查计划，对食品安全管理制度落实情况、食品加工制作过程的食品安全状况、食品安全操作规范的执行情况定期进行检查并记录、存档。对检查中发现的不符合食品安全要求的行为应及时制止并提出处理意见。

（7）对食堂、超市环境卫生和餐厨废弃物处理进行监督管理。

（8）督促工作人员必须穿戴卫生工作服进行操作。

（9）及时发现指出食堂管理中各个环节(原料进购、餐具消毒、操作加工、剩余及霉变食品的处理)存在的安全隐患，督促整改，并及时反馈。

（10）做好陪餐监管工作，及时关注售卖窗口饭菜份量是否充足，及时了解师生对用餐情况的反馈意见和建议、督促食堂努力改善学生伙食。

（11）按照学校制定的每日检查考核表对食堂、超市工作进行检查，落实考核问责制度。

（12）完成学校领导及物业经理、助理交待的其他任务。

★3、投标人须承诺：中标后按投标文件中提供的主要管理人员及技术人员（项目经理、宿管老师主管和维修主管）服务本项目，如未经采购人同意，擅自更换人员，则视为虚假投标，自愿无条件接受采购人按照合同违约责任条款进行处罚。

由学校提供日常使用的保洁工具和材料（如垃圾桶、垃圾推车、扫把、抹布等），以及日常保洁、工程维修材料、绿化工具等。

①安全防火：严格执行《中华人民共和国消防法》，严格管理工作人员，确保全年无一例安全防火事件，因物业公司管理不善，或工作人员失误造成的损失由物业公司承担。

1. 分项价格表.pdf